公屋數量是否過多？
繼續喺2011年人口普查數據內尋寶，本周我哋比較近年公私樓人口密度嘅變化，再揭示喺公營房屋呢個福利「聖牛」日漸坐大，以及私人市場逐步被政府供應擠壓下，福利房標準如何更勝自由市場範疇嘅私樓。
公屋福利尺度過寬，新政府應該撥亂反正。其中一個基本常識話：社會最低層嘅人，可以由納稅人出錢包底，並由政府執行，為其供應最基本嘅設施／服務，令彼等不至於盡失為人嘅尊嚴。但係到頭來，出資者仍然係廣大市民，所以花費「other people's money」時，政府亦須戰戰兢兢，克儉從慳。但係近年民粹當道、賄選為尚，福利自然膨脹，導致公屋每戶人口由15年前嘅3.7（各房屋類別最高密度）跌至當今嘅2.9（各房屋類別最低密度！）【圖】，甚至較私樓密度（2.92）更低嘅新境界！
講得唔好聽，即係話資助公屋居民嘅私樓納稅人，正式進入「施比受更慘情」狀況。其中造成呢種怪象嘅原因之一，當然係政府大推限呎、限量地，而唔係供應市場需要嘅大單位，導致符合私樓市場需求嘅供應不足！可見衙門愈多介入，市場就愈扭曲嘅真理。
如果公屋每戶人口數目回復到1996年之「大於全港5%」標準【表】，即本港可能一舉多咗五萬多個公屋單位，甚至相當於未來四年公屋供應嘅80%！
咁你話係唔係政府應該賣多啲地畀私人市場，兼收回公屋土地作私人發展？但願新政府能依數據辦事，而非過度依賴民調及政治噪音作為施政指南針。
中天
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改善公屋政策先堵尋租歪風
筆者已多次撰文講解點解香港嘅公營供應房屋過多，既擠走私人市場提供消費者所需嘅能力，又浪費納稅人公帑；既助長政府地產霸權，更糟蹋香港賴以成功嘅上進及自食其力精神。
筆者亦一早講過，而家嘅樓價飛漲係私人土地市場供應不足（絕對唔係公營房屋過少！）兼聯繫滙率（造成超低利率環境）所造成，點睇都係政策嘅失誤，如果喺房屋政策上再錯上加錯，只會長遠打擊本港經濟活力，令我哋同新加坡／上海更望塵莫及，最終成為一個步歐美福利主義後塵、債台高築嘅東亞病夫。
在政治正確掛帥、派糖就是選票嘅今日，公屋福利已經愈來愈偏離濟貧扶弱嘅原意，亦愈嚟愈失去作為社會工程、鼓勵家庭團結嘅角色：而家公屋單身申請人比例已由2000年嘅13%，急飆兩倍至42%之高【圖一，綠線】，過去兩年更以高於20%嘅增幅上升【圖一，紅線】；相比之下，新加坡要到35歲以後方可以單身身份（重要兩個單身人士一齊申請！）租公屋，香港畀單身人士申請公屋，簡直就係搵納稅人笨！
此外，而家30歲或以下嘅公屋申請人已佔新申請者比例一半以上【圖二，紅線】！政府認真應該速速改例杜絕呢個漏洞，咁既可令更多年輕人多與父母相處，幫助家務，更可增加其向上爬嘅積極性，而唔係為咗保 衞自己嘅公屋斗室而如報道般自貶身價（因為40歲以下嘅人係收入上升得最快嘅群體），甚或鋌而走險，虛報資產收入。
年輕人公屋申請「泛濫」唔單止於此：新申請人嘅平均年齡已由2000年嘅39.5歲大跌至今時嘅32歲【圖三，紅線】，政府自己嘅調查亦顯示，多至六成嘅公屋申請人係為分戶而遞 表嘅【圖三，藍柱】。再仔細啲睇就更觸目驚心：超過四成嘅30歲或以下申請人原來係學生【表】，令人懷疑佢哋嘅畢業後大志係攞綜援或失業（嚟保住個公屋單 位），定係去搵份好工快快升職加薪？此外，呢班80後有超過七成係想獨居，真正話居住環境欠佳嘅得6%……
最可悲者乃80後申請者中專上學歷以上嘅由2009年嘅37%，跳升至2011年嘅53%，福利之蠶食鬥志，莫過如此矣。大家有興趣可以睇睇美國學生以政府救濟為先嘅新心態（http://www.youtube.com/watch?v=VxHfYNTrnic），有下一代如斯，睇怕美國失去世界霸主地位已指日可待；香港嘅未來就在你我嘅手中。
中天
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教育產業欲發圍 擴容供地不可少
