2011年9月20日
私樓供應要穩增 政策最忌不協調
近日有兩單看似不相關嘅新聞，對細心嘅人嚟講卻又明顯不過，根本就係同一個病源嘅兩個唔同病症。第一單新聞係發展局賣地由拍賣變招標。令人擔心嘅係，表面好似政府係要減少低於市場預期價賣地帶來嘅負面情緒，但係此舉卻係削足就履！眾所周知，拍賣較招標更能取得高價，即招標較令庫房及市民蝕底，此乃為何林鄭月娥局長喺周六特別強調「不到價，絕不出售」；但係地政署會唔會為唔孭「賤賣土地」呢隻鑊而更變本加厲，延續過去數年嘅「高底價政策」導致愈來愈多嘅地流標？喺招標呢個地皮唔會賣唔出而「面懵」嘅機制下，就算流標啲官都唔需要面對市民，會唔會最終結果係賣地量亦愈來愈少？
招標令庫房少收及資訊貧缺
市場資訊減少，公眾知情權被奪亦係招標一個甚重大缺點：拍賣所帶來嘅市場資訊唔單止包括何家到場、何家出價、何家競逐，以至花落誰家，更將政府底價、叫價速度、叫價次數、地產界人物等通通呈現在市場眼前。
依家發展局為咗避免拍賣底價過高導致反應冷淡呢個面子問題，而偏離自己為本港提供足夠土地供應呢個主要任務。如果既要舖舖賣個滿堂紅（即搶到大溢價成交），又要賣高價，結果一定係：①齋推罕有市區地王拍賣（因為實會爭崩頭，發展局好風光）；②稍為次級啲嘅地就淪為招標（咁樣就算做唔成「五成溢價show」， 發展局都唔會冇面）；③再次一級嘅地就可不賣則不賣，最好送畀房委搞掂就更乾手淨腳（就算賣唔出都有招標呢個新嘅下台階，繼續玩其高地價政策）。
咁嘅安排最終導致多失局面：庫房失收、市場失資訊、樓市失供應、城市規劃失衡、房委失控。歸根究底，發展局仍未認清自己作為「供應者」嘅主要身份同職責，稍有風吹草動就更弦易轍，自動請纓托市，改變賣地量或賣地方式。
難以「監管風險」做藉口收緊按揭
另一則新聞則係昨天金管局落實對二套房收緊按揭措施，要求銀行降低貸款成數一成，以及要求貸款人存入一年的供款；筆者雖然支持本港應該長遠地將樓宇按揭成數降低至五成，以培養正確嘅槓桿、消費心態，避免英美式樓市泡沫重現香江。但係喺新政之下，本港可能已經成為除大陸以外，全世界最難申請按揭嘅地域！最怕嘅係金管局玩上癮，招數愈出愈偏離佢作為監管者風險管理嘅權限！筆者喺9月6日文章已呼籲政府向北大人嘅行政干預式樓市管理思維說不，因為任何行政干預最終導致市場扭曲，政令擾民，後果多不理想。IFC二期頂樓嘅諸君可能應該警覺一下，免墮入內地行政主導市場嘅監管死胡同。
由上可見，政府係樓市政策上仍然係欠缺全盤策略，唔同部門左右互搏：金管局使盡九牛二虎之力欲撳低樓價嘅同時，發展局卻千方百計賣貴啲土地，如果再加推公屋／居屋，本港私人樓宇市場將萬劫不復，供應／投資相對經濟活動會跌向歷史低位【圖中藍線，返回歷史平均則投資量要大增三成】，政府喺經濟活動內嘅比重卻再向上暴升【圖中紅線】，咁唔係大政府小市場係乜嘢？
中天
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