2011
年5
月24
日
資助置業好心做壞事
隨着樓價上升，資助置業嘅呼叫聲亦漸響徹雲霄，但係有幾多大聲「為民請命」嘅政客有考慮下喺樓市風高浪急時、教條式推行資助置業嘅壞處？
喺呢個問題上，連將離任特首或有意競逐下屆特首之人都應該深思。在下提供兩個會令唔少政客驚訝嘅其他國家研究成果，希望大家為香港未來長線房地產市場嘅理性、健康發展撫心自問，究竟參政係為一時嘅選票，定係為下一代嘅未來及社會公理奮鬥？
華威大學經濟學部門嘅Andrew Oswald喺1996年已經發現高置業比率嘅國家一般有更高嘅失業率！而且每多10個百分點嘅自置居所比例，就相對增加該國家嘅失業率2個百分點之多【圖一】。更令人驚訝嘅係，原來60年代嘅數字與90年代所顯示嘅趨勢大同小異。基本上高置業率（70%以上）嘅芬蘭、西班牙及愛爾蘭，均有高雙位數字嘅失業率，相對於瑞士（得28%）、德國、瑞典（四成多）嘅低單位數失業率。
該研究報告作者其中一個猜想係自置物業減低勞工市場嘅流動性，導致職位與人才錯配而推高社會整體失業率。如果以上規律喺香港成立，咁董伯伯嘅七成置業目標豈不是會造成逾3個百分點嘅額外失業率？即係最新公布嘅失業率可能高於7%？
另外，以各種稅務優惠（按揭保險、自置居所免資本增值稅或按揭利息扣稅等都屬此類）資助市民置業，原來亦唔係如各國政府所意料般能夠穩定樓市及民心，根據丹麥學者Espen Erlandsen等嘅研究，「稅楔」愈大嘅國家，樓價嘅波幅就愈大【圖二】！「稅楔」的定義是「稅務優惠前後的實質按揭利率差」。很明顯，稅務優惠愈大，喺樓市火熱時（香港現在都算係啩？）嘅入市誘因及動力就愈大，導致無能力負擔或無能力分析前景嘅弱勢買家入市，令本應打退堂鼓嘅人更勇更癲；反過來跌市時呢類人又通常係喺黎明前最黑暗時先守唔住壯士斷臂嗰類。咁樣個樓市邊有唔因為政府嘅好意整到更波濤洶湧？
政府應否令人喺租住與擁有間作中性選擇？
以上研究成果可見：經濟整體效益可能同置業率成反比，鼓勵置業政策有令樓市更波動之嫌。咁係唔係現任及未來特首都應該為自己喺政治生涯留下一個低失業率兼樓市低波幅嘅美名？定係為短線考慮，博支持置業政策可能帶嚟嘅選票？曾特首更唔應該將自己最大嘅德政（即為香港樓市邁向統一、理性、公平、透明而廢除居屋）係自己最後一份施政報告內斷送；現在少少嘅不理性政治壓力，係名留青史所必需付出嘅代價也！
篇幅所限，另文再談本段標題所舉嘅問題……
中天
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2011
年5
月17
日
排外政策係開放城市嘅喪鐘
呢排特首認真唔易做，其他唔提，淨係行政會議內嘅麻煩就接連上映：繼早排發叔漏報私人利益唔被處分惹來非議，前日連張炳良都出嚟與政府既定政策大唱反調，話要復辟居屋，再打集體負責制一大巴掌，喺政府民望最低、最需要行會班子支持嘅時候棄械，向政棍嘅短視搶票政綱投降。
任何稍明經濟原理同公平原則【註】嘅讀者都知，居屋係一個引誘冇能力置業者入局嘅糖衣毒藥、係一個扭曲福利政策嘅幸運大抽獎、係令土地資源錯配嘅劣政、係當房委會權傾天下之後（居屋曾在一年內佔整體樓市供應超過七成！）與民爭利嘅癌症，亦係一項賦予房委會委員無限權力干預自由經濟嘅一個腐敗因子，唔怪之得喺下屆特首人選未定，兼行會資格未必有着落之時，連我哋呢位房委會資助房屋小組主席都出嚟為自己嘅王國爭權壯勢，懶得理現任老闆點諗……
排外思潮湧現 非香江之福
