20110315 主導供應之外更要管理期望

2011年3月15日

中天

主導供應之外更要管理期望

上周本欄討論政府應否以打壓樓價為政策目標，結論係：只要能夠避免金融系統風險，減少槓桿（增加按揭成數已係最好方法治理造成過度借貸呢個環球樓市泡沫嘅萬惡之首也！），同減少行政干預（即係唔以計劃經濟嘅人治標準決定何為「合適」嘅樓價水平），則基本唔需要做嘢矣。不過，該文留咗條尾巴，就係冇提到政府作為獨市批發商，仍然有責任為市場提供有效嘅長遠土地供應！

高地價政策證據確鑿
筆者已由多個角度（見2月15日《規劃供應定牟暴利？政府角色不能混淆》，2010年6月29日《增加供應：政府在等觀音顯靈乎？ 》及2009年12月29日《土地供應策略製造港樓泡沫》）論述本港樓價飆升與政府過去數年唯土地之利是圖所造成，問題與土地供應短缺分不開。但係令人擔憂嘅係竟然仍有人認為過去年多勾出嚟嘅地皮以高溢價賣出，唔係政府高地價政策嘅結果！呢種思維忽視咗鐵一般嘅兩點客觀現實：①樓價愈升政府賣地愈少（見2009年文章附圖）；②過去七年土地「流賣率」高達75%，以及平均每幅勾地表嘅地要勾五次先至成功勾出（見2月文章附表）。

呢種思維由常理上嚟解釋就更企唔住腳。如果我係街市唯一嘅麵粉檔，橫掂冇競爭，於是本來市值每公斤30蚊嘅一包麵粉，叫價叫到60蚊；當出便麵包舖仲有存貨頂檔唔駛買呢啲天價麵粉時，當然同我討價還價，會係35蚊、40蚊咁傾啦。直到終於大家都賣晒所有麵包，兼要貼錢開空舖拍烏蠅時，終於有人被迫開價開到55蚊，接近我嘅「底價」啦！於是我見周街麵包舖都賣斷市，就勉為其難，開個拍賣會，價高者得！當然，喺全城餓粉搶購之下，嗰包麵粉以80蚊嘅「靚價」沽出，令買賣雙方都稱快，因為呢個畢竟係市場競拍下達成嘅「市價」嗎！

此外，為咗方便自己唔駛分包咁多個袋麻煩，我直情只賣整袋嘅50公斤裝，10公斤、5公斤，或再細啲嘅免問。既然我係做獨市生意，又何愁客戶是大是小？佢唔同我買嘅麵粉同邊個買？議價能力一樣我贏哂！

以上例子，已經清楚說明，過去數年政府嘅賣地目標完全係以利潤為先，似乎毫無考慮自己作為本港獨市土地供應者呢個更重要嘅角式！結果就係樓價飆升、復辟居屋之聲再響，最終政府攞苦嚟辛，既要擺姿勢壓樓價，又要應付班短視民粹政客無日無之嘅騷擾！筆者衷心希望今個財政年度能夠喺土地拍賣底價制訂上，見到以大局為重、而非自我利益為中心嘅新景象！

另外，為方便規劃，愈來愈多嘅土地淪為超級大項目，既令房屋供應集中入少數大發展商手上，更令城市規劃、社區人口、建築風格，以至整個住宅產業供應鏈全部呈單一化、單調化，不利整體社會嘅整體長遠利益！

