20120306 規劃長久失據 城市無謂忙碌

2012年3月6日 中天 

規劃長久失據 城市無謂忙碌

個多星期前有一塊商業地塊截標，但係呢塊喺山長水遠之天水圍嘅地皮，竟然吸引到六個財團入標！咁熱烈嘅反應預示緊乜嘢呢？恕筆者出言不遜，再將呢個責任推喺發展局同運輸及房屋局頭上！

發展局嘅失職在於冇將足夠嘅非住宅用地規劃喺新市鎮中，導致過去十多年新界「睡城」（dormitory town也）滿布，而工商業活動欠奉嘅天水圍正是其表表者，唔係點會叫佢悲情城市呢？

同時間運房局卻只曉得喺郊區大起公屋，然後，大興土木築路將佢哋連去市區，結果當然就係每天數以十萬計嘅市民長途跋涉，早返工，晚歸寢，浪費時間、精力、電油……

依家呢個不顧發展平衡嘅規劃模式似乎仍無煞車改轍嘅迹象，令人擔心本港數十年來行之有效嘅城市規劃模式（當年為：起新市鎮，配工業區，使自給自足，不跨區長征）愈來愈崩潰，長遠向洛杉磯式汽車堵塞文化邁進。依家唔少地區規劃土地用途不均，導致過多跨區交通，如：中西區過多寫字樓，大埔區過少；油尖旺零售極盛、葵青卻商業不足【表一】。

今天可以結論嘅幾點包括：（1）中西／灣仔／油尖旺最方便返工購物，無怪乎劏房在此區盛行，未來應以賣住宅地為主；（2）元朗最唔就腳嘅區域，真係由數字證明悲情城市之實情，未來應該主力多賣寫字樓地或將工廈大力改建；（3）葵青／觀塘工廠過多應拆卸，興建零售／住宅，以填補不足（由此可見政府嘅「起動東九龍」係與當區內在嘅供求壓力不協調，唔通又係閉門造車搞出嚟嘅大頭佛？）；（4）黃大仙似乎公營房屋過多，應拆咗起寫字樓（正正又同啟德公屋政策格格不入，衙門究竟搞邊科㗎？）；（5）元朗／大埔區應賣多啲寫字樓地，或如黃大仙般，拆公屋起寫字樓【圖二】。

由上可見，政府多年來唔單止搞亂住宅供應，亂復建居屋／置安心，兼造成本港商業辦空間嚴重不足，更喺剩下嘅供應地域分布上大失良機。且看下屆特首會唔會有任何改善？

中天
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20120228 綠化低碳又健康 本港漁農業可興

2012年2月28日

綠化低碳又健康 本港漁農業可興

過去兩周房地產方面新聞多多，要評論都唔夠地方講，且執件應時嘅葉劉政綱分析一下先，其中有兩樣頗具新意嘅項目。首先係「（推動）第一產業，包括恢復養魚業、活化廢農地讓人再務農，和引進優良雞種養雞」。
由壞嘅方向去諗，建議可以話係攞嚟買漁農界同鄉議局嘅選票入圍，但係如純以此為目標，則好似豬狼咁由村屋僭建着手更容易爭取到支持，可見葉劉喺呢方面有更長遠及實質嘅視野，認真係第一產業多年來少有嘅一陣清風，就算最終「名落孫山」，此政都值得當選的特首效法。各位可能會問，點解要喺一個過氣嘅行業上嘥氣 呢？原因有二。

一、綠化之都，香港之傲
由地政規劃上睇，香港而家仲有幾乎三分之二嘅土地係林地／灌叢／草地／濕地（見拙文「十年政策蹉跎 土地供應失衡」），可作畜牧／漁業生產嘅同時，仍可保存本地特有嘅高綠化率城市優勢；此外，仲有6%嘅土地係現成農業用地，給予愈來愈多嘅港人周末一個健康活動（有機耕種 也）好去處。兩樣加埋香港有近四分之三嘅土地係綠化地，實在係舉世少有嘅城市奇觀，值得珍而重之，而唔係將佢起晒村屋，變晒貨櫃場呢啲污染鄉郊土地嘅低劣用途。

