2011年5月24日
資助置業好心做壞事
隨着樓價上升，資助置業嘅呼叫聲亦漸響徹雲霄，但係有幾多大聲「為民請命」嘅政客有考慮下喺樓市風高浪急時、教條式推行資助置業嘅壞處？喺呢個問題上，連將離任特首或有意競逐下屆特首之人都應該深思。在下提供兩個會令唔少政客驚訝嘅其他國家研究成果，希望大家為香港未來長線房地產市場嘅理性、健康發展撫心自問，究竟參政係為一時嘅選票，定係為下一代嘅未來及社會公理奮鬥？
華威大學經濟學部門嘅Andrew Oswald喺1996年已經發現高置業比率嘅國家一般有更高嘅失業率！而且每多10個百分點嘅自置居所比例，就相對增加該國家嘅失業率2個百分點之多【圖一】。更令人驚訝嘅係，原來60年代嘅數字與90年代所顯示嘅趨勢大同小異。基本上高置業率（70%以上）嘅芬蘭、西班牙及愛爾蘭，均有高雙位數字嘅失業率，相對於瑞士（得28%）、德國、瑞典（四成多）嘅低單位數失業率。
該研究報告作者其中一個猜想係自置物業減低勞工市場嘅流動性，導致職位與人才錯配而推高社會整體失業率。如果以上規律喺香港成立，咁董伯伯嘅七成置業目標豈不是會造成逾3個百分點嘅額外失業率？即係最新公布嘅失業率可能高於7%？
另外，以各種稅務優惠（按揭保險、自置居所免資本增值稅或按揭利息扣稅等都屬此類）資助市民置業，原來亦唔係如各國政府所意料般能夠穩定樓市及民心，根據丹麥學者Espen Erlandsen等嘅研究，「稅楔」愈大嘅國家，樓價嘅波幅就愈大【圖二】！「稅楔」的定義是「稅務優惠前後的實質按揭利率差」。很明顯，稅務優惠愈大，喺樓市火熱時（香港現在都算係啩？）嘅入市誘因及動力就愈大，導致無能力負擔或無能力分析前景嘅弱勢買家入市，令本應打退堂鼓嘅人更勇更癲；反過來跌市時呢類人又通常係喺黎明前最黑暗時先守唔住壯士斷臂嗰類。咁樣個樓市邊有唔因為政府嘅好意整到更波濤洶湧？
政府應否令人喺租住與擁有間作中性選擇？
以上研究成果可見：經濟整體效益可能同置業率成反比，鼓勵置業政策有令樓市更波動之嫌。咁係唔係現任及未來特首都應該為自己喺政治生涯留下一個低失業率兼樓市低波幅嘅美名？定係為短線考慮，博支持置業政策可能帶嚟嘅選票？曾特首更唔應該將自己最大嘅德政（即為香港樓市邁向統一、理性、公平、透明而廢除居屋）係自己最後一份施政報告內斷送；現在少少嘅不理性政治壓力，係名留青史所必需付出嘅代價也！
篇幅所限，另文再談本段標題所舉嘅問題……
中天
letstalkproperty@gmail.com
http://chungtinproperty.blogspot.com/
沒有留言:
發佈留言