20120214 昏庸土地政策 浪費你我公帑

2012年2月14日

昏庸土地政策 浪費你我公帑

尋日溫家寶喺中南海開座談會時解釋佢嘅房屋政策理念時，強調將來13億人口的住房形式可以多種多樣，然而「不一定人人都擁有自己的房，但人人都要有住處」。呢一點似乎與曾蔭權去年施政報告中笨拙嘅大轉軚房屋政策理性、公平得多！由此亦見，當今港官嘅苟且心態，令其施政愈來愈遠離公平（唔與民爭利及侵蝕市場）及公正（唔鼓勵博彩及不勞而獲嘅心態）原則，向短線政治訴求屈服，結果搞到公屋膨脹、居屋復活、私樓市場殘缺不全（落成量未來將持續於一萬單位徘徊，大大低於公屋／居屋／置安心等2萬至3萬嘅龐大數量）及四分五裂（又限呎又限量，爭在未限價）。

長此下去，本港樓市將全面由中央計劃式經濟掌控，令供求失衡愈趨嚴重，福利包袱百上加斤，總之，對本港未來嘅前途及城市競爭力有重大嘅打擊，要追上新加坡、上海只會難上加難。

港人一年蝕50億
筆者早就喺「限呎限量地政策對港人唔住」及「速拆三十萬細樓 轉建大單位」兩文中痛斥限呎限量賣地政策無聊浪費──因為若要樓價「平穩」，最有效嘅政策係賣多啲地，而非行政上強制要起幾細嘅單位！如今運行咗一段時間後，終於有足夠嘅數據去證明此乃天下第一浪費納稅人金錢嘅愚昧政策，市民好應該上街討回政府「賤賣」呢啲土地嘅損失。

將所有本財政年度所賣地塊於招標／拍賣前的市場估值與最終賣價比較，賣價對於估值若有溢價，即代表發展商更有把握賣貴啲，若賣價對估值有折讓，則表示發展商唔睇好未來嘅兌現能力。雖然市場預期未必次次都中，但係長線平均下來都唔會相去甚遠。

圖畫出嚟即刻水落石出：有限呎限量要求嘅地【圖中有紅線尾嘅方格】基本上係大折讓賣出，而且係六塊地折讓對三塊地溢價，兼且係平均折讓23%對平均溢價7%，可見限呎限量政策摧毀價值嘅「強大威力」！

再睇呢個政策喺政府庫房收益上嘅影響。折讓賣出嘅地塊總共少收咗49億元，溢價賣出嘅地塊只較市場預期多收1.8億元；即你同我為呢項「德政」白做咗近50 億【表】！點解納稅人白做？到開盤時自會揭盅：各限呎／限量新盤發售時如果冇數目眾多嘅單位可以打通做相連大單位嘅話，筆者請飲嘢！點解咁肯定？此乃市場繞過笨拙行政措施所必會產生嘅對策也，邊個發展商唔做相連單位，就係對佢嘅股東唔住！但係公帑嘅損失又由邊個為庫房嘅股東（即你同我）負責？林鄭同煲呔睇怕到時已經安然退休矣。

中天
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