2012年2月7日
樓市政策風險日大 官僚唔該克制縮手
過去一個禮拜，真係研究政府市場互動，以及干預主義與自由市場平衡嘅最佳時間，因為唔單止喺財爺嘅預算演辭內搵到自相矛盾嘅地方，發展局局長林鄭嘅言詞一樣咁令人大開眼「戒」！希望下一任特首及其班子有較強嘅分辨力，唔好重蹈覆轍，則香港樓市可避一劫，大家可以開香檳慶祝矣！
「曾考慮……租金津貼，但擔心扭曲租務市場和延長輪候上樓時間。」此真荒天下之大謬也！綜觀整個樓市結構，最扭曲市場者，莫過於公屋及居屋也；香港已經係世界數一數二、政府過度侵佔房屋市場嘅榜樣，公營房屋種類及比重連追隨「社會主義」嘅中國，都望塵莫及嘅地步，更莫論一向以社會福利「稱霸」世界嘅歐洲【表】！財爺如欲批評租金津貼扭曲市場，豈非一百步笑五十步？早日推出租金券，促使政府撤出干預房屋市場，其實係減少扭曲嘅德政，財爺之言，豈非本末倒置？
「邀請市建局……推行工廈重建項目……向市建局另行注資。」市建局出名大花筒，專用公帑喺市頂接爛樓，跟住喺市底蝕讓俾發展商，簡直就係穿納稅人櫃桶嘅頭號敵人。
最有效加速工廈重建嘅板斧，除咗減免補地價外，更佳喺最舊嘅工廈轉換用途時免業主稅費（如唔夠和味更可將於重建成本喺一定時限內雙倍扣稅），又或夠八成業主去馬就批准重建或改用途（即唔使重建下唔繼續用作工業用途）等等。只要稍有想像力，其實推行工廈重建既可不費一個斗零公帑，更免去市建局官僚大晒，阻住地球轉兼浪費資源好得多。你睇中環街市折騰咁多年，市建局有何建樹？所以希望唐唐快快當選，廢咗市建局，只要非住宅市場得以避免行政干預嘅魔爪蹂躪，就阿彌陀佛，謝佛還神！
「若私人房屋用地……長期沒有承接力……便可調撥土地給房屋委員會。…房屋供應需要平衡，私營及公營房屋都要取得平衡。…去年亦有兩幅位於荃灣及元朗限呎地交給房委會興建新居屋。」過去幾次賣地流標其實好明顯係叫價過高（或者計錯數）。如果你係菜心嘅獨家供應商，明明市價應該係六蚊斤，你叫到十蚊斤，咁你話會唔會有菜販接貨？佢哋梗係買同係六蚊斤嘅西蘭花，或者調高自己手上菜心存貨嘅零售價啦！
呢個道理係樓市一樣也，政府愈賣得貴或者量愈小，咁發展商沽嘅樓就愈貴，如果政府唔想日日被人鋤話負擔唔起樓價，唯一做法就係賣多啲地，而且愈低價愈易令樓價回順。林鄭以上嘅講法就如同個菜批發商講「你唔買我十蚊斤嘅菜心，我就搵屋企人以三蚊斤嘅價錢散咗啲貨佢」，結果批發商可能喺十蚊價錢賣到三分之一嘅貨，但係剩下三分之二卻要大大低於市價走咗佢，最終自己損失咗近一成嘅收入，市場又得唔到應有供應之餘，仲為己添煩添亂，吃力不討好！以上「公私營房屋取得平衡」之說，附表再度派上用場，希望局長多多參詳！
至於林鄭所言拆細地皮賣地，篇幅有限，下周再講！
中天
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2012年1月31日
預算案應捍衞本港經濟活力
「隨着利益順藤摸瓜」（即follow the money）乃分析任何人類現象的最好法則。喺香港，又有乜嘢利益分配大過一年一度嘅財政預算呢！於是乎，各方利益團體最近如自然紀錄片節目中之春蛇出洞，糾纏盤繞，蔚為奇觀。稍為有原則、理性之士，不禁為之側目，望良知發覺，預算公布後勿上演下場，再倒人胃口。
紓減物業成本及退稅為先