政客最近多咗條復建居屋嘅理由，就係為咗排擠「內地購買需求」。此乃筆者擔憂嘅新生排外思潮，由敵視內地人買奶粉、因排斥外國醫生而導致排斥內地孕婦，以至因內地人買樓而倒自己米─限制埋人地嚟香港投資！本人喺4月5日同12日拙文「大禹教訓 香江服務業之師」及「土地供應當務之急 四萬單位非賣不可」已有討論點解呢種封閉內向嘅思維係治標唔治本，以及點解唯一既利己又利人嘅對策就係「擴容」。
作為一個開放型經濟體系，更處當今咁激烈嘅城際競爭環境，香港基本上唔可以排擠任何對自己產業、人才、資金有增益嘅新趨勢，以上所列嘅來自內地嘅奶粉、醫療、置業需求增加現象，全部都係對本地嘅零售業（直接受惠嘅當然仲有各相關環節嘅就業及收入）、醫療產業（及相關高知識高增值行業如精密儀器及醫藥科研）、銀行─地產─建築─設計產業鏈有長遠同持續嘅量與質嘅提升，更鞏固本港呢個優質信譽城市嘅地位，改善全民嘅福祉。
堵新需求 政府政客自斷米路
可惜，從政府到政客都短視地以限制、堵塞、排擠呢啲新需求為己任，毫無長遠引導、發展、壯大呢啲市場嘅遠見，就算最有效嘅市場經濟手段─價格，都信唔過（譬如：非本地孕婦分娩服務加價至來港數目下降至一個本地醫院可承受水平），情願構思扭曲市場嘅行政手段，以顯示官員／政客「有所動作」，交貨算數。
羅馬嘅興盛因為佢長期吸納整個羅馬帝國內嘅最優秀資源、人才，從而豐富羅馬市民嘅生活水準、學術研究、思想活力，令佢成為當時最先進最優越嘅都會。喺新加坡正在用盡所有政策去重複呢個「吸人吸金」遊戲之時、喺大陸各城市爭相收納附近縣城市鎮為自己嘅行政區增磅之際，環球四望，只有喺香港先觀察到一種獨有嘅內向懼外思維，呢種導人頹敗嘅情緒，無奈地卻正是執政官員及胡鬧政客共同用以「對外開戰、避免內亂」嘅錦囊妙計！
註 筆者喺居屋問題上已引經據典甚多，在此舉多兩例較近期嘅：4月19日《蘋果日報》嘅「利字當頭：復建居屋中產最傷」及去年10月20日《商報》嘅「為何不復建居屋？」
中天
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2011
年5
月10
日
倫敦樓平？香港屋貴？
最近唔少倫敦樓盤喺本港報章大肆登售樓廣告，引起唔少人心郁郁想趁英國樓市下調執平貨，特別係驚本港樓市「位高勢危」嘅一族。呢種諗法，喺呢排唔少測量師行發表環球呎價比較報告後更加流行，因為呢啲報告幾乎異口同聲咁將香港樓價擺上「貴」或者「超貴」嘅神枱！
但係呢哋唔少係某一瞬間所拍嘅照片，大家只知道城市與城市之間係嗰一刻嘅關係，卻無對比埋歷史上一對城市之間，究竟邊個偏離咗趨勢──
如果香港樓與倫敦比較依家相對1997
年泡沫前更抵買，咁可能依家仲應該繼續揸，甚至追買本港物業，而非走去倫敦買更貴嘅代替品？
本文為大家做一個非常簡單嘅歷史性比較，除咗倫敦外，另一「超貴」樓市──
悉尼亦睇埋一份……
對大多數人嚟講，香港樓市已由2003
年谷底反彈數倍【圖1
】，似乎已高處不勝寒，相對倫敦由2007
高位下跌四成，就更危危乎，無怪乎不假思索就喺文華酒店落訂嘅大有人在。但咁就有被人話濫用基準點嘅缺點，因為圖內各線嘅起點喺以2003
年香港樓市最低點為參考，咁本港樓市大大跑贏係應該嘅。
如果我哋用另一個極端（1997
年高峰）做基準點【圖2
】，就發現香港住宅寫字樓都僅僅返家鄉，但倫敦悉尼就比1997
年大漲2.5
倍有多，咁睇本港似乎又「抵買」好多！
再公道啲，我地喺2003
年同1997
年嘅中間落筆（如用中原指數，即係30
與100
點之平均數，約65
點到），又將數據拉長嚟睇（使樓價指數反映更多個經濟周期），咁1994
