2011年4月26日
寫字樓市場之亡羊補牢篇
最近多家測量師行嘅報告都異口同聲話香港嘅寫字樓租金已經係全球最貴，兼空置率係亞洲最低（得3.1%，見高力國際4月12日發表之《全球寫字樓房地產概况》），租貴代表經濟活動旺盛，寫字樓需求高，係好事；但係如果因為規劃失誤導致供應過低而造成租金飆升，則係大大嘅壞事矣。各位本欄讀者應該都熟知筆者一向大聲疾呼要增加供應（見2009年12月29日《土地供應策略製造香港樓市泡沫》，2010年1月19日《擴大CBD供應，救救香港區域地位》，2010年10月26日《寫字樓供應危機更甚於住宅》），可惜過去三年嘅理性呼籲都付諸流水，政府嘅商業土地供應政策只講唔做，造就今日我哋舉目所見嘅「租金最貴」呢個「殊榮」！
既然危機已經殺到埋身，咁有乜嘢招數可以快於常規地為市場救急呢？筆者提出四項稍為出位啲嘅方法，希望可以盡快挽回過去數年因供應政策出錯而對本港嘅環球競爭力造成嘅傷害。
一、灣仔三廈急速招標
曾財爺講撥灣仔海旁三座政府辦公大樓作私人寫字樓用途已經好耐，但係俾人嘅印象就係慢郎中醫急驚風，似乎係以此為擋箭牌多過一個認真嘅應急措施！既然依家已經火燒連環船，不如就短期內（即今年6月前）將三座大樓全數推出，同時成立專責小組為要搬遷嘅各部門喺年底前搵到「新居」。為令供應盡快應市，政府可將拆 樓重建或改裝嘅完工期嘅死線提前（如喺2012年前改裝完成，2014年尾前新廈落成），並喺賣地章程內承諾會喺城規、屋宇、環境及交通等環節加快審批程序，協助買到樓面嘅發展商盡快完成工程。如果入境處能夠喺日本地震危機下特事特辦，兩日批出簽證，相信財爺亦可喺香港吸引商家落戶呢個關鍵嘅競爭力問題上跳出框框，協調出一套快刀斬亂麻嘅「商廈建造快線」嘅。
二、中環街市撥亂反正
中環喺商家眼中嘅優點莫過於高密 度同隨之而來嘅高效率，所以用中環街市塊地增加寫字樓係正道，保留一堆連建築界都覺得保育價值存疑嘅石屎，倒不如起番之前規劃嘅67萬方呎商業樓面，最多撥出其中16萬方呎（即現在中環街市所佔樓面）作保育，咁就既解決供應短缺問題，優化現在中環街市地塊嘅周圍環境，亦提供政府所構思嘅便民設施，一舉多得也。至於推出市場嘅時間同速度，可參考以上灣仔三廈嘅特快流程，以保證供應能夠盡早實現。此外，庫房亦可進賬可觀嘅賣地收入（就算只計16萬方呎以外嘅純商業樓面，都值起碼70億、80億！），而非要額外支付市建局30億元燒銀紙，搞佢嘅所謂保育活化（只要市建局唔以重建之名、高密度發展之實摧毀嘉咸街、結志街嘅社區網絡，已經阿彌陀佛！）…
三、西九龍改劃住宅為寫字樓
筆者喺2009年10月20日《西九地皮點解要起寫字樓？》一文已詳述點解依家嘅柯士甸站上蓋唔應該劃為住宅，而應該起寫字樓，與廣東道、未來高鐵站及九龍站連為一片，成為香港嘅第二個中環！依家政府仍可亡羊補牢，與發展商磋商轉換為商業用途，兼補付對方地價嚟達到目的─發展商只要計數計得掂實無托踭嘅需要也。改柯士甸站嘅另一好處係落成期可進一步推前，因為預計2014年可落成，如各方努力爭取，甚至更早都有機會。
四、擴闊工廈改用途區分，允許大多數業權主導更改用途
除咗現有嘅工廈活化區之外，政府可增加喺其他區分推出活化運動，甚至可以考慮如強拍嘅安排，喺短期內允許大多數業主買起全棟大廈嘅業權，以便利於改用途或重建。咁樣既可提升市區工廠區更廣泛嘅質素提升，亦可利用私人市場嘅積極性加快寫字樓供應，以解燃眉之急。
以上可見，只要有決心，政府係仍然可用行動嚟減低過去錯誤嘅供應政策所帶嚟嘅傷害。希望當權者能靈活施政，亡羊補牢，則香港有救矣。
中天
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