基本法107條有話：「香港特別行政區的財政預算以量入為出為原則，力求收支平衡，避免赤字，並與本地生產總值的增長率相適應。」此實為港英政府傳下來嘅金鐘罩，保證香港不會散財破產，成為當今世上公共財政嘅明燈及榜樣，遲早會被破產邊緣嘅歐美國家採用。
為財爺講句公道說話，喺過去幾年咁動盪多變嘅時勢下管賬管到持續有盈餘，我哋香港人好應該講聲多謝──如果佢係私企嘅掌櫃，一早就被老闆讚到上天，只有香港咁充滿短視民粹政客嘅畸形生態下，先有當呢個稍不善辭令嘅財爺過街老鼠對待嘅惡行出現。
以下談盈餘三部曲：
①減免及廢除差餉／離境稅：既取之於民則應還之於民，政府盈餘最直接公正嘅用途莫過於還錢於納稅人。基於所有市民都會受香港因低稅所致嘅高物業成本（租金／樓價皆然）影響，所以最公平全面嘅還富措施應係免除或廢除差餉：2005/06至2009/10平均每年只收112億元呢個零頭，只及政府每年綜合收入嘅3.7%，完全可以永久免咗呢個每年向全港190萬個物業徵收、投入多回報少嘅龐大儀式！至於可以減低旅客來港成本，卻又唔影響收入嘅乃機場離境稅（過去五年只每年收取16億元嘅微薄數量，可免則免矣！）不如將佢一筆勾銷【圖】！
②退稅及減稅：餘下盈餘則應全額用在退稅及未來減稅上，例如，將薪俸稅課稅起點設在100萬元以上，可省去九成四行政費，卻仍可收回六成多稅款【表】；此外，可把企業利得稅率調低至與薪俸稅率看齊，以便吸引更多環球企業來港設點，增加就業及創富！
③擴容：有政客批評財爺冇遠見，只會「派錢」。呢啲政客有冇諗過，香港嘅福利已經遍地結果，已到令人眼花繚亂嘅地步，令人擔心我哋正步向歐美式嘅經濟、道德衰退。此外，搞基建本應係特首嘅「強項」，鬧財爺似乎搵錯人矣！在此各位可以想一想：如由央行官員設定市場利率最終全民送禮，零息收場（英美歐日，舉目皆是）；如由良好意願政客設定勞工待遇最終好壞不分，最低工資結尾；如由不負責任政府制定預算會否最終福利滿瀉，債台高築，蕭條而終？
最後值得一提嘅就係，鼓吹銷售稅／增值稅嘅聲音似乎又死灰復燃。運用「follow the money」原則，大家不難發現，如果會計吹捧增加多啲稅項，最終得益嘅係邊個？核數／稅務計劃師囉！所以財爺點都要「Hold住」各方噪音，捍衞我哋寶貴嘅簡單低稅制度，因為香港未來經濟嘅活力，係靠私人企業及個人嘅動力，而非政客／官員嘅良好意願。
中天
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2012
年1
月17
日
增房屋福利透明度 可撤公營機構金庫
隨着特首選戰進入埋身肉搏階段，市民可能愈聽雙英嘅「所謂政綱」就愈心驚膽戰！無他，喺無政黨約束、無長遠執政把握（因為未來幾屆選舉直選成分愈增加，則目前兩位靠小圈子跑出的候選人上位／連任機會愈小）下，自然就政綱愈趨鴻圖大計、愈大政府小市民、愈空頭支票滿天飛：喺房屋領域當然有振英嘅每年3.5萬公屋供應豪語，唐唐新猷則有勁插自己曾管轄嘅市建局，兼為鄉議局票源叩頭而話村屋「所謂僭建」 要「以和為貴」解決喎……你話呢個城市係唔係愈來愈睇唔到希望？
過去筆者曾問及政府房屋方面嘅開支係唔係過大呢個問題，本周就睇睇呢個方面嘅數據！好消息係：公營房屋嘅經常開支似乎唔係好高，喺過去五年只佔總經營開支嘅4%至5%左右【圖一】；但係再深入啲探討房委會嘅數據，卻發現呢個公營機構如果唔係使費大大多於預算，就係喺度自建「小金庫」：
