20120221 市場多樣化瀕危 政府應斬件賣地

2012年2月21日

市場多樣化瀕危 政府應斬件賣地

上兩周掛住評量預算案及新一年度賣地計劃方面嘅大是大非，以至延遲至今天先講另一個政府過去數年犯下嘅策略上錯誤，導致市場集中、市民選擇縮細，兼庫房收入間接減少，實在不可不提！先睇報章報道兩則：

6月21日：「紅磡兩幅限呎蚊型地……由長實及香港小輪……奪標……利工街地盤可建樓面約10.49萬方呎……寶其利街地皮可建樓面約5.57萬方呎。」

10月7日：「中小型發展商可謂飢不擇食，即使新界蚊型地亦以天價購入。西貢甲邊朗蚊型住宅地……可建樓面僅3731方呎。」

以上買地行為，可見發展商極度餓地，真係飢不擇食，大小通殺。連市值過千億嘅大發展商都去搶啲三千零呎嘅芝麻地，在在代表咗政府土地供應過低嘅事實，以及寧餵飽自己寵物（房委、市建局、港鐵），都唔去救濟門外飢民嘅荒誕樓市政策（見拙文「誰是不折不扣嘅地產霸主？」）！

供應不足嘅另一症狀係大發展商涉獵細地皮，逼到小發展商無啖好食，結果本港地產市道過度集中喺官方機構及財雄勢大嘅發展商手上，極不利市場健康發展。

除咗供應唔夠兼益自己人外，政府更愈來愈「懶得」切細大地皮，雙重扼殺中小發展商嘅求生空間：2011／12年度大於50萬方呎樓面嘅地有九幅之多，對上一次有咁多大面積土地拍賣或招標，已經係1994／95年度！但係當時13塊大於50萬方呎嘅地之中，有8幅係非住宅地。此又帶出另一無眼睇嘅土地政策：政府賣地計劃中工商地欠奉，成為挾高寫字樓／舖／酒店房租、削弱本港競爭力嘅元兇。

到底過去拍賣土地尺寸大成點？20年來，平均地塊樓面面積由30萬方呎漲到而家嘅40萬方呎多，增加咗約三分之一【圖一，紅虛線】；如果以中位數地塊大細嚟計，則尺寸上升速度更在加速中【圖二】。這現象既幫助大 財團壟斷土地，兼降低庫房嘅收入，更減少市民嘅購買選擇，認真一舉多失！

但係，你可能話，地塊大細唔係問題，只要銀碼細咪得囉！講得無錯，可惜雖然過去五至六年政府賣地嘅樓面地價喺度下降緊【圖三，藍箭咀】，但係每塊地嘅銀碼卻喺度節節上升【圖三，紅箭咀】，咁你話細發展商又何來機會呢？

中天
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