2011年12月13日
住宅舖市運滯 工廈商廈續旺
過去幾日市場因財爺兼運房局長之疑似撤銷打擊樓市措施之言論而先亢奮後消沉，顯示喺外圍不利氣候（歐美日經濟頹勢盡顯、內地銀根緊縮）兼內在政策箝制下，本港地產業界已到咗九死一生、山窮水盡嘅境地（起碼感覺上會係咁）。喺價格尚未大幅調整之際（中原指數只由高峰微挫2個百分點），本地樓市成交量已經屢試低位，以最新嘅註冊數據（已經比實際成交落後4至6周），私宅二手每月成交數量相對存量嘅比例已經跌至0.22%嘅低點【圖一】，雖然比2008同2003年嘅市底仍有一段距離（而家比2003年低位高約三分一），但係難以擔保歐債危機喺未來數月無乜嘢「冬瓜豆腐」，觸發下一輪銀行落雨收遮潮，到時可能成交比例要再跌多陣先見底。
以現在嘅成交比例，樓市其實已經進入咗「弱勢賣家主宰定價」嘅境界（即比例喺0.4%以下【圖二】），代表未來除非成交比反彈，否則樓價亦將被扯低。筆者估計，起碼喺銀行有新貸款動力 前（如內地再鬆銀根、歐洲銀行完成增加資本、環球央行出手救市），本地嘅信貸環境將持續緊張，加上政府嘅打擊樓價措施，住宅樓價喺農曆年前將無運行。
然而，住宅一潭死水唔代表地產市場冇投資機遇！相對過去16年嘅成交比例，其實工廈同商廈都仲算交投活躍（如平均成交比為100嘅話，則工廈同寫字樓嘅成交活躍程度只低平均水平10%至15%左右【圖三】），認真有賴政府推波（排斥晒住宅市場嘅投資炒賣資金出嚟）助瀾（如「起動九龍東」計劃同工廈活化）是也！
喺優化政策組合上，筆者呼籲政府除咗要盡快撤咗額外印花稅呢個公認「惡稅」之外，應該繼續現行銀行風險管理政策（即減低槓桿，尤其係借予弱勢買家嘅樓按），兼不鬆懈地推出私人市場土地（而非朝令夕改，睇住個樓價做人），則本港樓價有機會逐漸合理化，甚至避過歐債危機一劫矣。
未來兩季是關鍵時刻，願政府有智慧做應做嘅嘢；祝各位喺地產投資上避重就輕，化險為夷。
中天
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