喺香港講任何經濟環節，似乎都與地產分唔開，今日就睇睇教育產業。
香港教育內涵上最大嘅問題大家都知，不外乎政府亂改流程（三三四、小一派位、殺校等等）及中央集權式計劃教材（母語教學、通識教育之類）。不過，對本港學生及未來經濟前途一樣咁重要嘅，就係擴容嘅問題啦。當本港愈來愈國際化，愈來愈多嘅海外企業來港開發亞洲市場之時，我哋聽到最多嘅投訴就係外國家庭來港幾難搵中小學位，甚至要「棄港從星」嘅故事。
但係呢啲都未觸及到曾特首「六大優勢產業」嘅宏願：將本港發展為亞洲之教育產業樞紐、核心。點解咁睇好教育？理由有三：
①大陸教育界造假成風、腐敗普遍，本港仲有優勢可乘，搶佔先機；
②高等教育可培育高質人才供在港機構近水樓台任用之外，更可產生無數研究成果可領先世界；
③教育產業本身可賺取可觀外滙。
香港吸收海外學生嘅速度正大幅放緩，內地學生嘅增幅更由2006
／07
年嘅32%
，跌至2010
／11
年嘅3%
！相比之下，美國嘅內地學生數目正直線上升，導致「美：港」留學中國生比例由2006
／07
年嘅12
倍，大升至2010
／11
年嘅18
倍【圖一】，就算唔計美國，「總出國：香港」留學中國生比例亦由25
倍，漲到39
倍。
容量限制窒礙吸海外生
由近年本港高等院校非本地學生對總學生人數比例嚟睇，似乎外來學生 數目有喺14%
至15%
見頂嘅趨勢【圖二，紫線】！如果學位充足，就算比例維持喺呢個水平（即1
個海外學生對7
個本地生），似無不妥，可惜嘅係，似乎海外生增長嘅見頂，係因為本地學位不足所致【圖三，紅線】。即係話，本港另一優勢、可賺錢行業又面臨樽頸危機！呢個正正反映政府過去數年一係就啱嘅嘢全部做少咗，一係就得個講字但係就乜都冇做過！
咁而家有乜嘢計仔扭轉劣勢呢？筆者有以下幾點提議：（1
）加快推出建校地點投標，只要合乎長遠策略嘅計劃（如新開私人名大學、中學，包括名校分校）就加速跨部門批核；（2
）容許大規模工廈改用途，如屬於某類支柱／優勢行業，更可減免補地價，或延遲補地價，以加快產業轉型；（3
）精簡教育官僚，減少內容管理，由專業帶頭，提供父母、職場需要嘅課程，令本港教育多制配搭，學生有權選擇未來路向：既可升歐美澳，亦可晉中日德。
只要香港能夠係容量（即場地）上提供市場所需，一樣可以好似澳洲一樣，每年帶來155
億澳元嘅經濟效益，又或者如英國般賺取85
億鎊嘅盈餘，比而家（大部分屬於本土而非外向）教育經濟只貢獻GDP
的1%
強得多矣。
中天
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公營供應泛濫 「強政」可致洪災
市建局主席張震遠上周受訪時大談如何將市區重建項目起公屋，同時向政府要多啲着數作為交換條件， 就係「額外財政支援」及「簡化收樓程序」。好彩呢個咁荒唐嘅提議連以民粹為主打嘅泛民議員涂謹申都認為不可行（雖然佢提出嘅反對理由係話市區重建項目太細，言下之意即到喉唔到肺也），如果唔係香港稀有貴重嘅市區土地將更被浪費：市建局收緊嘅地已經去到成萬蚊呎，相對恒地（012）過去幾年以均價4000 蚊呎收購280萬方呎市區舊樓，似乎慷納稅人之慨咗起碼幾千蚊呎！
以市建局手頭嗰1340萬呎土地儲備計，保守地當佢貴私人市場3000蚊呎咁收番嚟，咁各位可能已經間接交多咗400億元稅之多！
貴買平賣 補貼不少
咁400億可以點用？就算林鄭局長所舉嘅4000宗劏房投訴係低估咗實數九成（即全港有4萬個劏房戶，佔家庭總數嘅2%），咁400億都可以派俾所有劏房戶每月4000蚊當租金津貼（唔少劏房戶只係交緊1000至2000蚊月租）或交通津貼成20年有多！咁係唔係好過將市區重建項目嚟起公屋？
收樓成本貴之外，市建局亦通常賣樓賣得平（過去市底時常常為咗財政問題要將重建項目賤賣俾發展商，市好時又驚政治壓力話高樓價無良，唔敢為股東──即係你同我──爭取最大利益），所以成為政府另一個大花筒，不停地要伸手要錢（繼2003年起收100億元「打底」後，至2011年3月止更要政府免地價54億元之多！）
