2012年1月10日
放下住宅包袱 全速治理工商舖
筆者已多次撰文催促政府速速為工業樓宇鬆綁（見「土地活化力度欠奉 經濟轉型天方夜譚」及「紓解樓市供求失衡 工業樓須更快鬆綁」），以紓緩尤其係寫字樓租金／造價飆升為香港競爭力帶嚟嘅傷害，然而，政府卻如福利掛帥（因而債台高築，瀕臨破產）的歐洲國家，既急推劣版居屋福利去摧毀自由房屋市場，又視飛升的商業／辦公樓價如無物，將好好一個香港物業市場管得四分五裂，冰火交煎，令人心痛。住宅因為涉及最多人短期財富利益，所以政治壓力亦最大；但係由香港城市競爭嘅未來福祉嘅角度去睇，則相對於商舖所面對的問題實屬小巫見大巫。
雖然香港在過去二十多年愈趨國際化，經濟更形多元，但係非住宅用樓面嘅比例卻日見萎縮，由1989年的29%，跌至今年26%【圖一】，加上工業樓面仍然坐大，佔去總面積12%，與寫字樓及舖位樓面總和不相上下，則可知政府在規劃、補地價，以至地政上都欠缺遠見，導致今天樓面與經濟活動脫節嘅怪象。
由寫字樓價格於二十二年內大升5.9倍，拋離經濟規模2.5倍升幅可見，以上所講嘅規劃失衡、市場調節失敗已經去到驚人嘅地步【圖二】！唔少政客可能會話：「但係住宅樓價咪升多過經濟增長？」但係問題係，圖中嘅住宅指數只係私人市場嘅價格，如果包括埋減租又減租嘅公屋及折上加折嘅居屋後，整體住宅存量將大增一倍；若果加權平均去計算住宅樓價／租金指數，幾乎肯定會跑輸經濟增長【圖二，黑色虛線】！此圖所顯示嘅政策方向再顯淺不過：就係放下住宅包袱，全速治理工商舖，尤其係增加後三者之間嘅轉換用途靈活性。
至於用途轉換嘅幅度應為多少？筆者只知應大比例分派予寫字樓、舖位與酒店（另文再探討旅遊地產）上【圖三】。至於具體數量與速度，還是交由市場自己去調節罷了，政府嘅職責應該係提供一個公平嘅操作平台，俾市場參與者最大嘅方便同自由去使整個經濟體系價值最大化。當空間運用合理化咗，營運成本自然下降，到時經濟旺盛之下，仲邊有人日日嘈住要住公屋？
中天
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