2011年5月31日
下任特首應改革樓市稅制
上個禮拜筆者舉出兩個可能唔少讀者都估唔到會咁嚴重，同資助、鼓勵置業相關嘅壞處：高置業率導致高失業率，以及高置業稅務優惠導致高樓價波幅。本文則針對呢個香港政府及大多數其他國家執政者都應該改革嘅課題：優化住房稅制，令租客與房東都喺置業與租屋，又或投資與投機之間有個理性、中肯嘅決定，同時令樓市更能助長整體經濟效益，而非不必要地扭曲咗資本市場及人力市場。喺呢個重要嘅課題上，英國嘅Joseph Rowntree Foundation（JRF）去年發表咗一個非常具參考價值嘅報告，比較咗英、美、荷、德及丹麥五國住房課稅上嘅優勝劣敗，並提出唔少值得香港借鏡嘅改革建議。報告作者出發點有四：①減少樓價波幅；②減少消費者喺租樓與置業呢個選擇上因政策所帶來嘅扭曲情況；③增加低收入及弱勢社群嘅住房支援；④增加住房 投資嘅誘因。
報告作者為英國住房稅制改革提出幾項提議，撮要如下：①廢除印花稅；②（新嘅）房產稅定期反映物業嘅市值；③全民住房扣稅額，平等地支援租客與自住業主（與筆者2月22日文〈置業退稅租客無援政策應否傾斜？〉理念不謀而合）；④為增加供應提供稅務誘因。
當然，本港嘅稅制喺唔少環節上唔可能與英國睇齊，所以唔係每一個以上嘅政策目標及改革提議都適用於我哋，但從報告中我哋應該能夠得到足夠嘅靈感嚟改革本港嘅現有稅制，甚至係住房供應機制，令市民更能享受一個低成本、低波幅嘅住屋市場，卻又對投資房地產嘅發展商和業主提供足夠回報：
一、廢除印花稅
印花稅係過時產品，既提高交易成本又減低市場透明度（包括令樓價人為地聚攏喺稅階上下）。政府喺去年11月推出嘅額外印花稅，David Webb已好精闢地批評過，在此不再贅述。其實以資本增值角度對付炒賣活動更公平兼有效，如果能夠懸崖勒馬，財爺好應該廢咗印花稅，改由利得稅入手。
二、改革差餉
印花稅嘅損失，可以係差餉嘅得着！其實差餉已經有房產稅嘅作用，只係喺香港未用佢做一個調劑投資、炒賣，甚至係空置（但仍係自住）嘅工具吧了。現在嘅差餉大 約等於樓宇市值嘅0.2%，其實可以加大差餉稅率，並配合物業稅（業主嘅租金賦稅）及入息稅（住客嘅收入）嘅扣稅額，嚟分辨真正有人住緊嘅物業與海外投資者揸嚟丟空嘅物業，其中可作文章空間極大……
三、引進全民住房扣稅額（tax credit）
平衡租客與自住業主嘅利益，減少因稅而生的買樓需求嘅同時加大租樓嘅人數，既公平對待唔同方式住屋嘅用家，又能吸引更多空置嘅物業投入租務市場，更因此減低樓價嘅波幅，真係一舉三得！
四、增加租務稅項優惠及鼓勵增加租屋供應
如提供折舊扣稅（公司報稅）及利息扣稅（個人物業稅），既平衡個人與企業間稅務對待上嘅不公，亦直接增加買樓收租嘅誘因，令租盤增加，減低租金嘅波幅。政府甚至可以喺增加呢啲優惠嘅同時，加入如德國等對租約年期及租金加幅嘅限制，喺對市場定租能力干預最小嘅情況下，增加對租戶嘅保障，因而增加租樓嘅吸引力。
最後，報告內明顯提到嘅就係稅務政策可以鼓勵私人市場提供福利租房（即係公屋），咁樣更能增加社會流動性及勞動市場靈活性。如果香港政府能夠勇敢地將公屋私有化，改由財政手段提供社會福利，既能增加社會效率，又可增加政府嘅行政靈活度（因為加租減租、多供應或少供應亦由市場決定，政府可甩咗房委呢個臃腫包袱，使住房福利完全由社會福利署同稅務兩個部門搞掂，更少咗無窮無盡嘅為買支持而免租呢項弊政），雖然係大手術，但係優點之多，令呢個成為下任特首「當仁不讓」應該推行嘅改革。
中天
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