係呢方面要量化政府係做啱定錯其實好易─每年賣地嘅總樓面面積只要少於一半落在首五大發展商手上，已經係合格！

樓宇供應先要亡羊補牢
加大私樓供應似乎係政府手上唯一嘅良策：先透支未來數年嘅供應（亦可以話唔係透支，只係填補過去幾年嘅短缺）至今年嘅四萬個單位，算係明智之舉（話驚供應過剩嘅發展商簡直係餓鬼嗌驚飽死，抵佢買唔到地愈做愈細！）但係千祈唔好就此停步：想改變市民對樓市供應過少呢個期望，係要有實質嘅後勁去同人晒冷嘅！即係唔會令人覺得賣埋今年嗰三萬幾單位後，明年又去番一萬個單位，而係可以再連續三年每年推多四萬多單位「以儆效尤」（會否真係推出當然要見機行事也）。咁先至係高明嘅期望管理（新加坡一早就行緊呢招啦！），使香港「未來長期樓宇供應短缺」呢個共識變成「未來會供應充足」，亦一舉而做咗政府最應該推出、亦係最有效嘅長線穩定樓市措施！

如果更有魄力啲，政府應該連手上現有嘅公屋土地都推埋出私人市場，以應現在私樓土地不足嘅緊急之需！

中天
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20110308 打壓樓市應否成為政府施政目標？

2011年3月8日

中天

打壓樓市應否成為政府施政目標？

呢個問題嘅答案當然見仁見智！業主會話樓市係市場定價，政府根本就唔應該干預自由市場嘅運作，與全港過半選票為敵……，而冇樓階層則會舉雙腳贊成政府繼續拖低樓價（當然，如果下跌之勢已成，嗰陣必定會連佢哋自己都話博唔過，結果還是繼續無殼落去也）。經濟學家可能大部分都反對行政手段控制資產價格，而政客則視當時邊個利益團體嗌得最大聲去決定支持定反對。

由此可見，政府由去年初到目前為止嘅行為都係似政客多啲，跟住大聲嗰邊做嘢，無他，呢段時間冇樓階層又的確係嘈得多。不過，政府嘅官方原因當然唔敢話係要令樓價下跌啦！於是就只有朝兩個方向搵藉口：1）杜絕炒家；2）控制銀行風險。

冇炒家樓價可照升
筆者喺11月30日文〈非常時期應有非常供應〉已講過，炒家只係果，個因就要歸功於「基本因素向好，樓價要升」。任何人如果以為炒家可以喺無基本因素嘅支撐下可以將樓價推上，就太天真啦！而政府推出11月19日嘅打壓樓市措施之後樓價照樣飆升，已經證明打擊炒家最終只係令真正買家無貨可買，而因炒賣減少所失去嘅流動性亦令樓市嘅自我調整機制更加呆滯，政府庫房及整體經濟同時受到波及。喺依家摸貨比例已低於1%，樓市幾乎全為用家及長線投資者參與嘅情況下，睇嚟政府要再出招打擊炒家，已經會無功而返（工商物業除外）。希望政府唔好學啲政客無限上綱咁亂喊口號去妖魔化炒家，因為長線樓價嘅升跌最終與佢哋無關，但係佢哋交嘅稅就比用家要多得多，點講都係 庫房嘅米飯班主也！

政府第二個出手嘅原因就係按揭對銀行資產所帶嚟嘅風險。其實，與美國拍拍屁股走人唔同，香港嘅按揭係上借款人身嘅，所以就算喺2003年最燒炭跳樓之黑暗時期，香港銀行體系嘅壞賬率都只係1.3%咁多，比美國牛市時嘅比例仲要低！加上依家按揭首期已提高至五成，就算樓價跌一半，銀行都未需要驚！但係當今樓市嘅基本因素比97年好多多聲，所以樓價大跌嘅機會真係微乎其微，係咁嘅情況下金管局若再收緊按揭標準，似乎亦難自圓其說……。

出師無名不如按兵不動
喺無炒家去打，又冇銀行風險去擔心嘅情況下，唯一打壓樓市嘅原因似乎只剩下樓價本身！但係決定樓價喺乜嘢水平屬於適合，曾俊華同埋陳德霖又係唔係叻得過成個市場嘅智慧呢？喺經濟向好，炒賣絕迹，金融風險極低嘅時候，又有邊個能企出嚟話樓價唔應該升呢？有冇官員能拍心口話再出下一招唔會係如「八萬五」般對佢仕途有同樣嘅標籤作用呢？最後，沉默嘅大多數（全港53%嘅物業係自住嘅）會唔會終於成為嘈吵嘅大多數呢？