年似乎係一個幾公道嘅起點（約中原指數61
點）【圖3
】：香港同悉尼都比圖二多升兩成幾，但係倫敦就較圖二再大抽升多1.2
倍！
當然，1994
年剛好係倫敦上次周期嘅底部……
各位要計較嘅就係，1988
年倫敦個跌市用咗四年見底，但喺今次更加傷嘅世紀金融風暴中，倫敦只需一年零九個月就見底，究竟喺真復元定係慢性病有排醫？咁屆四年之期時又係唔係守到雲開之日？篇幅所限，改天再談。
中天
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註：圖一之灣仔線與倫敦線錯誤對調
編按：昨天本欄中天一文的「圖一」內倫敦樓價指數與灣仔甲級寫字樓指數走勢應互調【下圖】，反映本港樓價從2003年谷底反彈數倍，倫敦樓價則從2007年高位下跌四成。
2011
年5
月3
日
樓宇新數據，政策老毛病
上星期差餉物業估價署最新出爐嘅《香港物業報告2011》基本上以最新嘅數據再次證明當今香港土地及規劃政策上早已人所共知嘅問題：
1）未來兩年幾乎所有用途嘅樓面都會供應短缺—筆者在此欄已經多次疾呼住宅、寫字樓供應短缺嘅來臨及點解政府要作非常動作去解決問題（如：速賣四萬住宅單位嘅地，加快批地及搬走灣仔政府三廈等）。今次用番差餉物業估價署嘅落成預測及過去年平均吸納量，淨係寫字樓已經嚇死人：至2012年底，全港寫字樓嘅空置率會跌至5.3%嘅超低水平【圖一】，呢個係1981年有統計數據以來第二低嘅空置率！如果唔係咁十萬火急，筆者都唔會喺上星期以《亡羊補牢》為題為政府獻救急之策啦！；
2）區域間嘅錯配—如元朗、屯門等未來受益於重大跨境交通落成，本來商業樓面已經少得可憐，兼人口稠密嘅大區竟然冇新寫字樓或商業樓面落成，可見政府繼續製造「閉門城規」下先產生到嘅單一社區，以及其必然嘅天水圍悲情效應（見王于漸教授較早時喺本報刊登嘅文章：《多元與偶爾的無序：偉大城市的奧秘》）；
3）公營機構繼續獨斷獨行，凌駕於整體房屋政策考慮之上——公營房屋（包括居屋，公屋，政府宿舍，房協）佔整體樓市過半存量兼供應量，但係已經多年喺《物業報告》內不見其供應預測或任何其他私人市場所有嘅詳盡資料，可見政府如非房屋決策完全沒有全盤計劃，就係唔想市民有足夠嘅資料分析、比較公私市場嘅數據，得出不利於各公營房屋機構嘅結論。任何欲窺樓市全豹嘅政策局以上級數嘅官員都應該即刻下令所有未來年份嘅《物業報告》全部要包含詳盡嘅公營房屋數據，以免產生盲人騎瞎馬嘅城市規劃兼房屋政策！；
4）政治權宜之計思維淹沒咗長遠市場健康呢個目標—最顯著嘅例子莫過於近期聽到厭嘅「限呎樓」賣地要求。私人市場嘅大單位（即一千呎以上）已經唔多（得百分之七，如果計埋公營單位就只有百分之四），但係喺近年自由市場帶動下，細單位嘅落成量終於跌穿九成【圖二】，直到最近政府向反常識低頭，大肆堅持賣限呎樓地塊為止。如果唔賣多啲大單位嘅地，佢嘅價又點會相宜？唔賣多啲大單位畀人換樓，咁又邊有細樓嘅供應會被拋出來畀人上車？咁大屋呎價貴，細屋呎價平嘅鴻溝又點會收窄？
中天
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圖一：如11/12年吸納量如過去平均水平，全港寫字樓空置率將達八十年代以來新低
圖二：住咗近半世紀白鴿籠，市場終於開始起少千呎以下嘅細單位（即圖中A+B+C也），但其比例仍佔近八成有多！
2011
年4
月26
日
寫字樓市場之亡羊補牢篇
