2011年10月11日
紓解樓市供求失衡 工業樓須更快鬆綁
聽日施政報告睇怕都會再喺政治壓力下大開福利之門，有咁多着數就派咁多糖，進一步斷送香港數十載累積嘅基業（謹慎理財、市場主導）。喺以醜為美，捨市場紀律之本而逐行政干預教條之末嘅新潮流下，煲呔將重開冚咗近十年檔嘅「置業大賭場」，用市民嘅血汗稅錢打本，慫恿一小撮博彩中獎者「投奔樓海」！最終結果歷史已經有判決，就係：各「幸運兒」成為未來長線被綁嘅樓奴，樓市成為四分五裂、透明度每下愈況嘅高風險政治鬥獸場，納稅人成為政府賭博場嘅埋單者，以及其他市民成為資源錯配、社會不公嘅受害人。8至10年後，隨時又會係2002至03年嘅重演，香港到底能夠行錯幾多條咁嘅掘頭路？自廢幾多次武功？曾特首與其自敗清名，學董建華孭住八萬五般嘅歷史標籤，何不將福利房屋無限放大呢個惡政留俾下一任？喺今次施政報告搶着轉軚，實凶多吉少也！
回歸今天正題，仍然係彈政府政策嘅後知後覺──就係僵硬嘅城市規劃，令到連非住宅供應都失調，與本港經濟組成嚴重脫節。呢條控訴基本上係罪無可恕，因為本港GDP組成以服務業佔絕大部分已經超過二十年（1990年已佔七成半，2009年更超越九成二），但係工業樓宇佔非住宅樓面面積嘅比例卻喺政策惰性之下愈來愈成為社會資源中嘅大白象：當製造業人手比例喺十年內勁縮一半之下，工業樓面嘅比例只微跌一成【圖一】！
政府長期無動於衷嘅結果，就係旺角逼到寸步難行，葵涌卻鬼影冇隻，因為過去十年，基本上每1%嘅寫字樓同零售樓面上嘅工作者只可喺0.6%嘅非住宅樓面上擠迫過活，每1%嘅製造業工人卻見證其工作空間由7.7%嘅非住宅樓面，暴漲至近14%【圖二】，後者嘅空間感係前者嘅23倍！
導致愈來愈多商戶投訴香港嘅寫字樓租貴、舖租貴有其商業原因（譬如：邊個話你一定要喺IFC俾200蚊呎租？去九龍東租20蚊呎嘅寫字樓可也），但係如果政府早十年為工業樓轉用途鬆綁，令更多嘅樓面成為住宅、醫院、寫字樓、零售，咁今日嘅高成本問題邊會咁嚴重？如果工業樓嘅龐大樓面面積（分別係寫字樓及零售物業嘅1.6倍）能更靈活地隨經濟活動轉變為其他用途，咁過去十年寫字樓租金可能唔使跑贏工廈三成幾，零售租金亦唔會升凸近一 成【圖三】？如再睇遠啲，由1983年至今，辦公及零售租金更跑贏工業租金三成七及四成三之多，可見活化工廈嘅潛質巨大，可成為中期市區土地供應嘅重要來源！
加大工廈轉型力度咁重要嘅紓緩樓市措施，睇怕喺施政報告會影都唔見，而房屋福利膨脹咁弊多於利嘅劣招，卻似會長篇大論，由此可見，民粹政治嘅可怕，同弱勢政府嘅可悲！
中天
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