2012年2月21日
市場多樣化瀕危 政府應斬件賣地
上兩周掛住評量預算案及新一年度賣地計劃方面嘅大是大非，以至延遲至今天先講另一個政府過去數年犯下嘅策略上錯誤，導致市場集中、市民選擇縮細，兼庫房收入間接減少，實在不可不提！先睇報章報道兩則：
6月21日：「紅磡兩幅限呎蚊型地……由長實及香港小輪……奪標……利工街地盤可建樓面約10.49萬方呎……寶其利街地皮可建樓面約5.57萬方呎。」
10月7日：「中小型發展商可謂飢不擇食，即使新界蚊型地亦以天價購入。西貢甲邊朗蚊型住宅地……可建樓面僅3731方呎。」
以上買地行為，可見發展商極度餓地，真係飢不擇食，大小通殺。連市值過千億嘅大發展商都去搶啲三千零呎嘅芝麻地，在在代表咗政府土地供應過低嘅事實，以及寧餵飽自己寵物（房委、市建局、港鐵），都唔去救濟門外飢民嘅荒誕樓市政策（見拙文「誰是不折不扣嘅地產霸主？」）！
供應不足嘅另一症狀係大發展商涉獵細地皮，逼到小發展商無啖好食，結果本港地產市道過度集中喺官方機構及財雄勢大嘅發展商手上，極不利市場健康發展。
除咗供應唔夠兼益自己人外，政府更愈來愈「懶得」切細大地皮，雙重扼殺中小發展商嘅求生空間：2011／12年度大於50萬方呎樓面嘅地有九幅之多，對上一次有咁多大面積土地拍賣或招標，已經係1994／95年度！但係當時13塊大於50萬方呎嘅地之中，有8幅係非住宅地。此又帶出另一無眼睇嘅土地政策：政府賣地計劃中工商地欠奉，成為挾高寫字樓／舖／酒店房租、削弱本港競爭力嘅元兇。
到底過去拍賣土地尺寸大成點？20年來，平均地塊樓面面積由30萬方呎漲到而家嘅40萬方呎多，增加咗約三分之一【圖一，紅虛線】；如果以中位數地塊大細嚟計，則尺寸上升速度更在加速中【圖二】。這現象既幫助大 財團壟斷土地，兼降低庫房嘅收入，更減少市民嘅購買選擇，認真一舉多失！
但係，你可能話，地塊大細唔係問題，只要銀碼細咪得囉！講得無錯，可惜雖然過去五至六年政府賣地嘅樓面地價喺度下降緊【圖三，藍箭咀】，但係每塊地嘅銀碼卻喺度節節上升【圖三，紅箭咀】，咁你話細發展商又何來機會呢？
中天
letstalkproperty@gmail.com
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2012年2月14日
昏庸土地政策 浪費你我公帑
尋日溫家寶喺中南海開座談會時解釋佢嘅房屋政策理念時，強調將來13億人口的住房形式可以多種多樣，然而「不一定人人都擁有自己的房，但人人都要有住處」。呢一點似乎與曾蔭權去年施政報告中笨拙嘅大轉軚房屋政策理性、公平得多！由此亦見，當今港官嘅苟且心態，令其施政愈來愈遠離公平（唔與民爭利及侵蝕市場）及公正（唔鼓勵博彩及不勞而獲嘅心態）原則，向短線政治訴求屈服，結果搞到公屋膨脹、居屋復活、私樓市場殘缺不全（落成量未來將持續於一萬單位徘徊，大大低於公屋／居屋／置安心等2萬至3萬嘅龐大數量）及四分五裂（又限呎又限量，爭在未限價）。
長此下去，本港樓市將全面由中央計劃式經濟掌控，令供求失衡愈趨嚴重，福利包袱百上加斤，總之，對本港未來嘅前途及城市競爭力有重大嘅打擊，要追上新加坡、上海只會難上加難。
港人一年蝕50億
筆者早就喺「限呎限量地政策對港人唔住」及「速拆三十萬細樓 轉建大單位」兩文中痛斥限呎限量賣地政策無聊浪費──因為若要樓價「平穩」，最有效嘅政策係賣多啲地，而非行政上強制要起幾細嘅單位！如今運行咗一段時間後，終於有足夠嘅數據去證明此乃天下第一浪費納稅人金錢嘅愚昧政策，市民好應該上街討回政府「賤賣」呢啲土地嘅損失。