可惜，回歸後政府只向虛有經濟（如數碼港及中藥港）靠攏及偏幫金融地產板塊，對漁農業卻屢番打壓：中央屠宰、禁止養禽（見拙文「從禽流應對哲學看香港管治窘況」）、以衞生為藉口趕絕養畜業等等，在在反映以醫生外行領導農業、保育內行嘅行政架構之不合理性，以及隨之而來嘅負面影響──最終導致經濟愈趨單一化、無菌化，培養出嚟嘅下一代愈來愈因冇體力勞動而弱不禁風，不接觸細菌而自我排斥／敏感多病，心態上與世隔絕而患上環境恐懼症（Biophobia）。

二、有機大勢，方興未艾
有機食物運動近年增長迅速【圖】，已有成為環球主流嘅迹象，單係美國，2010年嘅銷售額已達2000億元！呢個咁高增值、高健康、高環保嘅未來食物生產趨勢，正正就適合香港地少人工貴嘅環境！

喺利用現有綠化土地同時，又可為本地增加一個新嘅食物來源，給驚恐內地毒奶粉、地溝油及殺蟲藥菜嘅市民一個既安心食用，又低碳足迹嘅良心食材來源，何樂而不為呢？以有機雞蛋為例，由紐西蘭空運嚟嘅喺超市要12蚊隻，比大陸入口嘅非有機蛋（個半一隻）貴七倍！所以，只要搵啱產品，又由高檔食肆開始做，香港實在可以加大有機農業嘅覆蓋面數以倍計，成為另一誠信產業，到時隨時出現內地人嚟搶購本地有機食材嘅現象都未定？

篇幅所限，不多述點解葉劉另一「金管局幫人買樓」政策嘅壞處；一言蔽之，慷納稅人之慨兼鼓勵槓桿炒樓，道德風險也，切勿付諸實行。

中天
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 ■上海（右圖）綠化率遠不及香港（左圖） （geology.com圖片）

20120221 市場多樣化瀕危 政府應斬件賣地

2012年2月21日

市場多樣化瀕危 政府應斬件賣地

上兩周掛住評量預算案及新一年度賣地計劃方面嘅大是大非，以至延遲至今天先講另一個政府過去數年犯下嘅策略上錯誤，導致市場集中、市民選擇縮細，兼庫房收入間接減少，實在不可不提！先睇報章報道兩則：

6月21日：「紅磡兩幅限呎蚊型地……由長實及香港小輪……奪標……利工街地盤可建樓面約10.49萬方呎……寶其利街地皮可建樓面約5.57萬方呎。」

10月7日：「中小型發展商可謂飢不擇食，即使新界蚊型地亦以天價購入。西貢甲邊朗蚊型住宅地……可建樓面僅3731方呎。」

以上買地行為，可見發展商極度餓地，真係飢不擇食，大小通殺。連市值過千億嘅大發展商都去搶啲三千零呎嘅芝麻地，在在代表咗政府土地供應過低嘅事實，以及寧餵飽自己寵物（房委、市建局、港鐵），都唔去救濟門外飢民嘅荒誕樓市政策（見拙文「誰是不折不扣嘅地產霸主？」）！

供應不足嘅另一症狀係大發展商涉獵細地皮，逼到小發展商無啖好食，結果本港地產市道過度集中喺官方機構及財雄勢大嘅發展商手上，極不利市場健康發展。

除咗供應唔夠兼益自己人外，政府更愈來愈「懶得」切細大地皮，雙重扼殺中小發展商嘅求生空間：2011／12年度大於50萬方呎樓面嘅地有九幅之多，對上一次有咁多大面積土地拍賣或招標，已經係1994／95年度！但係當時13塊大於50萬方呎嘅地之中，有8幅係非住宅地。此又帶出另一無眼睇嘅土地政策：政府賣地計劃中工商地欠奉，成為挾高寫字樓／舖／酒店房租、削弱本港競爭力嘅元兇。

