2011
年6
月14
日
限呎限量地政策對港人唔住
每逢運輸及房屋局公布新一季嘅私人住宅一手市場供應數據時，總會有一大堆人大放厥詞，如：今季較舊年升幾多成啊，又係幾年嘅新高啊，之類，但係各位就好少見到分析話供應總量係唔係過少，政府點解攬住晒啲地唔賣，等等。依家政府又製造多咗一個機會畀地產專家表演一番，就係似乎每季將要公布嘅未來三個月賣地計劃：喺過去一個周末令各專家「大飽口福」也……
最令人失望嘅係屢勸不聽、屢析不辯嘅糊塗政策（至於係邊個政客先提議，就可能要各讀者幫手抽佢出來，再教育一番）竟然愈來愈被當係靈丹妙藥！呢項令人哭笑不得嘅「德政」，就係「限呎」同佢嘅孖生兄弟「限量」啦。令人懷疑到底發展局認為自己嘅職責係「政治交數」，定係為本港未來城市優化、發展謀福。
何出此言？有數得計也：根據聯合國統計數字，香港喺1993年時嘅人均居住面積只有76方呎，比北京（100方呎）、東京（170方呎）、首爾（200方呎）、新加坡（215方 呎）、倫敦（343方呎）、多倫多（442方呎）、墨爾本（546方呎）同華盛頓（739方呎！）真係有天淵之別。就算如筆者推算，香港係過去多年因家庭人數減少而間接令私人市場人均居住呎數增約26%，但係計埋公營房屋後，隨時90方呎都未到，令港人以面積計嘅居住環境繼續與非洲嘅馬拉維及津巴布韋之流為伍。
由此可見，點解起限呎樓係錯誤嘅政策，因為咁會繼續將國際精英趕去新加坡、上海之餘，並有三個更大嘅副作用：①
令樓宇供應結構更偏向「白鴿籠」，令港人未來毫無換大樓改善居住環境嘅選擇【附圖中紅虛線】；②
就算小業主上咗車，買咗個細單位，佢因為政府供應嘅扭曲市場，令大單位價格飆升更勁（少數量，多人要換樓也），但係當大家都想將手上喺市場上多到無人要（因為大家都結婚生仔請菲傭，迫住要「沽細買大」）嘅蚊型「限呎」單位甩手時，卻發現供求不衡下，無可能賣到好價，更加劇「醫生律師買唔到樓」嘅怪象！③
豪宅因供應嚴重短缺，價錢更加坐火箭，更減低社會流動性，令仇富情緒更高漲，更令政客有藉口復建居屋（再扭曲市場多次）……
此所以點解依家政府嘅土地供應計劃完全失去期望管理作用（見4月12日拙文「土地供應當務之急 四萬單位非賣不可」），無法為供應短缺現象釜底抽薪之餘，更奪去市場提供市民需要嘅產品（即大量嘅大呎數單位）以減低樓價嘅兩極化【靠向圖中藍虛線】嘅能力，認真吃力不討好！
中天
letstalkproperty@gmail.com
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2011
年6
月7
日
土地供應規劃應否納入內地港嬰？
最近統計處公布最新嘅《2010年至2039年香港家庭住戶推算》，其中最有趣嘅數字唔係全港住戶數目由2009年嘅231萬，增加至2039年嘅312萬（即上升35%，或年增長率1.01%），亦唔係此預測與特首早時發表嘅「850萬人口目標」如何不謀而合（推算人口於2039年將增至844萬），對本欄讀者來講，最緊要留意嘅數字當然係呢個推算對未來土地供應嘅規劃有幾大嘅指導作用？以及 鑑於過去呢項統計／推算嘅嚴重不準確（幾乎每次新推算都較上次調低），土地供應應否完全忽視呢項數據？
我哋暫且當推算係準嘅先（起碼喺未來 五至六年內），睇睇現有住戶數目預測與住宅供應偏差係大定細：首先，2011至12年嘅供應已有政府預測，包括私人及公營房屋在內約20500同29000個單位，之不過喺呢個情況下，2012年時237.8萬個單位相對於237.3萬戶家庭，似乎擠迫咗啲（即係0.2%嘅空置率）。