（1）房委收入減去盈餘（即每年應計支出【圖二，紫柱】）加上政府地價補貼【圖二，藍柱】嘅總和，過去五年幾乎每年平均多出預算所示嘅支出【圖二，紅線】近百億之巨，令人懷疑房委自成王國，避免市民每年經預算案過程直接監察其施政好壞及成本效益；
（2）房委財務報表中記賬嘅近3400億巨額土地補貼似乎係以歷史成本記錄，如果以市價反映，呢個數目隨時倍增，機會成本豈非天高？若果呢筆錢平分每戶公營房屋住戶（居屋加公屋），每戶可分30萬元，以公屋中位租金嘅三倍計，呢筆錢可以支付此120萬戶每戶七年嘅租金！由另一角度睇，即係呢啲公營房屋嘅地價只值約700蚊呎……
由上可見，公營房屋實有大大嘅潛質改善透明度，包括：政府全面回收房委財政，每年收歸由預算案撥款管控，令其真正成本「浮 面」，以便社會全面評估呢項福利嘅價值；此外，更可將公屋土地拍賣俾房產投資基金或打包成「住房抵押證券」上市，未來嘅收入以旗下物業的租金券收入為依歸，既增加物業市場嘅活力及價值，亦可為政府嘅房屋政策鬆綁（因為將來再無公屋建屋目標，再無係唔係就要減租嘅政治壓力，再無為達致n年輪候冊目標而產生嘅苦惱，最好就係再無為公屋票倉而極端民粹嘅政客）……
各特首候選人，香港係唔係時候擺脫公屋呢個累贅嘅包袱，政府係唔係應該減少市場嘅扭曲，市民係唔係有避免／擺脫呢個僵化福利制度嘅權利呢？
中天
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2012年1月10日
放下住宅包袱 全速治理工商舖
筆者已多次撰文催促政府速速為工業樓宇鬆綁（見「土地活化力度欠奉 經濟轉型天方夜譚」及「紓解樓市供求失衡 工業樓須更快鬆綁」），以紓緩尤其係寫字樓租金／造價飆升為香港競爭力帶嚟嘅傷害，然而，政府卻如福利掛帥（因而債台高築，瀕臨破產）的歐洲國家，既急推劣版居屋福利去摧毀自由房屋市場，又視飛升的商業／辦公樓價如無物，將好好一個香港物業市場管得四分五裂，冰火交煎，令人心痛。
住宅因為涉及最多人短期財富利益，所以政治壓力亦最大；但係由香港城市競爭嘅未來福祉嘅角度去睇，則相對於商舖所面對的問題實屬小巫見大巫。
雖然香港在過去二十多年愈趨國際化，經濟更形多元，但係非住宅用樓面嘅比例卻日見萎縮，由1989年的29%，跌至今年26%【圖一】，加上工業樓面仍然坐大，佔去總面積12%，與寫字樓及舖位樓面總和不相上下，則可知政府在規劃、補地價，以至地政上都欠缺遠見，導致今天樓面與經濟活動脫節嘅怪象。
由寫字樓價格於二十二年內大升5.9倍，拋離經濟規模2.5倍升幅可見，以上所講嘅規劃失衡、市場調節失敗已經去到驚人嘅地步【圖二】！唔少政客可能會話：「但係住宅樓價咪升多過經濟增長？」但係問題係，圖中嘅住宅指數只係私人市場嘅價格，如果包括埋減租又減租嘅公屋及折上加折嘅居屋後，整體住宅存量將大增一倍；若果加權平均去計算住宅樓價／租金指數，幾乎肯定會跑輸經濟增長【圖二，黑色虛線】！此圖所顯示嘅政策方向再顯淺不過：就係放下住宅包袱，全速治理工商舖，尤其係增加後三者之間嘅轉換用途靈活性。
至於用途轉換嘅幅度應為多少？筆者只知應大比例分派予寫字樓、舖位與酒店（另文再探討旅遊地產）上【圖三】。至於具體數量與速度，還是交由市場自己去調節罷了，政府嘅職責應該係提供一個公平嘅操作平台，俾市場參與者最大嘅方便同自由去使整個經濟體系價值最大化。當空間運用合理化咗，營運成本自然下降，到時經濟旺盛之下，仲邊有人日日嘈住要住公屋？
中天
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2012年1月3日
