2012年3月13日星期二

20120313 購買力蓄勢已足 樓市可續回升


2012313

購買力蓄勢已足 樓市可續回升

最近樓市復蘇,唔單止成交量大增,價格更扭轉過去三季跌勢,大有反撲迹象,喺買家追價掃貨下,睇好嘅業主即刻反價封盤,睇淡嘅業主亦趁市旺減磅,總之樓市活力重現,惹人遐想。

本文就分析喺政府行政打壓下,邊個價格嘅樓價較受惠於今輪「小陽春」!筆者以本港家庭收入區分來推斷該階層市民可買幾貴嘅樓,再由201011月及20116月金管局兩度收緊按揭成數嘅區間【表中第67列】去對比邊啲收入嘅市民「受害」最深【第8列】,然後由佢哋嘅儲蓄行為(本港儲蓄率大概三成多),推算彼等購買力何時再現:

一、700萬元樓價以下毫無影響
基本上月入4.5萬元以下嘅買家過去一年多完全未受提高樓按成數影響,所以舊年毫無動靜(成交量跌至近2003年沙士低位),幾乎可以肯定係受心理影響而非無錢買樓,認真辜負官員一番好意!

二、1000萬至1200萬元樓仍要再等
呢一階梯嘅業主認真陰功,喺兩次緊縮政策下連中兩招,使呢階梯樓價嘅物業按揭成數累減二成,至50%;因此,呢個樓價之買家需要最多時間儲錢方可入市。可能唔少月入6萬至8萬元的業主及準買家好想追問陳德霖點解佢哋被金管局「隻抽」?呢個怪現象在在顯示行政措施嘅盲點、武斷及不公,未來可免則免,方為施政之正道。

三、其他樓價購買力已累積足夠
剩下嘅住宅樓價由201011月至今只需增加首期一成,故此在樓價下調 4%5%後,加上到20123月止應已儲夠樓價4%7%嘅資金【第910列】,買家絕對有能力現在重投樓市。就算樓價反彈番嗰4%5%,重返舊年第一季嘅水平,到今年第三至四季時,買家亦應儲夠銀両【第1112列】再投樓市,為樓價增添動力!

由此可見,政府其實係唔應該取消或減低五成首期呢個限制。為全體市民着想,更應該將之伸延至所有低樓價嘅按揭,因為幫無能力負擔嘅人置業,係害佢而非幫佢也。

中天
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2012年3月6日星期二

20120306 規劃長久失據 城市無謂忙碌


201236 中天 

規劃長久失據 城市無謂忙碌

個多星期前有一塊商業地塊截標,但係呢塊喺山長水遠之天水圍嘅地皮,竟然吸引到六個財團入標!咁熱烈嘅反應預示緊乜嘢呢?恕筆者出言不遜,再將呢個責任推喺發展局同運輸及房屋局頭上!

發展局嘅失職在於冇將足夠嘅非住宅用地規劃喺新市鎮中,導致過去十多年新界「睡城」(dormitory town也)滿布,而工商業活動欠奉嘅天水圍正是其表表者,唔係點會叫佢悲情城市呢?

同時間運房局卻只曉得喺郊區大起公屋,然後,大興土木築路將佢哋連去市區,結果當然就係每天數以十萬計嘅市民長途跋涉,早返工,晚歸寢,浪費時間、精力、電油……

依家呢個不顧發展平衡嘅規劃模式似乎仍無煞車改轍嘅迹象,令人擔心本港數十年來行之有效嘅城市規劃模式(當年為:起新市鎮,配工業區,使自給自足,不跨區長征)愈來愈崩潰,長遠向洛杉磯式汽車堵塞文化邁進。依家唔少地區規劃土地用途不均,導致過多跨區交通,如:中西區過多寫字樓,大埔區過少;油尖旺零售極盛、葵青卻商業不足【表一】。

今天可以結論嘅幾點包括:(1)中西/灣仔/油尖旺最方便返工購物,無怪乎劏房在此區盛行,未來應以賣住宅地為主;(2)元朗最唔就腳嘅區域,真係由數字證明悲情城市之實情,未來應該主力多賣寫字樓地或將工廈大力改建;(3)葵青/觀塘工廠過多應拆卸,興建零售/住宅,以填補不足(由此可見政府嘅「起動東九龍」係與當區內在嘅供求壓力不協調,唔通又係閉門造車搞出嚟嘅大頭佛?);(4)黃大仙似乎公營房屋過多,應拆咗起寫字樓(正正又同啟德公屋政策格格不入,衙門究竟搞邊科㗎?);(5)元朗/大埔區應賣多啲寫字樓地,或如黃大仙般,拆公屋起寫字樓【圖二】。

由上可見,政府多年來唔單止搞亂住宅供應,亂復建居屋/置安心,兼造成本港商業辦空間嚴重不足,更喺剩下嘅供應地域分布上大失良機。且看下屆特首會唔會有任何改善?

