行政措施壓樓價 間接益咗發展商
過去十多年，一手成交量相對於整體成交量嘅比例，與一手樓落成量比例一直息息相關【圖一，綠線與藍柱亦步亦趨】，兩者關係嘅偏差亦有甚具說服力嘅解釋：1996至97年人人皆炒樓，導致二手成交過多（因此一手成交比例大大低於落成比例），但係到咗2003年市底時，樓市信心崩潰，唯一賣得到樓嘅就係發展商（當年一手樓價甚至要平過二手先搶到客，於是一手成交比例喺當年創咗歷史紀錄嘅44%之巨），之後因為土地供應不足，發展商賣現樓愈趨普遍，於是兩個比例亦更「緊密結合」至今！
圖一要說明幾個政策要點：①私樓供應若要回復正常水平，即由2008年至今佔私樓存量0.9%嘅水平，回復到1995至2004年嘅2.6%之位，每年需要2.9萬個私樓單位，亦即彈升兩倍！②如果每年香港家庭生成為3萬戶，加上為同胞預留1萬間屋（過去兩年內地人買樓比例為每年整體成交嘅一成，即1萬左右），則公屋加其他類型嘅公營房屋只要1.1萬間就夠！③但係政府似乎要奪私樓地以喺公營房屋市場大幹一場，結果豈非短期內令需求大嘅私樓價錢更硬淨？撥私樓地去起公營房屋，豈不是令已經極度集中嘅地產市場更加少參與者？豈不是加深市民對剩下嘅寡頭發展商（彼謂之曰地產霸權也）不滿？
除咗大起公營房屋之外，另一項政府政策就係增加交易成本及減少槓桿。可惜，呢兩項策略亦間接增加大型發展商嘅市場優勢，減低市場競爭及市民嘅兌現能力！點解呢？原來市民喺二手市場只借到五成按揭時，發展商卻普遍提供二按減低買家負擔，由此可見，喺金管局第三次收緊按揭成數及徵收額外印花稅後，基本上一手佔整體成交比率亦同時見底【圖二】，未來幾年睇嚟一手成交比例將由依家嘅一成鬆啲，重返四成甚至更高水平；睇嚟四叔話買地產股好過買樓，唔係無道理！
中天
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做又25唔做又25
呢幾日CY及其師爺團不斷向傳媒發放房屋方面嘅宏圖願景，可惜只要稍為細心分析，就不難發現佢哋言論自相矛盾，依此路行，未來香江房策隨時與煲呔時代一樣咁大鑊！一言蔽之：「賄貧托富，肥官瘦私，破財養懶」。
以下逐點推敲梁營過去數日嘅論據。
一、應做唔做，私樓供應將持續奇缺
據「權威消息」透露，「梁振英真的不希望推跌樓價……但以目前的樓價水準，即使推出居屋，合資格巿民亦可能無力購置……正研究……折扣由目前的巿價70%，減至50%，同時引入10年禁售期。」
眾所周知，樓價高乃低息高流動性，兼私樓供應不足所致，絕非公屋居屋缺乏；但係而家CY以為狂落公屋重藥就可以解決問題，卻不知此乃「頭痛醫腳」，反而短期內更將推高私樓價格，加上鎖起買家10年，減低居屋已經偏低嘅流動性。
但最大嘅罪就係道德風險：喺樓市高峰增加買樓誘因，簡直就係引人犯罪，同大耳窿喺賭枱邊借錢畀債仔豪賭有乜分別？咁金管局辛辛苦苦築建嘅低槓桿、低風險政策，豈非半途而廢？
二、口稱尊重民意，實則與民作對
「蔡涯棉稱現在房委會興建公屋面對的最大困難，是區議會不贊成……區議員都不能只看自己小選區的利益，而是從大利益出發。」可惜，當每一區都大力反對，且每位區議員都代表該區廣大市民之時，社會嘅共識是否已彰彰明甚？咁呢啲「大利益」除咗歸於欲無限開疆擴土嘅房委委員及民粹政客外又誰屬？
三、資源錯配，唯我獨尊
「蔡涯棉認為，現在房委會拿到很多公屋地皮質素都很差，『有些地基很難搞，有些旁邊有斜坡』……拿到好一些的地皮，也可以縮短建築時間。」此乃梁營繼市內旺區地王起公屋後反邏輯又一絕！如此落去，好快香港將出現「中心區超級海景公屋樓王」之類嘅舉世奇觀！
