20120320 城市規劃不利同區上學

2012年3月20日 中天

城市規劃不利同區上學

近年政府常有殺校、殺班之舉，豈知偏偏遇上生育率上升、中港融合及外資湧港三大新環境，更顯回歸後本港教育制度官僚當道，計劃經濟下愈改愈亂、愈管愈頹嘅敗象，實在令人惋惜。但係，今日且唔睇教育質素本身，只睇城市規劃布局對學生嘅影響，而呢個角度可由兩方面着手：跨區返學比例及返學交通工具的使用。

新出爐嘅2011年人口普查報告有一個反映最新跨區上課數據表，其中可見本港有四成多學童需要跨區返學【表一】。由此帶出一系列副作用：

（1）政府如斯鼓勵、甚至資助市民買樓，結果唔單止降低社會流動性，隔遠咗莘莘學子與適合嘅學堂，使之舟車勞頓，浪費寶貴學習時間之餘，更加重交通系統負擔，為整體經濟拖後腿。

（2）喺缺乏規劃配合下，大肆增加市區舊區發展地積比（如港島北岸），卻將愈來愈多嘅學校搬去天涯海角（如嶺南中學校址賣天價作地產項目，受歡迎學校擴容要「攀山越嶺」去啲偏遠不毛之地等等），令學生與同區學位嘅供求錯配情況更加積重難返。可惜表一內嘅數據喺十年前無可比較嘅普查結果對照，否則，幾乎可以肯定過去十年跨區返學嘅學童比例係有升無跌。

（3）雖然本港人口密度高，本應更多人步行返學，但係極之有效嘅鐵路運輸系統可能令更少嘅學生選擇呢種交通方式上學：十年間，步行返學嘅比例大跌9個百分點，至29%【表二】，同時使用鐵路返學嘅比例卻上升12個百分點，至24%，勁贏英國、加拿大嘅1%，及新加坡嘅8%！可能係香港密度較高，私人巴士及校車載學生成本效益更特出，致使其採用比例遠遠拋離英國／加拿大。

咁我哋同新加坡比有乜嘢需要向佢學呢？非常出奇地，係冇【表二】！但係咁唔代表香港已經做得好，最需要「拍馬追上」者，仍是鼓勵步行及單車──英國政府估計每行一哩路可燃燒100卡路里能量，如果日行兩哩，每周三天，已可每三周減肥半公斤──唔怪得彼邦已有「Walk To School」運動。香港政府何時方有遠見去重視本區教學，推動街頭活力，而唔係捨本逐末，去搞殺校及硬推國民教育？

中天
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20120313 購買力蓄勢已足 樓市可續回升

2012年3月13日

購買力蓄勢已足 樓市可續回升

最近樓市復蘇，唔單止成交量大增，價格更扭轉過去三季跌勢，大有反撲迹象，喺買家追價掃貨下，睇好嘅業主即刻反價封盤，睇淡嘅業主亦趁市旺減磅，總之樓市活力重現，惹人遐想。

本文就分析喺政府行政打壓下，邊個價格嘅樓價較受惠於今輪「小陽春」！筆者以本港家庭收入區分來推斷該階層市民可買幾貴嘅樓，再由2010年11月及2011年6月金管局兩度收緊按揭成數嘅區間【表中第6至7列】去對比邊啲收入嘅市民「受害」最深【第8列】，然後由佢哋嘅儲蓄行為（本港儲蓄率大概三成多），推算彼等購買力何時再現：

一、700萬元樓價以下毫無影響
基本上月入4.5萬元以下嘅買家過去一年多完全未受提高樓按成數影響，所以舊年毫無動靜（成交量跌至近2003年沙士低位），幾乎可以肯定係受心理影響而非無錢買樓，認真辜負官員一番好意！

二、1000萬至1200萬元樓仍要再等
呢一階梯嘅業主認真陰功，喺兩次緊縮政策下連中兩招，使呢階梯樓價嘅物業按揭成數累減二成，至50%；因此，呢個樓價之買家需要最多時間儲錢方可入市。可能唔少月入6萬至8萬元的業主及準買家好想追問陳德霖點解佢哋被金管局「隻抽」？呢個怪現象在在顯示行政措施嘅盲點、武斷及不公，未來可免則免，方為施政之正道。

三、其他樓價購買力已累積足夠
剩下嘅住宅樓價由2010年11月至今只需增加首期一成，故此在樓價下調 4%至5%後，加上到2012年3月止應已儲夠樓價4%至7%嘅資金【第9至10列】，買家絕對有能力現在重投樓市。就算樓價反彈番嗰4%至5%，重返舊年第一季嘅水平，到今年第三至四季時，買家亦應儲夠銀両【第11至12列】再投樓市，為樓價增添動力！

由此可見，政府其實係唔應該取消或減低五成首期呢個限制。為全體市民着想，更應該將之伸延至所有低樓價嘅按揭，因為幫無能力負擔嘅人置業，係害佢而非幫佢也。

中天
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20120306 規劃長久失據 城市無謂忙碌

2012年3月6日 中天 

規劃長久失據 城市無謂忙碌

個多星期前有一塊商業地塊截標，但係呢塊喺山長水遠之天水圍嘅地皮，竟然吸引到六個財團入標！咁熱烈嘅反應預示緊乜嘢呢？恕筆者出言不遜，再將呢個責任推喺發展局同運輸及房屋局頭上！