中天
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2012年2月28日星期二

20120228 綠化低碳又健康 本港漁農業可興


2012228

綠化低碳又健康 本港漁農業可興

過去兩周房地產方面新聞多多,要評論都唔夠地方講,且執件應時嘅葉劉政綱分析一下先,其中有兩樣頗具新意嘅項目。首先係「(推動)第一產業,包括恢復養魚業、活化廢農地讓人再務農,和引進優良雞種養雞」。
由壞嘅方向去諗,建議可以話係攞嚟買漁農界同鄉議局嘅選票入圍,但係如純以此為目標,則好似豬狼咁由村屋僭建着手更容易爭取到支持,可見葉劉喺呢方面有更長遠及實質嘅視野,認真係第一產業多年來少有嘅一陣清風,就算最終「名落孫山」,此政都值得當選的特首效法。各位可能會問,點解要喺一個過氣嘅行業上嘥氣 呢?原因有二。

一、綠化之都,香港之傲
由地政規劃上睇,香港而家仲有幾乎三分之二嘅土地係林地/灌叢/草地/濕地(見拙文「十年政策蹉跎 土地供應失衡」),可作畜牧/漁業生產嘅同時,仍可保存本地特有嘅高綠化率城市優勢;此外,仲有6%嘅土地係現成農業用地,給予愈來愈多嘅港人周末一個健康活動(有機耕種 也)好去處。兩樣加埋香港有近四分之三嘅土地係綠化地,實在係舉世少有嘅城市奇觀,值得珍而重之,而唔係將佢起晒村屋,變晒貨櫃場呢啲污染鄉郊土地嘅低劣用途。

可惜,回歸後政府只向虛有經濟(如數碼港及中藥港)靠攏及偏幫金融地產板塊,對漁農業卻屢番打壓:中央屠宰、禁止養禽(見拙文「從禽流應對哲學看香港管治窘況」)、以衞生為藉口趕絕養畜業等等,在在反映以醫生外行領導農業、保育內行嘅行政架構之不合理性,以及隨之而來嘅負面影響──最終導致經濟愈趨單一化、無菌化,培養出嚟嘅下一代愈來愈因冇體力勞動而弱不禁風,不接觸細菌而自我排斥/敏感多病,心態上與世隔絕而患上環境恐懼症(Biophobia)。

二、有機大勢,方興未艾
有機食物運動近年增長迅速【圖】,已有成為環球主流嘅迹象,單係美國,2010年嘅銷售額已達2000億元!呢個咁高增值、高健康、高環保嘅未來食物生產趨勢,正正就適合香港地少人工貴嘅環境!

喺利用現有綠化土地同時,又可為本地增加一個新嘅食物來源,給驚恐內地毒奶粉、地溝油及殺蟲藥菜嘅市民一個既安心食用,又低碳足迹嘅良心食材來源,何樂而不為呢?以有機雞蛋為例,由紐西蘭空運嚟嘅喺超市要12蚊隻,比大陸入口嘅非有機蛋(個半一隻)貴七倍!所以,只要搵啱產品,又由高檔食肆開始做,香港實在可以加大有機農業嘅覆蓋面數以倍計,成為另一誠信產業,到時隨時出現內地人嚟搶購本地有機食材嘅現象都未定?

篇幅所限,不多述點解葉劉另一「金管局幫人買樓」政策嘅壞處;一言蔽之,慷納稅人之慨兼鼓勵槓桿炒樓,道德風險也,切勿付諸實行。

中天
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 ■上海(右圖)綠化率遠不及香港(左圖) (geology.com圖片)




2012年2月21日星期二

20120221 市場多樣化瀕危 政府應斬件賣地


2012221

市場多樣化瀕危 政府應斬件賣地

上兩周掛住評量預算案及新一年度賣地計劃方面嘅大是大非,以至延遲至今天先講另一個政府過去數年犯下嘅策略上錯誤,導致市場集中、市民選擇縮細,兼庫房收入間接減少,實在不可不提!先睇報章報道兩則:

621日:「紅磡兩幅限呎蚊型地……由長實及香港小輪……奪標……利工街地盤可建樓面約10.49萬方呎……寶其利街地皮可建樓面約5.57萬方呎。」

107日:「中小型發展商可謂飢不擇食,即使新界蚊型地亦以天價購入。西貢甲邊朗蚊型住宅地……可建樓面僅3731方呎。」

以上買地行為,可見發展商極度餓地,真係飢不擇食,大小通殺。連市值過千億嘅大發展商都去搶啲三千零呎嘅芝麻地,在在代表咗政府土地供應過低嘅事實,以及寧餵飽自己寵物(房委、市建局、港鐵),都唔去救濟門外飢民嘅荒誕樓市政策(見拙文「誰是不折不扣嘅地產霸主?」)!

供應不足嘅另一症狀係大發展商涉獵細地皮,逼到小發展商無啖好食,結果本港地產市道過度集中喺官方機構及財雄勢大嘅發展商手上,極不利市場健康發展。

除咗供應唔夠兼益自己人外,政府更愈來愈「懶得」切細大地皮,雙重扼殺中小發展商嘅求生空間:201112年度大於50萬方呎樓面嘅地有九幅之多,對上一次有咁多大面積土地拍賣或招標,已經係199495年度!但係當時13塊大於50萬方呎嘅地之中,有8幅係非住宅地。此又帶出另一無眼睇嘅土地政策:政府賣地計劃中工商地欠奉,成為挾高寫字樓/舖/酒店房租、削弱本港競爭力嘅元兇。

到底過去拍賣土地尺寸大成點?20年來,平均地塊樓面面積30萬方呎漲到而家嘅40萬方呎多,增加咗約三分之一【圖一,紅虛線】;如果以中位數地塊大細嚟計,則尺寸上升速度更在加速中【圖二】。這現象既幫助大 財團壟斷土地,兼降低庫房嘅收入,更減少市民嘅購買選擇,認真一舉多失!

但係,你可能話,地塊大細唔係問題,只要銀碼細咪得囉!講得無錯,可惜雖然過去五至六年政府賣地嘅樓面地價喺度下降緊【圖三,藍箭咀】,但係每塊地嘅銀碼卻喺度節節上升【圖三,紅箭咀】,咁你話細發展商又何來機會呢?

中天
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