從禽流應對哲學看香港管治窘況
好唔容易，多事嘅2011年終於遠離我去，然而，年尾前嘅「禽流驚嚇」再次帶出本港管治在回歸後愈來愈遠離常理（即筆者所指「冷氣間衙門」）；以官員盡量唔孭鑊為依歸，施政自然全以有殺錯無放過為原則。再次反映筆者擔憂港府近年過度自大，施政愈趨霸道，並非無的放矢。
雞隻枉死 施政過分
喺港人治港之下，特區官員一味靠嚇，稍有風吹草動即大肆撲殺家禽：據12月21日報載，長沙灣臨時家禽批發市場一垃圾桶內一隻死雞被驗出H5N1禽流感病 毒，當局決定全面殺光批發市場內逾1.7萬隻活雞，並暫停入口內地活雞及停止本港雞場出雞21日。但係官僚嘅殺雞熱情似乎又無數據支持話係非抓不可嘅天下第一大事：H5N1喺過去十年只有四宗化驗呈陽性，係當局近50萬件化驗樣本嘅0.0008%（無錯，喺小數點後有三個零！）；此外，H5N1真正致病嘅 宗數亦係須呈報傳染病總數嘅0.004%之微，更遑論打入致命疾病榜前列【表】！
新聞隨即報道「逾2萬隻與疫雞同日運進批發市場的活雞，相信已流入市面售給市民」；更可見之後嘅殺雞行動只係做騷，但係呢個為求無過而做嘅行動，社會嘅代價又何其之大？回歸以來，「冷氣間衙門」嘅政策傾向係將香港淨化得一塵不染，百毒不侵，但係呢種滴菌不入嘅思維對香港卻害多利少：
①迫害雞農，每次殺雞行動都令雞農血本無歸，有活口留低都被禁售令玩殘；
②扼殺本地農業生計，香港農業本可大力發展有機或良心食品，成為另一優勢產業，而唔需要浪費寶貴嘅原油，由澳紐美巴等國進口優質雞肉雞蛋，但係政策趕盡殺絕本地活雞市場之餘，更不理性地禁止小規模飼養家禽，直接降低本港農地嘅發展機遇，製造更多荒廢嘅鄉郊土地，最終都以發展村屋收場！種植農場因為政府唔俾養家禽，結果「蟲食菜→禽吃蟲→禽施肥」呢個自然生態／食物鏈斷裂，迫令本地農民走高碳嘅化肥／殺蟲藥路線，雙倍摧毀生態環境，此又否官僚長遠所欲見？
③市民經常冇新鮮健康本地雞食外，更要捱來路貴貨（兼唔保障冇激素或抗生素），更加無奈。
快以常識治港 速撤禁養禽畜
其實既然明知禽流感係雀鳥傳播嘅，都應該由常識推斷到除非滅絕所有飛禽，閂埋濕地公園，兼禁止港人北上兼拒絕每年2000餘萬同胞來港消費（因為幾乎所有內地鄉鎮，甚至城市地方都有人養緊走地雞，日夜與禽流病毒親密接觸），係無法拒禽流感於門外嘅！所以，而家嘅殺雞兼禁養禽畜政策係應該愈早取消愈好！
歐美唔單止冇港官咁有得禁就禁，前宗主國更有政府網站教國民如何自行開始飼養雞隻（見Keeping chickens: a beginner's guide），兼提供免費電話俾供養多於50隻雞嘅民眾註冊佢哋嘅雞隻！就算紐約，都視雞為寵物，兼不限飼養數量，健康條例只要求保持清潔就可！香港幾時放下屠刀，學得有紐倫之流咁開明先進之時，就係佢接近晉身國際都會之日。
令人費解嘅係，點解周一嶽唔將啲殺雞嘅時間更好地花在廢咗醫務委員會呢個獨市壟斷利益集團，以便更早引進外國醫療人才，為香港「亞洲醫療樞紐」呢個遠景快快打通經脈？為全港市民引進更快捷、廉宜、優質嘅醫療服務？答案好簡單，因為回歸後，官僚有意無意地以打擊弱勢社群為施政方針──由過去十年小販數目同周醫生局下不遺餘力地控告所餘「殘黨」呢個現象，就一葉知秋矣【圖】。
中天
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