係呢度我哋先唔理統計處與差餉物業估價署之間數字可能並不可直接比較，就以統計處嘅2015至16戶口數字來推測未來數年嘅所需樓宇供應：筆者計到2013至16年如果理論上嘅空置率回復歷史平均值（約1.2%），則每年應有3.7萬個單位【圖一，紅線】，即由2011至16年總共19.7萬個單位【圖一，藍線】。由呢個角度睇，政府嘅未來供地目標（每年2萬私人單位，1.5萬公屋單位）似乎與人口推算吻合！
另一報告內更精彩嘅數字卻可能未完全反映喺2039年嘅戶口數字上，佢就係內地父母在港產嬰為未來香港人口帶來嘅上升壓力，當然，隨之而來嘅就係土地供應不足嘅問題：內地港嬰（即雙親皆非本港永久居民）嘅數字由2001年嘅620宗，暴升至2009年嘅2.9萬餘宗【圖二】，佔整體新生嬰兒比例由1%去到36%；同樣重要嘅係，佢哋對本港人口增長嘅貢獻比率，亦喺同期內由3%，抽升至70%！當2039年時，呢批四十歲嘅壯年都嚟香港住嘅話，我哋嘅人口推算／土地供應／建屋計劃又點可以唔 計埋佢哋一份？
香港政府認真要未雨綢繆，唔係為未來五年嘅土地供應四出奔走，而係為未來十五年、五十年會出現嘅呢個內地洪流（本地出生或非居民投資需求都好）準備好容量，並同時為本地人口腹地殖民開始布局，否則，後果只會係一個字：「亂」。
中天
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2011
年5
月31
日
下任特首應改革樓市稅制
上個禮拜筆者舉出兩個可能唔少讀者都估唔到會咁嚴重，同資助、鼓勵置業相關嘅壞處：高置業率導致高失業率，以及高置業稅務優惠導致高樓價波幅。本文則針對呢個香港政府及大多數其他國家執政者都應該改革嘅課題：優化住房稅制，令租客與房東都喺置業與租屋，又或投資與投機之間有個理性、中肯嘅決定，同時令樓市更能助長整體經濟效益，而非不必要地扭曲咗資本市場及人力市場。
喺呢個重要嘅課題上，英國嘅Joseph Rowntree Foundation（JRF）去年發表咗一個非常具參考價值嘅報告，比較咗英、美、荷、德及丹麥五國住房課稅上嘅優勝劣敗，並提出唔少值得香港借鏡嘅改革建議。報告作者出發點有四：①減少樓價波幅；②減少消費者喺租樓與置業呢個選擇上因政策所帶來嘅扭曲情況；③增加低收入及弱勢社群嘅住房支援；④增加住房 投資嘅誘因。
報告作者為英國住房稅制改革提出幾項提議，撮要如下：①廢除印花稅；②（新嘅）房產稅定期反映物業嘅市值；③全民住房扣稅額，平等地支援租客與自住業主（與筆者2月22日文〈置業退稅租客無援政策應否傾斜？〉理念不謀而合）；④為增加供應提供稅務誘因。
當然，本港嘅稅制喺唔少環節上唔可能與英國睇齊，所以唔係每一個以上嘅政策目標及改革提議都適用於我哋，但從報告中我哋應該能夠得到足夠嘅靈感嚟改革本港嘅現有稅制，甚至係住房供應機制，令市民更能享受一個低成本、低波幅嘅住屋市場，卻又對投資房地產嘅發展商和業主提供足夠回報：
一、廢除印花稅
印花稅係過時產品，既提高交易成本又減低市場透明度（包括令樓價人為地聚攏喺稅階上下）。政府喺去年11月推出嘅額外印花稅，David Webb已好精闢地批評過，在此不再贅述。其實以資本增值角度對付炒賣活動更公平兼有效，如果能夠懸崖勒馬，財爺好應該廢咗印花稅，改由利得稅入手。
二、改革差餉
印花稅嘅損失，可以係差餉嘅得着！其實差餉已經有房產稅嘅作用，只係喺香港未用佢做一個調劑投資、炒賣，甚至係空置（但仍係自住）嘅工具吧了。現在嘅差餉大 約等於樓宇市值嘅0.2%，其實可以加大差餉稅率，並配合物業稅（業主嘅租金賦稅）及入息稅（住客嘅收入）嘅扣稅額，嚟分辨真正有人住緊嘅物業與海外投資者揸嚟丟空嘅物業，其中可作文章空間極大……
三、引進全民住房扣稅額（tax credit）
平衡租客與自住業主嘅利益，減少因稅而生的買樓需求嘅同時加大租樓嘅人數，既公平對待唔同方式住屋嘅用家，又能吸引更多空置嘅物業投入租務市場，更因此減低樓價嘅波幅，真係一舉三得！
