高密度發展+綠化地維護=宜居香港
上周《經濟學人》發表咗一篇好另類嘅世界「宜居城市龍虎榜」，點解謂之另類？因為佢破天荒咁將香港列於首位，優於倫敦（12名）同紐約（16名）之餘，更遠遠拋離亞洲對手新加坡（22名）同上海（33名）！
如何會有咁出人意表嘅結果呢？唔係個個都話香港係文化沙漠、遊行之都、熱島煉獄、劏房圍城、兼烏煙瘴氣嘅咩？點解唔係其他宜居城市榜常見嘅溫哥華、蘇黎世、墨爾本、維也納嘅？原來《經濟學人》為改良佢嘅宜居指數而增加咗一個新指標，就係「空間元素」啦，而且呢個指標嘅比重更達25%之多，香港又喺呢項上獨佔鰲頭，大殺四方，呢個特性亦係筆者喺過去多次談及應該發揚光大嘅香港高密度發展優勢（見2010年1月「香港應否繼續行高密度發展模式？」及「再論香港人口密度」）！
將空間元素再細分有七個標題【表】：
一、綠化空間：香港高密度發展嘅結果就係市區人口密集，但係因而保存郊野綠化地帶，令幾乎所有市民都可於數分鐘車程、甚至步程內進入大型嘅市肺或野外，享受清新嘅空氣及綠油油嘅景觀，筆者甚至認為香港嘅評分應可與倫敦看齊！
二、城市伸延：香港可愛之處在於佢嘅高山淺海塑造咗城市發展嘅極佳天然邊界，令城市嘅擴展向上而非向外伸延，以至除咗界限街以南嘅市區外，幾乎全部與青山綠水相鄰。但係丁屋政策嘅嚴重失控卻為我哋樹立咗極壞嘅榜樣—由Google Maps清楚見到，西起藍地、洪水橋至大棠，東至錦田、八鄉嘅香港城規「亂葬崗」，冇將我哋嘅分數拉低已經偷笑，希望未來政府切勿再亂劃丁屋地皮，無論丁屋政策如何收科，都應該將呢幾區嘅地積比率大大提高，令到未來嘅住屋供應喺新界北亦向上發展，而唔係碌薄餅咁無限侵蝕綠化地帶！
三、自然資產：香港得天獨厚，四周高山大海，河流樹林無一缺乏，加上自己市內嘅地質公園更打入世界級地質公園行列，令呢個標題下亦奪高分；
四、文化資產：雖然香港文化一向被評缺乏多元及質素，但係得分低於阿姆斯特丹及北京，則稍嫌苛刻！起碼我哋有藝術節、電影節、ArtHK、愈趨活躍嘅藝廊群、自己嘅世界級中西樂樂團、話劇、粵劇、歌劇團等等，更遑論目不暇給嘅到訪藝團，以及一水之隔、處於澳門愈趨繁忙嘅流行文化表現節目！
五／六、連接性／隔絕度：好難想像本港嘅連接性會輸俾阿姆斯特丹同多倫多，尤其係如果將深圳視作香港嘅第二機場嘅話。此欄應有加分空間也；
七、污染：罪有應得，拍馬要追！
以上可見，香港真係福地也，唔怪之得愈來愈多中外機構／個人來港發展、定居。我哋如要維持呢個城市嘅優勢，只可繼續向高密度發展，將寶貴嘅公共休憩綠色空間保存，喺城市規劃時大膽咁提高未來新發展區嘅地積比，寧願多啲8倍嘅地區，亦勿濫批0.5倍嘅低密度地皮，寧終止丁屋地嘅泛濫，取而代之以5至8倍喺現成丁屋區上重建，令元朗區嘅眼冤市容升格。
中天
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行政措施壓樓價 間接益咗發展商
過去十多年，一手成交量相對於整體成交量嘅比例，與一手樓落成量比例一直息息相關【圖一，綠線與藍柱亦步亦趨】，兩者關係嘅偏差亦有甚具說服力嘅解釋：1996至97年人人皆炒樓，導致二手成交過多（因此一手成交比例大大低於落成比例），但係到咗2003年市底時，樓市信心崩潰，唯一賣得到樓嘅就係發展商（當年一手樓價甚至要平過二手先搶到客，於是一手成交比例喺當年創咗歷史紀錄嘅44%之巨），之後因為土地供應不足，發展商賣現樓愈趨普遍，於是兩個比例亦更「緊密結合」至今！