將所有本財政年度所賣地塊於招標／拍賣前的市場估值與最終賣價比較，賣價對於估值若有溢價，即代表發展商更有把握賣貴啲，若賣價對估值有折讓，則表示發展商唔睇好未來嘅兌現能力。雖然市場預期未必次次都中，但係長線平均下來都唔會相去甚遠。
圖畫出嚟即刻水落石出：有限呎限量要求嘅地【圖中有紅線尾嘅方格】基本上係大折讓賣出，而且係六塊地折讓對三塊地溢價，兼且係平均折讓23%對平均溢價7%，可見限呎限量政策摧毀價值嘅「強大威力」！
再睇呢個政策喺政府庫房收益上嘅影響。折讓賣出嘅地塊總共少收咗49億元，溢價賣出嘅地塊只較市場預期多收1.8億元；即你同我為呢項「德政」白做咗近50 億【表】！點解納稅人白做？到開盤時自會揭盅：各限呎／限量新盤發售時如果冇數目眾多嘅單位可以打通做相連大單位嘅話，筆者請飲嘢！點解咁肯定？此乃市場繞過笨拙行政措施所必會產生嘅對策也，邊個發展商唔做相連單位，就係對佢嘅股東唔住！但係公帑嘅損失又由邊個為庫房嘅股東（即你同我）負責？林鄭同煲呔睇怕到時已經安然退休矣。
中天
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2012年2月7日
樓市政策風險日大 官僚唔該克制縮手
過去一個禮拜，真係研究政府市場互動，以及干預主義與自由市場平衡嘅最佳時間，因為唔單止喺財爺嘅預算演辭內搵到自相矛盾嘅地方，發展局局長林鄭嘅言詞一樣咁令人大開眼「戒」！希望下一任特首及其班子有較強嘅分辨力，唔好重蹈覆轍，則香港樓市可避一劫，大家可以開香檳慶祝矣！
「曾考慮……租金津貼，但擔心扭曲租務市場和延長輪候上樓時間。」此真荒天下之大謬也！綜觀整個樓市結構，最扭曲市場者，莫過於公屋及居屋也；香港已經係世界數一數二、政府過度侵佔房屋市場嘅榜樣，公營房屋種類及比重連追隨「社會主義」嘅中國，都望塵莫及嘅地步，更莫論一向以社會福利「稱霸」世界嘅歐洲【表】！財爺如欲批評租金津貼扭曲市場，豈非一百步笑五十步？早日推出租金券，促使政府撤出干預房屋市場，其實係減少扭曲嘅德政，財爺之言，豈非本末倒置？
「邀請市建局……推行工廈重建項目……向市建局另行注資。」市建局出名大花筒，專用公帑喺市頂接爛樓，跟住喺市底蝕讓俾發展商，簡直就係穿納稅人櫃桶嘅頭號敵人。
最有效加速工廈重建嘅板斧，除咗減免補地價外，更佳喺最舊嘅工廈轉換用途時免業主稅費（如唔夠和味更可將於重建成本喺一定時限內雙倍扣稅），又或夠八成業主去馬就批准重建或改用途（即唔使重建下唔繼續用作工業用途）等等。只要稍有想像力，其實推行工廈重建既可不費一個斗零公帑，更免去市建局官僚大晒，阻住地球轉兼浪費資源好得多。你睇中環街市折騰咁多年，市建局有何建樹？所以希望唐唐快快當選，廢咗市建局，只要非住宅市場得以避免行政干預嘅魔爪蹂躪，就阿彌陀佛，謝佛還神！
「若私人房屋用地……長期沒有承接力……便可調撥土地給房屋委員會。…房屋供應需要平衡，私營及公營房屋都要取得平衡。…去年亦有兩幅位於荃灣及元朗限呎地交給房委會興建新居屋。」過去幾次賣地流標其實好明顯係叫價過高（或者計錯數）。如果你係菜心嘅獨家供應商，明明市價應該係六蚊斤，你叫到十蚊斤，咁你話會唔會有菜販接貨？佢哋梗係買同係六蚊斤嘅西蘭花，或者調高自己手上菜心存貨嘅零售價啦！