四、搭床疊屋，衙門玩晒
「鄔滿海指出，以往樓市高峰期就連收入超出居屋入息限額的家庭，亦難以負擔，因此政府在居屋計劃之上再提供夾屋。」言下之意，當然係繼公屋足以覆蓋七成人口之餘，連中上價樓都要我哋偉大嘅政府包辦埋！
唔該各位未來高官先睇睇過往政府好心做壞事嘅一籮籮嘅往績（見拙文「居屋唔影響樓市？唔該重修經濟科！」及其圖表）先出聲好唔好？
五、此英不同彼倫
梁振英：「騰出舊樓的空間興建公屋或青年旅舍等」，而遠在前宗主國嘅首相卡梅倫卻唱反調：「有些年輕人與父母住在一起，他們有計劃和抱負，努力工作，卻得不到國家任何補貼。另外一些人離開父母家庭，但不努力找工作，還從政府福利中按時領取房屋補貼。取消對25歲以下年輕人的住房補貼是為了鼓勵他們自食其力。」
以上對比再強烈不過：一個福利導致國家借貸過多，經濟不景，因而痛改前非，另一個卻儲備豐厚，摩拳擦掌，躍躍欲試福利大茶飯；那邊廂係已經貨幣化嘅福利（年輕人住房補貼每年花費英國納稅人216億港元之巨！）輕易回收，這邊廂卻在大造實物福利為未來埋下炸彈；一個係令25歲後生從此發奮向上，自力更生，另一個係鼓勵大學入學就遞表申請，畢業後25歲而不立，以低收入換長期飯票。
未來喺英國做嗰個喺25，喺香港唔做嗰個都係25，你話邊個經濟前途光明啲呢？
中天
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房屋福利無理膨脹 人口政策製造貧窮
估唔到人口普查呢隻鵝不斷生金蛋，昨天再公布住戶收入分布報告，大打民粹福利政客一巴掌！一向以來，高呼公屋唔夠，大叫輪候冊過長嘅各福利英雄，從來就冇向濫用福利嘅公屋富戶開刀（因為嘥嘅係納粹人嘅錢，於己無關，如果得罪咗呢班霸王住客，不利自己 選票）；但係今次人口普查之下，數據卻再次揭發政府既冇落力為稀有珍貴嘅公帑把關，更令大政府主義者滿口理由為已經臃腫不堪嘅公營房屋帝國開疆擴土，極對市民唔住。
最富有群享三成公屋資源
公屋嘅原意係社會安全網，為唔能夠照顧自己嘅一群人提供廉宜嘅居所，但係 2011年人口普查數據卻顯示，收入最高一半（即收入十等分組別第六至十組）家庭中，竟然佔用咗所有公營房屋福利嘅27.4%之巨【表一，紅字】，比例上較2006年嘅12.9%，上升多一倍以上！如此龐大嘅資源浪費必須首先根治，如果唔係就係施政者嘅失職，係對納稅者及輪候冊上申請者嘅侮辱。
其中一個濫用公屋資源比例上升嘅原因，係2011年嘅超低利率拖低居屋住戶所享用嘅福利（以樓價補貼下較低嘅按揭支出計出來）。但如果我哋望下居屋福利嘅分布，又會忍唔住要問：點解要資助最高收入嗰兩成人去買樓？最低收入嗰兩成人又邊有錢去供居屋住？點解呢兩群人喺2006年高息時代要政府提供整體房屋福利中嘅17.8%金額【表二，紅字】俾佢哋？咁更應得呢啲資助嘅市民又如何？
以上唔係證明實物房屋福利係論盡、不公、浪費又係乜嘢？由此可見，最自然嘅結論應該係：政府增加私人供應，減少行政干預，改由貨幣分發住房福利？點解而家各路政治勢力全部捨本逐末，毫無改革從良嘅意志，仍然死捉住一 個過時僵化嘅制度，卻放棄一個政府換屆所帶來嘅契機，將本港住屋死結解開？
政策輸入依賴福利人口
香港始終係福地，因為計埋交稅及社會福利後，九成以上人口嘅「調整後收入」都較原本收入高！就算係最高收入嗰一成家庭，佢哋嘅稅務負擔都只係唔到一成【表三】。可喜嘅係，高收入嗰一半市民，近十年調整後收入上升12%至17%，近五年更上升20%至22%！