最近多家測量師行嘅報告都異口同聲話香港嘅寫字樓租金已經係全球最貴，兼空置率係亞洲最低（得3.1%，見高力國際4月12日發表之《全球寫字樓房地產概况》），租貴代表經濟活動旺盛，寫字樓需求高，係好事；但係如果因為規劃失誤導致供應過低而造成租金飆升，則係大大嘅壞事矣。
各位本欄讀者應該都熟知筆者一向大聲疾呼要增加供應（見2009年12月29日《土地供應策略製造香港樓市泡沫》，2010年1月19日《擴大CBD供應，救救香港區域地位》，2010年10月26日《寫字樓供應危機更甚於住宅》），可惜過去三年嘅理性呼籲都付諸流水，政府嘅商業土地供應政策只講唔做，造就今日我哋舉目所見嘅「租金最貴」呢個「殊榮」！
既然危機已經殺到埋身，咁有乜嘢招數可以快於常規地為市場救急呢？筆者提出四項稍為出位啲嘅方法，希望可以盡快挽回過去數年因供應政策出錯而對本港嘅環球競爭力造成嘅傷害。
一、灣仔三廈急速招標
曾財爺講撥灣仔海旁三座政府辦公大樓作私人寫字樓用途已經好耐，但係俾人嘅印象就係慢郎中醫急驚風，似乎係以此為擋箭牌多過一個認真嘅應急措施！既然依家已經火燒連環船，不如就短期內（即今年6月前）將三座大樓全數推出，同時成立專責小組為要搬遷嘅各部門喺年底前搵到「新居」。為令供應盡快應市，政府可將拆 樓重建或改裝嘅完工期嘅死線提前（如喺2012年前改裝完成，2014年尾前新廈落成），並喺賣地章程內承諾會喺城規、屋宇、環境及交通等環節加快審批程序，協助買到樓面嘅發展商盡快完成工程。如果入境處能夠喺日本地震危機下特事特辦，兩日批出簽證，相信財爺亦可喺香港吸引商家落戶呢個關鍵嘅競爭力問題上跳出框框，協調出一套快刀斬亂麻嘅「商廈建造快線」嘅。
二、中環街市撥亂反正
中環喺商家眼中嘅優點莫過於高密 度同隨之而來嘅高效率，所以用中環街市塊地增加寫字樓係正道，保留一堆連建築界都覺得保育價值存疑嘅石屎，倒不如起番之前規劃嘅67萬方呎商業樓面，最多撥出其中16萬方呎（即現在中環街市所佔樓面）作保育，咁就既解決供應短缺問題，優化現在中環街市地塊嘅周圍環境，亦提供政府所構思嘅便民設施，一舉多得也。至於推出市場嘅時間同速度，可參考以上灣仔三廈嘅特快流程，以保證供應能夠盡早實現。此外，庫房亦可進賬可觀嘅賣地收入（就算只計16萬方呎以外嘅純商業樓面，都值起碼70億、80億！），而非要額外支付市建局30億元燒銀紙，搞佢嘅所謂保育活化（只要市建局唔以重建之名、高密度發展之實摧毀嘉咸街、結志街嘅社區網絡，已經阿彌陀佛！）…
三、西九龍改劃住宅為寫字樓
筆者喺2009年10月20日《西九地皮點解要起寫字樓？》一文已詳述點解依家嘅柯士甸站上蓋唔應該劃為住宅，而應該起寫字樓，與廣東道、未來高鐵站及九龍站連為一片，成為香港嘅第二個中環！依家政府仍可亡羊補牢，與發展商磋商轉換為商業用途，兼補付對方地價嚟達到目的─發展商只要計數計得掂實無托踭嘅需要也。改柯士甸站嘅另一好處係落成期可進一步推前，因為預計2014年可落成，如各方努力爭取，甚至更早都有機會。
四、擴闊工廈改用途區分，允許大多數業權主導更改用途
除咗現有嘅工廈活化區之外，政府可增加喺其他區分推出活化運動，甚至可以考慮如強拍嘅安排，喺短期內允許大多數業主買起全棟大廈嘅業權，以便利於改用途或重建。咁樣既可提升市區工廠區更廣泛嘅質素提升，亦可利用私人市場嘅積極性加快寫字樓供應，以解燃眉之急。
以上可見，只要有決心，政府係仍然可用行動嚟減低過去錯誤嘅供應政策所帶嚟嘅傷害。希望當權者能靈活施政，亡羊補牢，則香港有救矣。
中天
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