行政措施壓樓價 間接益咗發展商
過去十多年，一手成交量相對於整體成交量嘅比例，與一手樓落成量比例一直息息相關【圖一，綠線與藍柱亦步亦趨】，兩者關係嘅偏差亦有甚具說服力嘅解釋：1996至97年人人皆炒樓，導致二手成交過多（因此一手成交比例大大低於落成比例），但係到咗2003年市底時，樓市信心崩潰，唯一賣得到樓嘅就係發展商（當年一手樓價甚至要平過二手先搶到客，於是一手成交比例喺當年創咗歷史紀錄嘅44%之巨），之後因為土地供應不足，發展商賣現樓愈趨普遍，於是兩個比例亦更「緊密結合」至今！圖一要說明幾個政策要點：①私樓供應若要回復正常水平，即由2008年至今佔私樓存量0.9%嘅水平，回復到1995至2004年嘅2.6%之位，每年需要2.9萬個私樓單位，亦即彈升兩倍！②如果每年香港家庭生成為3萬戶，加上為同胞預留1萬間屋（過去兩年內地人買樓比例為每年整體成交嘅一成，即1萬左右），則公屋加其他類型嘅公營房屋只要1.1萬間就夠！③但係政府似乎要奪私樓地以喺公營房屋市場大幹一場，結果豈非短期內令需求大嘅私樓價錢更硬淨？撥私樓地去起公營房屋，豈不是令已經極度集中嘅地產市場更加少參與者？豈不是加深市民對剩下嘅寡頭發展商（彼謂之曰地產霸權也）不滿？
除咗大起公營房屋之外，另一項政府政策就係增加交易成本及減少槓桿。可惜，呢兩項策略亦間接增加大型發展商嘅市場優勢，減低市場競爭及市民嘅兌現能力！點解呢？原來市民喺二手市場只借到五成按揭時，發展商卻普遍提供二按減低買家負擔，由此可見，喺金管局第三次收緊按揭成數及徵收額外印花稅後，基本上一手佔整體成交比率亦同時見底【圖二】，未來幾年睇嚟一手成交比例將由依家嘅一成鬆啲，重返四成甚至更高水平；睇嚟四叔話買地產股好過買樓，唔係無道理！
中天
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