呢個道理係樓市一樣也，政府愈賣得貴或者量愈小，咁發展商沽嘅樓就愈貴，如果政府唔想日日被人鋤話負擔唔起樓價，唯一做法就係賣多啲地，而且愈低價愈易令樓價回順。林鄭以上嘅講法就如同個菜批發商講「你唔買我十蚊斤嘅菜心，我就搵屋企人以三蚊斤嘅價錢散咗啲貨佢」，結果批發商可能喺十蚊價錢賣到三分之一嘅貨，但係剩下三分之二卻要大大低於市價走咗佢，最終自己損失咗近一成嘅收入，市場又得唔到應有供應之餘，仲為己添煩添亂，吃力不討好！以上「公私營房屋取得平衡」之說，附表再度派上用場，希望局長多多參詳！
至於林鄭所言拆細地皮賣地，篇幅有限，下周再講！
中天
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2012年1月31日
預算案應捍衞本港經濟活力
「隨着利益順藤摸瓜」（即follow the money）乃分析任何人類現象的最好法則。喺香港，又有乜嘢利益分配大過一年一度嘅財政預算呢！於是乎，各方利益團體最近如自然紀錄片節目中之春蛇出洞，糾纏盤繞，蔚為奇觀。稍為有原則、理性之士，不禁為之側目，望良知發覺，預算公布後勿上演下場，再倒人胃口。
紓減物業成本及退稅為先
基本法107條有話：「香港特別行政區的財政預算以量入為出為原則，力求收支平衡，避免赤字，並與本地生產總值的增長率相適應。」此實為港英政府傳下來嘅金鐘罩，保證香港不會散財破產，成為當今世上公共財政嘅明燈及榜樣，遲早會被破產邊緣嘅歐美國家採用。
為財爺講句公道說話，喺過去幾年咁動盪多變嘅時勢下管賬管到持續有盈餘，我哋香港人好應該講聲多謝──如果佢係私企嘅掌櫃，一早就被老闆讚到上天，只有香港咁充滿短視民粹政客嘅畸形生態下，先有當呢個稍不善辭令嘅財爺過街老鼠對待嘅惡行出現。
以下談盈餘三部曲：
①減免及廢除差餉／離境稅：既取之於民則應還之於民，政府盈餘最直接公正嘅用途莫過於還錢於納稅人。基於所有市民都會受香港因低稅所致嘅高物業成本（租金／樓價皆然）影響，所以最公平全面嘅還富措施應係免除或廢除差餉：2005/06至2009/10平均每年只收112億元呢個零頭，只及政府每年綜合收入嘅3.7%，完全可以永久免咗呢個每年向全港190萬個物業徵收、投入多回報少嘅龐大儀式！至於可以減低旅客來港成本，卻又唔影響收入嘅乃機場離境稅（過去五年只每年收取16億元嘅微薄數量，可免則免矣！）不如將佢一筆勾銷【圖】！
②退稅及減稅：餘下盈餘則應全額用在退稅及未來減稅上，例如，將薪俸稅課稅起點設在100萬元以上，可省去九成四行政費，卻仍可收回六成多稅款【表】；此外，可把企業利得稅率調低至與薪俸稅率看齊，以便吸引更多環球企業來港設點，增加就業及創富！
③擴容：有政客批評財爺冇遠見，只會「派錢」。呢啲政客有冇諗過，香港嘅福利已經遍地結果，已到令人眼花繚亂嘅地步，令人擔心我哋正步向歐美式嘅經濟、道德衰退。此外，搞基建本應係特首嘅「強項」，鬧財爺似乎搵錯人矣！在此各位可以想一想：如由央行官員設定市場利率最終全民送禮，零息收場（英美歐日，舉目皆是）；如由良好意願政客設定勞工待遇最終好壞不分，最低工資結尾；如由不負責任政府制定預算會否最終福利滿瀉，債台高築，蕭條而終？
最後值得一提嘅就係，鼓吹銷售稅／增值稅嘅聲音似乎又死灰復燃。運用「follow the money」原則，大家不難發現，如果會計吹捧增加多啲稅項，最終得益嘅係邊個？核數／稅務計劃師囉！所以財爺點都要「Hold住」各方噪音，捍衞我哋寶貴嘅簡單低稅制度，因為香港未來經濟嘅活力，係靠私人企業及個人嘅動力，而非政客／官員嘅良好意願。
中天
letstalkproperty@gmail.com
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