四、增加租務稅項優惠及鼓勵增加租屋供應
如提供折舊扣稅（公司報稅）及利息扣稅（個人物業稅），既平衡個人與企業間稅務對待上嘅不公，亦直接增加買樓收租嘅誘因，令租盤增加，減低租金嘅波幅。政府甚至可以喺增加呢啲優惠嘅同時，加入如德國等對租約年期及租金加幅嘅限制，喺對市場定租能力干預最小嘅情況下，增加對租戶嘅保障，因而增加租樓嘅吸引力。
最後，報告內明顯提到嘅就係稅務政策可以鼓勵私人市場提供福利租房（即係公屋），咁樣更能增加社會流動性及勞動市場靈活性。如果香港政府能夠勇敢地將公屋私有化，改由財政手段提供社會福利，既能增加社會效率，又可增加政府嘅行政靈活度（因為加租減租、多供應或少供應亦由市場決定，政府可甩咗房委呢個臃腫包袱，使住房福利完全由社會福利署同稅務兩個部門搞掂，更少咗無窮無盡嘅為買支持而免租呢項弊政），雖然係大手術，但係優點之多，令呢個成為下任特首「當仁不讓」應該推行嘅改革。
中天
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2011
年5
月24
日
資助置業好心做壞事
隨着樓價上升，資助置業嘅呼叫聲亦漸響徹雲霄，但係有幾多大聲「為民請命」嘅政客有考慮下喺樓市風高浪急時、教條式推行資助置業嘅壞處？
喺呢個問題上，連將離任特首或有意競逐下屆特首之人都應該深思。在下提供兩個會令唔少政客驚訝嘅其他國家研究成果，希望大家為香港未來長線房地產市場嘅理性、健康發展撫心自問，究竟參政係為一時嘅選票，定係為下一代嘅未來及社會公理奮鬥？
華威大學經濟學部門嘅Andrew Oswald喺1996年已經發現高置業比率嘅國家一般有更高嘅失業率！而且每多10個百分點嘅自置居所比例，就相對增加該國家嘅失業率2個百分點之多【圖一】。更令人驚訝嘅係，原來60年代嘅數字與90年代所顯示嘅趨勢大同小異。基本上高置業率（70%以上）嘅芬蘭、西班牙及愛爾蘭，均有高雙位數字嘅失業率，相對於瑞士（得28%）、德國、瑞典（四成多）嘅低單位數失業率。
該研究報告作者其中一個猜想係自置物業減低勞工市場嘅流動性，導致職位與人才錯配而推高社會整體失業率。如果以上規律喺香港成立，咁董伯伯嘅七成置業目標豈不是會造成逾3個百分點嘅額外失業率？即係最新公布嘅失業率可能高於7%？
另外，以各種稅務優惠（按揭保險、自置居所免資本增值稅或按揭利息扣稅等都屬此類）資助市民置業，原來亦唔係如各國政府所意料般能夠穩定樓市及民心，根據丹麥學者Espen Erlandsen等嘅研究，「稅楔」愈大嘅國家，樓價嘅波幅就愈大【圖二】！「稅楔」的定義是「稅務優惠前後的實質按揭利率差」。很明顯，稅務優惠愈大，喺樓市火熱時（香港現在都算係啩？）嘅入市誘因及動力就愈大，導致無能力負擔或無能力分析前景嘅弱勢買家入市，令本應打退堂鼓嘅人更勇更癲；反過來跌市時呢類人又通常係喺黎明前最黑暗時先守唔住壯士斷臂嗰類。咁樣個樓市邊有唔因為政府嘅好意整到更波濤洶湧？
政府應否令人喺租住與擁有間作中性選擇？
以上研究成果可見：經濟整體效益可能同置業率成反比，鼓勵置業政策有令樓市更波動之嫌。咁係唔係現任及未來特首都應該為自己喺政治生涯留下一個低失業率兼樓市低波幅嘅美名？定係為短線考慮，博支持置業政策可能帶嚟嘅選票？曾特首更唔應該將自己最大嘅德政（即為香港樓市邁向統一、理性、公平、透明而廢除居屋）係自己最後一份施政報告內斷送；現在少少嘅不理性政治壓力，係名留青史所必需付出嘅代價也！
篇幅所限，另文再談本段標題所舉嘅問題……
中天
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