本港人口結構危 新政大展拳腳機
今天繼續由2011年人口普查結果嘅如山如海數據中「尋寶」，其中未來數年對香港競爭力事關重大嘅，當然就係人口老化呢個問題！新嘅普查數據明顯地話俾我哋知，吸引高質素人才，特別係後生嘅未來經濟／文化生力軍，已經迫在眉睫，刻不容緩！但係政府及政客似乎皆為眼前嘅民望及選票而只着重如何增加老人福利、點樣多派糖，卻對如何延續本港未來經濟活力毫不擔憂，就如一個家庭只識奢侈享受卻唔識開源節流，最終必定係破產收場……認真睇到筆者眼火爆！現先把脈診症，再開方療傷。
眾所周知，低生育率及人口增壽會令未來老年人愈來愈多，但係今次嘅普查數據卻揭露咗未來本港可從事生產嘅工作人口危機，已經到咗積重難返嘅地步：唔單止少於15歲嘅兒童數目連續40年負增長（！），就連15至24歲嘅未來職場生力軍，以及25至44歲嘅經濟主將，都已經連續10年下跌【圖一】。
同時，由撫養比嚟睇，本港已派完「人口紅利」，儘管15至64歲人群撫養比仍未開始惡化，但係由趨勢嚟睇會喺10年內不可避免要走下坡【圖二，紅虛線】！如果只以15至44歲少壯群嚟睇，本港撫養比已於2001年轉 勢【圖二，藍線】，如果等到紅線都向上走時，恐怕已經太遲！
由此可見，新特首上台第一個要治嘅唔係派糖或搞公營房屋，而係趕快加聘高增值行業少壯精英兼加大吸引投資移民，同時增加商業空間供應，以容納新產業低成本創業運作，此外增加誘因吸引退休人士回內地。具體「重塑香港」人口政策必須包括：
①大量建造醫院，特別係私家研究醫院，以珠三角甚至全亞洲為對象，力追新加坡、印度、泰國等已經競逐緊嘅醫療旅遊、醫術研究教學中心寶座。
②打破既得利益壟斷，政府收回醫生發牌權，全面開放海外醫生「無障礙」來港執業、定居，既積聚人才產業，又引進競爭，更減低市民求醫成本，一舉數得也（見拙文「打破醫療寡頭壟斷 香江亟須引進專才」及「大禹教訓 香江服務業之師」）。
③大量興建國際學校及私家大學，盡量引進外國名牌學府落戶，吸引年輕嘅優才來港就讀、工作、生育，同時增進本地學府間競爭。此舉兼可增本港賺取外滙能力，一石二鳥也。
④大增商業樓面供應，減低使用限制，放手讓市場去尋找最高回報嘅用途，令土地盡得其用。同時亦可減低營商成本，皆大歡喜！
⑤土地及硬基建外更加倍完善其他基建，成立競爭力統籌辦，專責為所有政府行政作環球比較，力爭每樣政府服務效益都入世界三甲。
⑥急推計分移民計劃，改變InvestHK功能，既升格其權力以便統籌利商，亦使其為港「動態微調」移民計劃，吸引更多高薪高才高藝嘅精英，同時檢討調整單程證計劃，提升來港新移民質素。
⑦學汪洋「騰籠換鳥」，鼓勵低經濟活動、低消費人群搬往深珠澳腹地，既統籌喺該地起「港人城」，又俾足着數、誘因到佢肯郁為止。
人口政策係本港經濟未來最大挑戰，現在嘅勢頭已若背水一戰，係許勝不許敗嘅一仗。望新特首團隊掌握最後機會，為港輝煌下一頁，共創新猷。
中天
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城市規劃不利同區上學
近年政府常有殺校、殺班之舉，豈知偏偏遇上生育率上升、中港融合及外資湧港三大新環境，更顯回歸後本港教育制度官僚當道，計劃經濟下愈改愈亂、愈管愈頹嘅敗象，實在令人惋惜。但係，今日且唔睇教育質素本身，只睇城市規劃布局對學生嘅影響，而呢個角度可由兩方面着手：跨區返學比例及返學交通工具的使用。
新出爐嘅2011年人口普查報告有一個反映最新跨區上課數據表，其中可見本港有四成多學童需要跨區返學【表一】。由此帶出一系列副作用：
（1）政府如斯鼓勵、甚至資助市民買樓，結果唔單止降低社會流動性，隔遠咗莘莘學子與適合嘅學堂，使之舟車勞頓，浪費寶貴學習時間之餘，更加重交通系統負擔，為整體經濟拖後腿。
（2）喺缺乏規劃配合下，大肆增加市區舊區發展地積比（如港島北岸），卻將愈來愈多嘅學校搬去天涯海角（如嶺南中學校址賣天價作地產項目，受歡迎學校擴容要「攀山越嶺」去啲偏遠不毛之地等等），令學生與同區學位嘅供求錯配情況更加積重難返。可惜表一內嘅數據喺十年前無可比較嘅普查結果對照，否則，幾乎可以肯定過去十年跨區返學嘅學童比例係有升無跌。
（3）雖然本港人口密度高，本應更多人步行返學，但係極之有效嘅鐵路運輸系統可能令更少嘅學生選擇呢種交通方式上學：十年間，步行返學嘅比例大跌9個百分點，至29%【表二】，同時使用鐵路返學嘅比例卻上升12個百分點，至24%，勁贏英國、加拿大嘅1%，及新加坡嘅8%！可能係香港密度較高，私人巴士及校車載學生成本效益更特出，致使其採用比例遠遠拋離英國／加拿大。