逢政府換班 應撥亂反正
因為市建局一定知道自己嘅弱點，所以張總先至借機提出以上兩點要求，既要市民俾更多補貼佢，又要再加大佢嘅行政霸權。
你可能會問：八成強拍已經係強搶民產，點解佢竟然仲要增權？答案會唔會與市建局土儲喺2009年被新地（016）超越有關【圖一】？再唔發力追，連恒地都爬埋頭，豈不是好失威？
但係點解唔應該再俾着數市建局？除咗佢會揮霍你我嘅公帑之外，更大嘅一個問題就係政府已經擠迫私人市場至歷史新低：就算計埋最近新增嘅私樓土地供 應，2013年嘅私樓供應市佔率都只係33%之微【圖二】，即係衙門（包括港鐵及市建局）兌私人供應已達2比1之高！如果連置安心及復建居屋都計埋入去，筆者恐怕長線比例更會超越3比1。
如此嚴重嘅公私市場失衡將吃去本港過往嘅多元、創業、低稅環境，向福利掛帥及經濟衰敗進軍。而家適逢換屆，正係抽離過度干預呢個深淵嘅良機，希望下屆政府班子能從善如流，則善莫大焉。
中天
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樓市基調合理 不須再添福利
本周繼續人口普查尋寶遊戲。政客、傳媒常常大聲訴苦，話本港租金貴，話樓價難以負擔，話要減低租 金樓價，樣樣要政府補貼，聽得多呢啲口號、宣傳，令人覺得香港真係貴到無倫，打壓樓市必須係政府嘅首要目標。好在有人口普查講句公道說話，因為數字係唔會 講大話、唔會誇大事實也。
由過去三屆人口普查數據睇，政府愈來愈多嘅租金減免及差餉回贈已令公屋租金中位數相對5或10年前分別下降13 %或7%之多，亦因此租金收入比例能保持係10.6%的低位，絕對無虧待72萬多嘅公屋住戶！相反嚟睇，私人樓宇嘅租金卻較2001／2006年大幅上升四成多，表面上似乎係令人吃不消，但係由租金收入比例嚟睇，就明白點解：租金升，但係收入升得重快，導致舊年嘅租金收入比由2001年嘅27.3%，回落至25.7%水平，其實非常理性【表】！
再由普查結果中「租金收入比」的分區數據入手，可見相對收入比例最貴嘅區，全部係商業區【圖一，油 尖旺、灣仔、中西區】，原因可能係住宅供應對商業活動比例較低又或住宅兼作商業用途之下，導致該三區名列前茅，甚至高於南區嘅12%！統計署沒有公布比率 中位數上下信賴界限（confidence
interval）有幾大，但係就算加倍最高中位數數值嘅油尖旺區，其租金都只及收入嘅52%，加上無人逼任何租客必住靚區不可（如去屯門嘅話租金：收入 比可低見9%！），兼且政府提供各樣交通津貼，可見本港租金水平如筆者所料，係受經濟因素驅使（見拙文「樓價冧煲呔惡名難逃 租金高嗌者無病呻吟」）。圖一紫線顯示一個中位數收入嘅家庭搵一個中位數租金嘅屋，只要唔喺最貴嘅嗰三個區分，基本上可以搵到一個「租金收入比」低於中位比例嘅單位（即平過一半人已經租緊嘅租金）。
同樣道理，按供樓兌收入比，最低嘅屯門（18%）至最高嘅灣仔（23%），供緊樓嘅市民基本上負擔極低，就算將灣仔嘅供樓付款比例加倍，都只得46%，仍然低於金管局嘅50%指引【圖二】！
當然，圖二中嘅比例數字包括埋已經供咗20、30年嘅舊業主，所以啲數必定會靚仔啲！如由較保守嘅角度去計數──要一個賺緊中位數月薪嘅家庭去供一個中位數供款額嘅樓──供款比例即刻會全線抽升【圖二，紅線】，由西貢嘅26%至深水埗嘅49%不等。即管咁樣，都仲係低於金管局嘅嚴格按揭標準，即係本港無一個區喺有泡沫也！
由咁多客觀數據作判斷，任何理性兼向納稅人及公義負責任嘅特首應該都難以為任何形式嘅置業資助提出合理嘅論據，亦難以為大肆地擴大公屋福利找到感性以外的藉口。希望新特首班子能夠為全體市民長遠利益着想，而唔係短線為買選票而亂放福利，糟蹋來之不易嘅公帑。
中天
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