20120403 樓市基調合理 不須再添福利

2012年4月3日 中天 

樓市基調合理 不須再添福利

本周繼續人口普查尋寶遊戲。政客、傳媒常常大聲訴苦，話本港租金貴，話樓價難以負擔，話要減低租 金樓價，樣樣要政府補貼，聽得多呢啲口號、宣傳，令人覺得香港真係貴到無倫，打壓樓市必須係政府嘅首要目標。好在有人口普查講句公道說話，因為數字係唔會 講大話、唔會誇大事實也。

由過去三屆人口普查數據睇，政府愈來愈多嘅租金減免及差餉回贈已令公屋租金中位數相對5或10年前分別下降13 %或7%之多，亦因此租金收入比例能保持係10.6%的低位，絕對無虧待72萬多嘅公屋住戶！相反嚟睇，私人樓宇嘅租金卻較2001／2006年大幅上升四成多，表面上似乎係令人吃不消，但係由租金收入比例嚟睇，就明白點解：租金升，但係收入升得重快，導致舊年嘅租金收入比由2001年嘅27.3%，回落至25.7%水平，其實非常理性【表】！

再由普查結果中「租金收入比」的分區數據入手，可見相對收入比例最貴嘅區，全部係商業區【圖一，油 尖旺、灣仔、中西區】，原因可能係住宅供應對商業活動比例較低又或住宅兼作商業用途之下，導致該三區名列前茅，甚至高於南區嘅12%！統計署沒有公布比率 中位數上下信賴界限（confidence interval）有幾大，但係就算加倍最高中位數數值嘅油尖旺區，其租金都只及收入嘅52%，加上無人逼任何租客必住靚區不可（如去屯門嘅話租金：收入 比可低見9%！），兼且政府提供各樣交通津貼，可見本港租金水平如筆者所料，係受經濟因素驅使（見拙文「樓價冧煲呔惡名難逃　租金高嗌者無病呻吟」）。圖一紫線顯示一個中位數收入嘅家庭搵一個中位數租金嘅屋，只要唔喺最貴嘅嗰三個區分，基本上可以搵到一個「租金收入比」低於中位比例嘅單位（即平過一半人已經租緊嘅租金）。

同樣道理，按供樓兌收入比，最低嘅屯門（18%）至最高嘅灣仔（23%），供緊樓嘅市民基本上負擔極低，就算將灣仔嘅供樓付款比例加倍，都只得46%，仍然低於金管局嘅50%指引【圖二】！

當然，圖二中嘅比例數字包括埋已經供咗20、30年嘅舊業主，所以啲數必定會靚仔啲！如由較保守嘅角度去計數──要一個賺緊中位數月薪嘅家庭去供一個中位數供款額嘅樓──供款比例即刻會全線抽升【圖二，紅線】，由西貢嘅26%至深水埗嘅49%不等。即管咁樣，都仲係低於金管局嘅嚴格按揭標準，即係本港無一個區喺有泡沫也！

由咁多客觀數據作判斷，任何理性兼向納稅人及公義負責任嘅特首應該都難以為任何形式嘅置業資助提出合理嘅論據，亦難以為大肆地擴大公屋福利找到感性以外的藉口。希望新特首班子能夠為全體市民長遠利益着想，而唔係短線為買選票而亂放福利，糟蹋來之不易嘅公帑。

中天
letstalkproperty@gmail.com
http://chungtinproperty.blogspot.com/