2011年4月19日
高地價政策盡露尾巴
各位可能覺得筆者講住宅供應應該已經去到唔係「言盡意賅」嘅境界，都怕「理罄辭窮」啦啩？點知就係呢個時候，發展局局長林太竟然喺《星期六問責》節目上自揭底牌，俾全世界人睇清楚政府一直否認或唔證實存在嘅高地價政策！具體言詞節錄如下：「除非調低麵粉價保證令麵包價格都下調，如果沒有這個保證，我就視之為這是賤賣土地……在這一種措施後，最大受益人或許不是一般置業的人士，是發展土地的地產 商」。吾衷心期望呢個只係錄音室內壓力下所造成嘅一時失言，如果唔係，咁佢所言已經全盤推翻咗政府上周三宣布連續三個月主動推售九幅住宅地嘅市場期望管理嘅原意（見3月15日拙文「主導供應之外更要管理期望」）、亦即係「政府會因市場要幾多地就推幾多出嚟，從而紓緩樓價上升嘅壓力」呢個訊息。
節目中所言，理據甚為牽強嘅有如下四點：
（1）局長所言，即係話政府主觀認為要吊高嚟賣嘅底價凌駕於市場嘅需求及判斷，換句話說，即係某地政官為免孭鑊而「計」出嚟嘅天價底價係一成不變嘅，如果係無理地過高都唔會下調，否則就係「賤賣土地」！掉轉過嚟講，即係政府只會天價賣地……
（2）既然「政府希望透過土地供應紓緩房地產市場問題」，咁點解又偏偏要同市場作對？明知大單位供應缺乏竟然推更多「限呎」樓？你估香港人仲唔夠白鴿籠住咩？明知大單位因供應缺乏而價格飛升，竟然仲唔學新加坡政府大量賣地嚟推低地／樓價升幅，卻學本地福利政客去上綱上線，以為「賤賣土地」係一面政治正確嘅擋箭牌？
（3）身為政府要員，竟然將自己嘅土地壟斷地位及隨之而來嘅高地價政策推卸到發展商身上（即上述「益發展商，非置業者」言論），有意無意都好，大有陷人於不義嘅效果。圖一可見，發展商只係一個遊戲參與者，政府先至係遊戲嘅「莊」：政府賣幾多地出嚟，三年半後地產商就乖乖哋落成幾多單位，如果吊高地價唔賣，最終得益嘅係政府荷包，而非受高樓價煎熬嘅市民。以樓價1萬蚊呎嘅樓為例，現在發展商賣嘅樓價中，接近六成係地價，仲要交各種稅費，隨時到買家手上時，政府淨袋樓價嘅六成半以上，發展商只淨賺一成半左右（假設樓價由賣地至賣樓間持平），咁你話邊個係度造市兼牟取暴利？
（4）局長強調「拍賣土地到樓房建成可能是三年後的事……遠水不能救近火……未能直接打擊樓價」亦於理有悖。如果推出居屋嘅話，就一定係遠水救近火，但係發展商手上有各發展階段嘅貨可加速或推遲落成，只要政府認真落實今年賣四萬個單位，可以擔保未來兩年嘅落成量唔會係圖一個憔悴樣，而係百花齊放，年年逼近兩萬個單位（即係由攤開五年，每年萬二個單位變成三年內落成，每年二萬個）【圖二】！呢個亦係點解筆者多番呼籲連公屋嘅地都應該快快推出私人市場嘅原因，真係唔明點解咁多資源做研究嘅政府，喺呢個咁簡單嘅供求問題上都諗錯方向？
中天
letstalkproperty@gmail.com
http://chungtinproperty.blogspot.com/
圖一：政府賣幾多地，市場就係一段時間後落成幾多樓，再唔推四萬個單位嘅話，香港嘅未來三年落成量認真堪哀！