但係香港落後於新加坡嘅就係缺乏減少低收入、低質素移民嘅落閘板斧，導致最低收入嗰十等分組竟然喺加埋福利分配後嘅收入都較十年前跌一成半【表三，紅字】！此外，最低收入嘅三個十等分組所收受嘅福利亦開始飆升，自2006年起比原收入比例上升4至8個百分點，令呢一班人所受福利愈來愈拋離自身嘅原始收入（甚至多於主要家庭收入【表三，粗字】），亦因此減低爬上社會階梯嘅誘因。
造成呢個現象嘅其中一個原因，就係中門大開嘅人口政策，失控地長期輸入依賴福利嘅低技術、低知識人口。可見人口政策應該係新政府嘅首要急務，絕非浪費時間金錢多起公營房屋；一日前者不治，則一日後者幾疲於奔命，亦難以達標。
中天
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寧要官商輸利益 不要官官相護短
上周政府與九倉（004）達成79億元嘅海運大廈補地價協議，立即惹來政客條件反射式攻擊，話係「明益」九倉、「官商勾結」、「非常着數」、「令人震驚」等聳人聽聞嘅「高帽」；令人懷疑政客有冇數據，知否就裏，就作出如此一面倒嘅攻擊？
要分析補地價是否公允並唔難，因為既為末代政府（煲呔好難有影響力，兼經過浪費公帑出遊事件後，更無誘因再搞嘢）所為，又喺下屆政務司司長大熱紅人（林鄭）座下批出，對手又係一向喺政壇唔吃香嘅吳光正，加上九倉為咗唔抬錢俾政府起西鐵廣東道站搞到一面灰，就知呢單交易「友情價」成交嘅機會有幾大！
由數據嚟睇，如以舊年整個海港城平均零售呎租152元計算，減去58蚊呎嘅攤分地價及18蚊運作成本，營運利潤率約50%（大大低於海港城唔補地價部分零售樓面嘅88%，以及朗豪坊嘅77%），仲未計埋需要裝修要投入嘅資金（估計約25蚊呎，進一步減低利潤率至34%），以及海運大廈偏安一角，租金收入必會低於廣東道一帶（如：朗豪坊零售月租約100蚊）等負面因素！
再由回報率計算，海港城喺2011年商業物業租金嘅收入相當於年底物業估值嘅5.5%（即回報率也，2010年嘅數字亦係5.6%，朗豪坊2011年底回報率4.6%），79億嘅地價即係14495蚊呎也，喺5.5%厘回報下，即每月60蚊呎租，同58蚊相去不遠。
但係以抨擊商業為己任嘅政客，又有冇諗過邊個喺度不斷創新，邊個喺度賺錢養家（包括各「為民請命」議員嘅人工）？如果唔係私人企業嘅不斷努力及鑽營（當然亦有遇上內地自由行嘅運氣），九倉嘅零售額又邊會由2008年佔全港7%，升至舊年嘅9%【圖】？以少於全港2.5%嘅零售面積，賺取9%嘅零售額，你估由衙門嚟搞會唔會有咁嘅成績？
若要營運好 公營要交權
同樣係運作公共空間嘅房署及市建局就相形見絀，公屋商場對 領匯（823）商場就唔使多講（要拗「領匯無良」嘅煩請先讀一文：〈燒鵝飯、領匯和地獄之路〉）；市建局亦一樣咁令人絕望：中環街市空置逾年仍然係冇眼睇嘅一個爛攤子（如果交喺私人企業手上，已經成為地標唔知幾耐啦！），上環街市（即西港城也）喺2003年市建局接手後就更死氣沉沉，暴殄天物，直情就係糟蹋咗一件上好地點，令人痛心！希望林鄭月娥喺西港城租約期滿時將佢拋出來市場招標，價高者得。既可救呢個被日漸遺忘嘅昔日旺場，更可引進私人企業所獨有嘅活力、幹勁、想像力、價值。
至於文首疾言厲色嘅各議員，是否可以先引咎辭去市建局非執行董事職位，慳番納稅人支出嘅6萬5蚊袍金？
中天
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