20120313 購買力蓄勢已足 樓市可續回升

2012年3月13日

購買力蓄勢已足 樓市可續回升

最近樓市復蘇，唔單止成交量大增，價格更扭轉過去三季跌勢，大有反撲迹象，喺買家追價掃貨下，睇好嘅業主即刻反價封盤，睇淡嘅業主亦趁市旺減磅，總之樓市活力重現，惹人遐想。

本文就分析喺政府行政打壓下，邊個價格嘅樓價較受惠於今輪「小陽春」！筆者以本港家庭收入區分來推斷該階層市民可買幾貴嘅樓，再由2010年11月及2011年6月金管局兩度收緊按揭成數嘅區間【表中第6至7列】去對比邊啲收入嘅市民「受害」最深【第8列】，然後由佢哋嘅儲蓄行為（本港儲蓄率大概三成多），推算彼等購買力何時再現：

一、700萬元樓價以下毫無影響
基本上月入4.5萬元以下嘅買家過去一年多完全未受提高樓按成數影響，所以舊年毫無動靜（成交量跌至近2003年沙士低位），幾乎可以肯定係受心理影響而非無錢買樓，認真辜負官員一番好意！

二、1000萬至1200萬元樓仍要再等
呢一階梯嘅業主認真陰功，喺兩次緊縮政策下連中兩招，使呢階梯樓價嘅物業按揭成數累減二成，至50%；因此，呢個樓價之買家需要最多時間儲錢方可入市。可能唔少月入6萬至8萬元的業主及準買家好想追問陳德霖點解佢哋被金管局「隻抽」？呢個怪現象在在顯示行政措施嘅盲點、武斷及不公，未來可免則免，方為施政之正道。

三、其他樓價購買力已累積足夠
剩下嘅住宅樓價由2010年11月至今只需增加首期一成，故此在樓價下調 4%至5%後，加上到2012年3月止應已儲夠樓價4%至7%嘅資金【第9至10列】，買家絕對有能力現在重投樓市。就算樓價反彈番嗰4%至5%，重返舊年第一季嘅水平，到今年第三至四季時，買家亦應儲夠銀両【第11至12列】再投樓市，為樓價增添動力！

由此可見，政府其實係唔應該取消或減低五成首期呢個限制。為全體市民着想，更應該將之伸延至所有低樓價嘅按揭，因為幫無能力負擔嘅人置業，係害佢而非幫佢也。

中天
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