圖一要說明幾個政策要點：①私樓供應若要回復正常水平，即由2008年至今佔私樓存量0.9%嘅水平，回復到1995至2004年嘅2.6%之位，每年需要2.9萬個私樓單位，亦即彈升兩倍！②如果每年香港家庭生成為3萬戶，加上為同胞預留1萬間屋（過去兩年內地人買樓比例為每年整體成交嘅一成，即1萬左右），則公屋加其他類型嘅公營房屋只要1.1萬間就夠！③但係政府似乎要奪私樓地以喺公營房屋市場大幹一場，結果豈非短期內令需求大嘅私樓價錢更硬淨？撥私樓地去起公營房屋，豈不是令已經極度集中嘅地產市場更加少參與者？豈不是加深市民對剩下嘅寡頭發展商（彼謂之曰地產霸權也）不滿？
除咗大起公營房屋之外，另一項政府政策就係增加交易成本及減少槓桿。可惜，呢兩項策略亦間接增加大型發展商嘅市場優勢，減低市場競爭及市民嘅兌現能力！點解呢？原來市民喺二手市場只借到五成按揭時，發展商卻普遍提供二按減低買家負擔，由此可見，喺金管局第三次收緊按揭成數及徵收額外印花稅後，基本上一手佔整體成交比率亦同時見底【圖二】，未來幾年睇嚟一手成交比例將由依家嘅一成鬆啲，重返四成甚至更高水平；睇嚟四叔話買地產股好過買樓，唔係無道理！
中天
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做又25唔做又25
呢幾日CY及其師爺團不斷向傳媒發放房屋方面嘅宏圖願景，可惜只要稍為細心分析，就不難發現佢哋言論自相矛盾，依此路行，未來香江房策隨時與煲呔時代一樣咁大鑊！一言蔽之：「賄貧托富，肥官瘦私，破財養懶」。
以下逐點推敲梁營過去數日嘅論據。
一、應做唔做，私樓供應將持續奇缺
據「權威消息」透露，「梁振英真的不希望推跌樓價……但以目前的樓價水準，即使推出居屋，合資格巿民亦可能無力購置……正研究……折扣由目前的巿價70%，減至50%，同時引入10年禁售期。」
眾所周知，樓價高乃低息高流動性，兼私樓供應不足所致，絕非公屋居屋缺乏；但係而家CY以為狂落公屋重藥就可以解決問題，卻不知此乃「頭痛醫腳」，反而短期內更將推高私樓價格，加上鎖起買家10年，減低居屋已經偏低嘅流動性。
但最大嘅罪就係道德風險：喺樓市高峰增加買樓誘因，簡直就係引人犯罪，同大耳窿喺賭枱邊借錢畀債仔豪賭有乜分別？咁金管局辛辛苦苦築建嘅低槓桿、低風險政策，豈非半途而廢？
二、口稱尊重民意，實則與民作對
「蔡涯棉稱現在房委會興建公屋面對的最大困難，是區議會不贊成……區議員都不能只看自己小選區的利益，而是從大利益出發。」可惜，當每一區都大力反對，且每位區議員都代表該區廣大市民之時，社會嘅共識是否已彰彰明甚？咁呢啲「大利益」除咗歸於欲無限開疆擴土嘅房委委員及民粹政客外又誰屬？
三、資源錯配，唯我獨尊
「蔡涯棉認為，現在房委會拿到很多公屋地皮質素都很差，『有些地基很難搞，有些旁邊有斜坡』……拿到好一些的地皮，也可以縮短建築時間。」此乃梁營繼市內旺區地王起公屋後反邏輯又一絕！如此落去，好快香港將出現「中心區超級海景公屋樓王」之類嘅舉世奇觀！
四、搭床疊屋，衙門玩晒
「鄔滿海指出，以往樓市高峰期就連收入超出居屋入息限額的家庭，亦難以負擔，因此政府在居屋計劃之上再提供夾屋。」言下之意，當然係繼公屋足以覆蓋七成人口之餘，連中上價樓都要我哋偉大嘅政府包辦埋！
唔該各位未來高官先睇睇過往政府好心做壞事嘅一籮籮嘅往績（見拙文「居屋唔影響樓市？唔該重修經濟科！」及其圖表）先出聲好唔好？
五、此英不同彼倫
梁振英：「騰出舊樓的空間興建公屋或青年旅舍等」，而遠在前宗主國嘅首相卡梅倫卻唱反調：「有些年輕人與父母住在一起，他們有計劃和抱負，努力工作，卻得不到國家任何補貼。另外一些人離開父母家庭，但不努力找工作，還從政府福利中按時領取房屋補貼。取消對25歲以下年輕人的住房補貼是為了鼓勵他們自食其力。」