中天
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20110301 檢討公屋上樓標準避免無底福利深潭

2011年3月1日

中天

檢討公屋上樓標準避免無底福利深潭

政府弱勢適逢庫房水浸，的確有啲似電影中困喺黑洞中嘅特戰部隊，盲目四射機槍子彈，但求「啡低」睇唔見嘅敵人，連自己戰友嘅安危都顧唔切，最終嚇到氣喘汗流，神經錯亂……。

筆者何出此言哉？源於昨天運房局宣布狂加公屋入息限額達15.6%是也。增加福利唔係一件壞事，直到佢進入偏離公正公平合理嘅境界。點解依家嘅公屋收入入息限額唔合理呢？

一、與私人市場嚴重重疊——政府喺唔能夠證明私人租市能夠提供低租金方案前就已經橫蠻介入，以本欺人，利用近千億嘅雄厚財力，蹂躪小業主。大家想想，一個花咗畢生苦力儲錢買樓，諗住以些少租金供奉餘年嘅阿婆，喺呢個政府無情嘅擠壓下，年年租金冇得升，歲歲租客畀人搶。最後因為無收入兼缺錢維修，而被市建局連樓都強收埋去，話要幫你重建喎，你話係咪悲劇？

你可能會問，冇咁多人受影響啩？下表右列清楚講明，下一批受益與政府「無限擴張公屋建造偉業」嘅住戶數目，正正佔私人市場總戶數嘅12%，相比私人租賃市場數字就更大：鄭汝樺話三分一私人租務市場都係房委嘅搶客對象，但係筆者嘅算計更高達近半！可見公屋已經極度偏離原來嘅扶貧意向同原則，成為一個與民爭利嘅惡政，與全港三百萬人口過不去。

二、限額上升幅度可永無休止——社會福利要幫嘅人應該係社會最窮嗰一批，如最少收入嗰一成、二成或三成人口；但係公屋收入上限卻與私樓租金掛鈎，私人租金上升，收入限額亦隨着抽上。呢個機制有佢嘅好處，但係最重大嘅弊端卻係：佢冇一個觸頂機制，譬如，收入限額如覆蓋超越全港三成最低收入戶數時會以收入排位至第三個「十等分」為界，政府喺呢條線以上會停止提供公屋服務，而以私樓為主幹，幫餘下百分之七十嘅人口提供房屋供應。

三、公屋已淪為抽獎機——鄭汝樺自己都話，30歲以下單身人士已達二萬六千申請人之眾，其中更有34%係未畢業嘅學生！導致唔少青年寧願減薪以取得公屋資格，開創不思進取，只求抽取政府着數嘅新風尚……，點解香港唔向新加坡學習吓，唔准35歲以下嘅單身人士享受公屋福利？

由以上可見，唔單止居屋應該壽終正寢，連公屋都有動大手術改革制度嘅迫切需要，以免短期內浪費納稅人資源（你估起7.5萬個單位嘅成本係幾多？7.5萬個單位即3000萬方呎樓面是也，建築成本1000蚊呎加地價5000蚊呎，即1800億也，即每戶240萬元！喺市租水平，可津貼呢7.5萬戶私人市場租金達33年之久！），中期扼殺本港私人市場（惡幣驅逐良幣是也），令加稅壓力大增（冇人交差餉／物業稅／利得稅，因政府逼走晒私人租務市場，但同時要支撐愈見臃腫龐大嘅公屋開支）。

如果各市民可見此政無限擴張嘅惡果，可能上街抗議嘅就唔止係教師同警察矣……，租金券相比之下豈不是更公平更有益得多？


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