2011年5月10日星期二

20110510 倫敦樓平?香港屋貴?

2011510

倫敦樓平?香港屋貴?

最近唔少倫敦樓盤喺本港報章大肆登售樓廣告,引起唔少人心郁郁想趁英國樓市下調執平貨,特別係驚本港樓市「位高勢危」嘅一族。呢種諗法,喺呢排唔少測量師行發表環球呎價比較報告後更加流行,因為呢啲報告幾乎異口同聲咁將香港樓價擺上「貴」或者「超貴」嘅神枱!

但係呢哋唔少係某一瞬間所拍嘅照片,大家只知道城市與城市之間係嗰一刻嘅關係,卻無對比埋歷史上一對城市之間,究竟邊個偏離咗趨勢──如果香港樓與倫敦比較依家相對1997年泡沫前更抵買,咁可能依家仲應該繼續揸,甚至追買本港物業,而非走去倫敦買更貴嘅代替品?

本文為大家做一個非常簡單嘅歷史性比較,除咗倫敦外,另一「超貴」樓市──悉尼亦睇埋一份……

對大多數人嚟講,香港樓市已由2003年谷底反彈數倍【圖1】,似乎已高處不勝寒,相對倫敦由2007高位下跌四成,就更危危乎,無怪乎不假思索就喺文華酒店落訂嘅大有人在。但咁就有被人話濫用基準點嘅缺點,因為圖內各線嘅起點喺以2003年香港樓市最低點為參考,咁本港樓市大大跑贏係應該嘅。

如果我哋用另一個極端(1997年高峰)做基準點【圖2】,就發現香港住宅寫字樓都僅僅返家鄉,但倫敦悉尼就比1997年大漲2.5倍有多,咁睇本港似乎又「抵買」好多!

再公道啲,我地喺2003年同1997年嘅中間落筆(如用中原指數,即係30100點之平均數,約65點到),又將數據拉長嚟睇(使樓價指數反映更多個經濟周期),咁1994年似乎係一個幾公道嘅起點(約中原指數61點)【圖3】:香港同悉尼都比圖二多升兩成幾,但係倫敦就較圖二再大抽升多1.2倍!

當然,1994年剛好係倫敦上次周期嘅底部……各位要計較嘅就係,1988年倫敦個跌市用咗四年見底,但喺今次更加傷嘅世紀金融風暴中,倫敦只需一年零九個月就見底,究竟喺真復元定係慢性病有排醫?咁屆四年之期時又係唔係守到雲開之日?篇幅所限,改天再談。


中天
letstalkproperty@gmail.com
http://chungtinproperty.blogspot.com/
註:圖一之灣仔線與倫敦線錯誤對調


編按:昨天本欄中天一文的「圖一」內倫敦樓價指數與灣仔甲級寫字樓指數走勢應互調【下圖】,反映本港樓價從2003年谷底反彈數倍,倫敦樓價則從2007年高位下跌四成。