以上對比再強烈不過：一個福利導致國家借貸過多，經濟不景，因而痛改前非，另一個卻儲備豐厚，摩拳擦掌，躍躍欲試福利大茶飯；那邊廂係已經貨幣化嘅福利（年輕人住房補貼每年花費英國納稅人216億港元之巨！）輕易回收，這邊廂卻在大造實物福利為未來埋下炸彈；一個係令25歲後生從此發奮向上，自力更生，另一個係鼓勵大學入學就遞表申請，畢業後25歲而不立，以低收入換長期飯票。
未來喺英國做嗰個喺25，喺香港唔做嗰個都係25，你話邊個經濟前途光明啲呢？
中天
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房屋福利無理膨脹 人口政策製造貧窮
估唔到人口普查呢隻鵝不斷生金蛋，昨天再公布住戶收入分布報告，大打民粹福利政客一巴掌！一向以來，高呼公屋唔夠，大叫輪候冊過長嘅各福利英雄，從來就冇向濫用福利嘅公屋富戶開刀（因為嘥嘅係納粹人嘅錢，於己無關，如果得罪咗呢班霸王住客，不利自己 選票）；但係今次人口普查之下，數據卻再次揭發政府既冇落力為稀有珍貴嘅公帑把關，更令大政府主義者滿口理由為已經臃腫不堪嘅公營房屋帝國開疆擴土，極對市民唔住。
最富有群享三成公屋資源
公屋嘅原意係社會安全網，為唔能夠照顧自己嘅一群人提供廉宜嘅居所，但係 2011年人口普查數據卻顯示，收入最高一半（即收入十等分組別第六至十組）家庭中，竟然佔用咗所有公營房屋福利嘅27.4%之巨【表一，紅字】，比例上較2006年嘅12.9%，上升多一倍以上！如此龐大嘅資源浪費必須首先根治，如果唔係就係施政者嘅失職，係對納稅者及輪候冊上申請者嘅侮辱。
其中一個濫用公屋資源比例上升嘅原因，係2011年嘅超低利率拖低居屋住戶所享用嘅福利（以樓價補貼下較低嘅按揭支出計出來）。但如果我哋望下居屋福利嘅分布，又會忍唔住要問：點解要資助最高收入嗰兩成人去買樓？最低收入嗰兩成人又邊有錢去供居屋住？點解呢兩群人喺2006年高息時代要政府提供整體房屋福利中嘅17.8%金額【表二，紅字】俾佢哋？咁更應得呢啲資助嘅市民又如何？
以上唔係證明實物房屋福利係論盡、不公、浪費又係乜嘢？由此可見，最自然嘅結論應該係：政府增加私人供應，減少行政干預，改由貨幣分發住房福利？點解而家各路政治勢力全部捨本逐末，毫無改革從良嘅意志，仍然死捉住一 個過時僵化嘅制度，卻放棄一個政府換屆所帶來嘅契機，將本港住屋死結解開？
政策輸入依賴福利人口
香港始終係福地，因為計埋交稅及社會福利後，九成以上人口嘅「調整後收入」都較原本收入高！就算係最高收入嗰一成家庭，佢哋嘅稅務負擔都只係唔到一成【表三】。可喜嘅係，高收入嗰一半市民，近十年調整後收入上升12%至17%，近五年更上升20%至22%！
但係香港落後於新加坡嘅就係缺乏減少低收入、低質素移民嘅落閘板斧，導致最低收入嗰十等分組竟然喺加埋福利分配後嘅收入都較十年前跌一成半【表三，紅字】！此外，最低收入嘅三個十等分組所收受嘅福利亦開始飆升，自2006年起比原收入比例上升4至8個百分點，令呢一班人所受福利愈來愈拋離自身嘅原始收入（甚至多於主要家庭收入【表三，粗字】），亦因此減低爬上社會階梯嘅誘因。
造成呢個現象嘅其中一個原因，就係中門大開嘅人口政策，失控地長期輸入依賴福利嘅低技術、低知識人口。可見人口政策應該係新政府嘅首要急務，絕非浪費時間金錢多起公營房屋；一日前者不治，則一日後者幾疲於奔命，亦難以達標。
中天
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