2011年8月23日
全球物價飛升港樓價大落後
筆者喺7月12日「港紙貶值，樓價非如想像般高！」一文中比較樓價喺1997年以來經通脹調整及幣值變化後實質變化係幾多，發現以人民幣計算，本港樓價比1997年頂峰平一成六，以美滙指數計更低近二成！以上分析，係以購買力為出發點，無考慮到投資機會成本或民生因素，今日就從呢兩個角度，再為本港樓價算賬。近日金價以拋離地心引力式飆升，到執筆時，已達歷史新高嘅1888美元，今年 升幅已達36%，大大跑贏股滙債等等資產類別，連今年戰績驕人嘅本港樓市（CCL升12%）都黯然失色！坊間有以「道指對金價」嘅計法評估黃金相對股市嘅價值，我哋當然亦可以用香港樓價對金價比例，衡量樓價平定金價貴也！
繼續以7月文章嘅方法，將1997年10月樓市頂點定為100點，再將樓價指數以金價計算，得出類似「金本位」嘅本港樓價指數【圖一】：原來除咗1998至99年嘅短暫反彈及2003至05年一小段時間，基本上本港樓價以黃金計價根本就未跑贏過，由1997年嘅100點直插到而家嘅18點！
更可觀嘅就係而家嘅樓價可以話返番去1989年2月嘅低位，甚至同1982年3月相去不遠【圖一紅虛線】。如果樓價喺呢個水平橫行，金價又重返當年高位（即圖一指數重返1983年9月嘅8.3低位），豈不是黃金仲要再升一倍有多？掉轉嚟講，如果金價而家開始橫行而樓價卻喺紅色虛線呢個技術位反彈，最大嘅阻力位應該係喺30點左右（藍色虛線），即2003年個底部及2006至07年個頂位所在。唔理呢個係好事壞事，樓市以金價計豈非有六成上升空間？筆者唔敢預測金價去向，但係喺而家咁嘅價位都係比較鍾情於既有租金回報，供應又更缺彈性於掘地開礦嘅磚頭！
呢個投資判斷可獲得進一步確證【圖二】。君不見以油價計，本港樓價亦與以金價計一樣咁平：即由1997高峰勁跌八成二之巨！與此同時，本港樓價更平1997時嘅米價一半有多，即泰國米喺樓價僅返家鄉嘅時間內已漲價一倍！就連豬肉都唔放過我哋，由1997年到今日大升四成七，致令樓價相形見絀，跑輸二成七；最後，連茶葉都升值多過港樓，你話香港地產邊有泡沫呀？
全賴美國（以及各國政府）為保出口競爭力而祭出懲罰儲蓄慳儉美德嘅印鈔政策，令實物資產回報全線報捷；但係可憐嗰啲退休靠食老本嘅審慎理財一族，喺呢一役中全軍覆沒，衍生嘅社會副作用真係罄竹難書。呢場風暴仲喺度颳緊，各位真係要打醒十二分精神，自求多福也！
中天
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