咁我哋同新加坡比有乜嘢需要向佢學呢？非常出奇地，係冇【表二】！但係咁唔代表香港已經做得好，最需要「拍馬追上」者，仍是鼓勵步行及單車──英國政府估計每行一哩路可燃燒100卡路里能量，如果日行兩哩，每周三天，已可每三周減肥半公斤──唔怪得彼邦已有「Walk To School」運動。香港政府何時方有遠見去重視本區教學，推動街頭活力，而唔係捨本逐末，去搞殺校及硬推國民教育？
中天
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購買力蓄勢已足 樓市可續回升
最近樓市復蘇，唔單止成交量大增，價格更扭轉過去三季跌勢，大有反撲迹象，喺買家追價掃貨下，睇好嘅業主即刻反價封盤，睇淡嘅業主亦趁市旺減磅，總之樓市活力重現，惹人遐想。
本文就分析喺政府行政打壓下，邊個價格嘅樓價較受惠於今輪「小陽春」！筆者以本港家庭收入區分來推斷該階層市民可買幾貴嘅樓，再由2010年11月及2011年6月金管局兩度收緊按揭成數嘅區間【表中第6至7列】去對比邊啲收入嘅市民「受害」最深【第8列】，然後由佢哋嘅儲蓄行為（本港儲蓄率大概三成多），推算彼等購買力何時再現：
一、700萬元樓價以下毫無影響
基本上月入4.5萬元以下嘅買家過去一年多完全未受提高樓按成數影響，所以舊年毫無動靜（成交量跌至近2003年沙士低位），幾乎可以肯定係受心理影響而非無錢買樓，認真辜負官員一番好意！
二、1000萬至1200萬元樓仍要再等
呢一階梯嘅業主認真陰功，喺兩次緊縮政策下連中兩招，使呢階梯樓價嘅物業按揭成數累減二成，至50%；因此，呢個樓價之買家需要最多時間儲錢方可入市。可能唔少月入6萬至8萬元的業主及準買家好想追問陳德霖點解佢哋被金管局「隻抽」？呢個怪現象在在顯示行政措施嘅盲點、武斷及不公，未來可免則免，方為施政之正道。
三、其他樓價購買力已累積足夠
剩下嘅住宅樓價由2010年11月至今只需增加首期一成，故此在樓價下調 4%至5%後，加上到2012年3月止應已儲夠樓價4%至7%嘅資金【第9至10列】，買家絕對有能力現在重投樓市。就算樓價反彈番嗰4%至5%，重返舊年第一季嘅水平，到今年第三至四季時，買家亦應儲夠銀両【第11至12列】再投樓市，為樓價增添動力！
由此可見，政府其實係唔應該取消或減低五成首期呢個限制。為全體市民着想，更應該將之伸延至所有低樓價嘅按揭，因為幫無能力負擔嘅人置業，係害佢而非幫佢也。
中天
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規劃長久失據 城市無謂忙碌
個多星期前有一塊商業地塊截標，但係呢塊喺山長水遠之天水圍嘅地皮，竟然吸引到六個財團入標！咁熱烈嘅反應預示緊乜嘢呢？恕筆者出言不遜，再將呢個責任推喺發展局同運輸及房屋局頭上！
發展局嘅失職在於冇將足夠嘅非住宅用地規劃喺新市鎮中，導致過去十多年新界「睡城」（dormitory town也）滿布，而工商業活動欠奉嘅天水圍正是其表表者，唔係點會叫佢悲情城市呢？
同時間運房局卻只曉得喺郊區大起公屋，然後，大興土木築路將佢哋連去市區，結果當然就係每天數以十萬計嘅市民長途跋涉，早返工，晚歸寢，浪費時間、精力、電油……
依家呢個不顧發展平衡嘅規劃模式似乎仍無煞車改轍嘅迹象，令人擔心本港數十年來行之有效嘅城市規劃模式（當年為：起新市鎮，配工業區，使自給自足，不跨區長征）愈來愈崩潰，長遠向洛杉磯式汽車堵塞文化邁進。依家唔少地區規劃土地用途不均，導致過多跨區交通，如：中西區過多寫字樓，大埔區過少；油尖旺零售極盛、葵青卻商業不足【表一】。
今天可以結論嘅幾點包括：（1）中西／灣仔／油尖旺最方便返工購物，無怪乎劏房在此區盛行，未來應以賣住宅地為主；（2）元朗最唔就腳嘅區域，真係由數字證明悲情城市之實情，未來應該主力多賣寫字樓地或將工廈大力改建；（3）葵青／觀塘工廠過多應拆卸，興建零售／住宅，以填補不足（由此可見政府嘅「起動東九龍」係與當區內在嘅供求壓力不協調，唔通又係閉門造車搞出嚟嘅大頭佛？）；（4）黃大仙似乎公營房屋過多，應拆咗起寫字樓（正正又同啟德公屋政策格格不入，衙門究竟搞邊科㗎？）；（5）元朗／大埔區應賣多啲寫字樓地，或如黃大仙般，拆公屋起寫字樓【圖二】。
由上可見，政府多年來唔單止搞亂住宅供應，亂復建居屋／置安心，兼造成本港商業辦空間嚴重不足，更喺剩下嘅供應地域分布上大失良機。且看下屆特首會唔會有任何改善？
中天
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