發展局嘅失職在於冇將足夠嘅非住宅用地規劃喺新市鎮中，導致過去十多年新界「睡城」（dormitory town也）滿布，而工商業活動欠奉嘅天水圍正是其表表者，唔係點會叫佢悲情城市呢？

同時間運房局卻只曉得喺郊區大起公屋，然後，大興土木築路將佢哋連去市區，結果當然就係每天數以十萬計嘅市民長途跋涉，早返工，晚歸寢，浪費時間、精力、電油……

依家呢個不顧發展平衡嘅規劃模式似乎仍無煞車改轍嘅迹象，令人擔心本港數十年來行之有效嘅城市規劃模式（當年為：起新市鎮，配工業區，使自給自足，不跨區長征）愈來愈崩潰，長遠向洛杉磯式汽車堵塞文化邁進。依家唔少地區規劃土地用途不均，導致過多跨區交通，如：中西區過多寫字樓，大埔區過少；油尖旺零售極盛、葵青卻商業不足【表一】。

今天可以結論嘅幾點包括：（1）中西／灣仔／油尖旺最方便返工購物，無怪乎劏房在此區盛行，未來應以賣住宅地為主；（2）元朗最唔就腳嘅區域，真係由數字證明悲情城市之實情，未來應該主力多賣寫字樓地或將工廈大力改建；（3）葵青／觀塘工廠過多應拆卸，興建零售／住宅，以填補不足（由此可見政府嘅「起動東九龍」係與當區內在嘅供求壓力不協調，唔通又係閉門造車搞出嚟嘅大頭佛？）；（4）黃大仙似乎公營房屋過多，應拆咗起寫字樓（正正又同啟德公屋政策格格不入，衙門究竟搞邊科㗎？）；（5）元朗／大埔區應賣多啲寫字樓地，或如黃大仙般，拆公屋起寫字樓【圖二】。

由上可見，政府多年來唔單止搞亂住宅供應，亂復建居屋／置安心，兼造成本港商業辦空間嚴重不足，更喺剩下嘅供應地域分布上大失良機。且看下屆特首會唔會有任何改善？

中天
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20120228 綠化低碳又健康 本港漁農業可興

2012年2月28日

綠化低碳又健康 本港漁農業可興

過去兩周房地產方面新聞多多，要評論都唔夠地方講，且執件應時嘅葉劉政綱分析一下先，其中有兩樣頗具新意嘅項目。首先係「（推動）第一產業，包括恢復養魚業、活化廢農地讓人再務農，和引進優良雞種養雞」。
由壞嘅方向去諗，建議可以話係攞嚟買漁農界同鄉議局嘅選票入圍，但係如純以此為目標，則好似豬狼咁由村屋僭建着手更容易爭取到支持，可見葉劉喺呢方面有更長遠及實質嘅視野，認真係第一產業多年來少有嘅一陣清風，就算最終「名落孫山」，此政都值得當選的特首效法。各位可能會問，點解要喺一個過氣嘅行業上嘥氣 呢？原因有二。

一、綠化之都，香港之傲
由地政規劃上睇，香港而家仲有幾乎三分之二嘅土地係林地／灌叢／草地／濕地（見拙文「十年政策蹉跎 土地供應失衡」），可作畜牧／漁業生產嘅同時，仍可保存本地特有嘅高綠化率城市優勢；此外，仲有6%嘅土地係現成農業用地，給予愈來愈多嘅港人周末一個健康活動（有機耕種 也）好去處。兩樣加埋香港有近四分之三嘅土地係綠化地，實在係舉世少有嘅城市奇觀，值得珍而重之，而唔係將佢起晒村屋，變晒貨櫃場呢啲污染鄉郊土地嘅低劣用途。

可惜，回歸後政府只向虛有經濟（如數碼港及中藥港）靠攏及偏幫金融地產板塊，對漁農業卻屢番打壓：中央屠宰、禁止養禽（見拙文「從禽流應對哲學看香港管治窘況」）、以衞生為藉口趕絕養畜業等等，在在反映以醫生外行領導農業、保育內行嘅行政架構之不合理性，以及隨之而來嘅負面影響──最終導致經濟愈趨單一化、無菌化，培養出嚟嘅下一代愈來愈因冇體力勞動而弱不禁風，不接觸細菌而自我排斥／敏感多病，心態上與世隔絕而患上環境恐懼症（Biophobia）。

二、有機大勢，方興未艾
有機食物運動近年增長迅速【圖】，已有成為環球主流嘅迹象，單係美國，2010年嘅銷售額已達2000億元！呢個咁高增值、高健康、高環保嘅未來食物生產趨勢，正正就適合香港地少人工貴嘅環境！

喺利用現有綠化土地同時，又可為本地增加一個新嘅食物來源，給驚恐內地毒奶粉、地溝油及殺蟲藥菜嘅市民一個既安心食用，又低碳足迹嘅良心食材來源，何樂而不為呢？以有機雞蛋為例，由紐西蘭空運嚟嘅喺超市要12蚊隻，比大陸入口嘅非有機蛋（個半一隻）貴七倍！所以，只要搵啱產品，又由高檔食肆開始做，香港實在可以加大有機農業嘅覆蓋面數以倍計，成為另一誠信產業，到時隨時出現內地人嚟搶購本地有機食材嘅現象都未定？

篇幅所限，不多述點解葉劉另一「金管局幫人買樓」政策嘅壞處；一言蔽之，慷納稅人之慨兼鼓勵槓桿炒樓，道德風險也，切勿付諸實行。

中天
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 ■上海（右圖）綠化率遠不及香港（左圖） （geology.com圖片）