到底過去拍賣土地尺寸大成點？20年來，平均地塊樓面面積由30萬方呎漲到而家嘅40萬方呎多，增加咗約三分之一【圖一，紅虛線】；如果以中位數地塊大細嚟計，則尺寸上升速度更在加速中【圖二】。這現象既幫助大 財團壟斷土地，兼降低庫房嘅收入，更減少市民嘅購買選擇，認真一舉多失！

但係，你可能話，地塊大細唔係問題，只要銀碼細咪得囉！講得無錯，可惜雖然過去五至六年政府賣地嘅樓面地價喺度下降緊【圖三，藍箭咀】，但係每塊地嘅銀碼卻喺度節節上升【圖三，紅箭咀】，咁你話細發展商又何來機會呢？

中天
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20120214 昏庸土地政策 浪費你我公帑

2012年2月14日

昏庸土地政策 浪費你我公帑

尋日溫家寶喺中南海開座談會時解釋佢嘅房屋政策理念時，強調將來13億人口的住房形式可以多種多樣，然而「不一定人人都擁有自己的房，但人人都要有住處」。呢一點似乎與曾蔭權去年施政報告中笨拙嘅大轉軚房屋政策理性、公平得多！由此亦見，當今港官嘅苟且心態，令其施政愈來愈遠離公平（唔與民爭利及侵蝕市場）及公正（唔鼓勵博彩及不勞而獲嘅心態）原則，向短線政治訴求屈服，結果搞到公屋膨脹、居屋復活、私樓市場殘缺不全（落成量未來將持續於一萬單位徘徊，大大低於公屋／居屋／置安心等2萬至3萬嘅龐大數量）及四分五裂（又限呎又限量，爭在未限價）。

長此下去，本港樓市將全面由中央計劃式經濟掌控，令供求失衡愈趨嚴重，福利包袱百上加斤，總之，對本港未來嘅前途及城市競爭力有重大嘅打擊，要追上新加坡、上海只會難上加難。

港人一年蝕50億
筆者早就喺「限呎限量地政策對港人唔住」及「速拆三十萬細樓 轉建大單位」兩文中痛斥限呎限量賣地政策無聊浪費──因為若要樓價「平穩」，最有效嘅政策係賣多啲地，而非行政上強制要起幾細嘅單位！如今運行咗一段時間後，終於有足夠嘅數據去證明此乃天下第一浪費納稅人金錢嘅愚昧政策，市民好應該上街討回政府「賤賣」呢啲土地嘅損失。

將所有本財政年度所賣地塊於招標／拍賣前的市場估值與最終賣價比較，賣價對於估值若有溢價，即代表發展商更有把握賣貴啲，若賣價對估值有折讓，則表示發展商唔睇好未來嘅兌現能力。雖然市場預期未必次次都中，但係長線平均下來都唔會相去甚遠。

圖畫出嚟即刻水落石出：有限呎限量要求嘅地【圖中有紅線尾嘅方格】基本上係大折讓賣出，而且係六塊地折讓對三塊地溢價，兼且係平均折讓23%對平均溢價7%，可見限呎限量政策摧毀價值嘅「強大威力」！

再睇呢個政策喺政府庫房收益上嘅影響。折讓賣出嘅地塊總共少收咗49億元，溢價賣出嘅地塊只較市場預期多收1.8億元；即你同我為呢項「德政」白做咗近50 億【表】！點解納稅人白做？到開盤時自會揭盅：各限呎／限量新盤發售時如果冇數目眾多嘅單位可以打通做相連大單位嘅話，筆者請飲嘢！點解咁肯定？此乃市場繞過笨拙行政措施所必會產生嘅對策也，邊個發展商唔做相連單位，就係對佢嘅股東唔住！但係公帑嘅損失又由邊個為庫房嘅股東（即你同我）負責？林鄭同煲呔睇怕到時已經安然退休矣。

中天
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