20110315 主導供應之外更要管理期望

2011年3月15日

中天

主導供應之外更要管理期望

上周本欄討論政府應否以打壓樓價為政策目標，結論係：只要能夠避免金融系統風險，減少槓桿（增加按揭成數已係最好方法治理造成過度借貸呢個環球樓市泡沫嘅萬惡之首也！），同減少行政干預（即係唔以計劃經濟嘅人治標準決定何為「合適」嘅樓價水平），則基本唔需要做嘢矣。不過，該文留咗條尾巴，就係冇提到政府作為獨市批發商，仍然有責任為市場提供有效嘅長遠土地供應！

高地價政策證據確鑿
筆者已由多個角度（見2月15日《規劃供應定牟暴利？政府角色不能混淆》，2010年6月29日《增加供應：政府在等觀音顯靈乎？ 》及2009年12月29日《土地供應策略製造港樓泡沫》）論述本港樓價飆升與政府過去數年唯土地之利是圖所造成，問題與土地供應短缺分不開。但係令人擔憂嘅係竟然仍有人認為過去年多勾出嚟嘅地皮以高溢價賣出，唔係政府高地價政策嘅結果！呢種思維忽視咗鐵一般嘅兩點客觀現實：①樓價愈升政府賣地愈少（見2009年文章附圖）；②過去七年土地「流賣率」高達75%，以及平均每幅勾地表嘅地要勾五次先至成功勾出（見2月文章附表）。

呢種思維由常理上嚟解釋就更企唔住腳。如果我係街市唯一嘅麵粉檔，橫掂冇競爭，於是本來市值每公斤30蚊嘅一包麵粉，叫價叫到60蚊；當出便麵包舖仲有存貨頂檔唔駛買呢啲天價麵粉時，當然同我討價還價，會係35蚊、40蚊咁傾啦。直到終於大家都賣晒所有麵包，兼要貼錢開空舖拍烏蠅時，終於有人被迫開價開到55蚊，接近我嘅「底價」啦！於是我見周街麵包舖都賣斷市，就勉為其難，開個拍賣會，價高者得！當然，喺全城餓粉搶購之下，嗰包麵粉以80蚊嘅「靚價」沽出，令買賣雙方都稱快，因為呢個畢竟係市場競拍下達成嘅「市價」嗎！

此外，為咗方便自己唔駛分包咁多個袋麻煩，我直情只賣整袋嘅50公斤裝，10公斤、5公斤，或再細啲嘅免問。既然我係做獨市生意，又何愁客戶是大是小？佢唔同我買嘅麵粉同邊個買？議價能力一樣我贏哂！

以上例子，已經清楚說明，過去數年政府嘅賣地目標完全係以利潤為先，似乎毫無考慮自己作為本港獨市土地供應者呢個更重要嘅角式！結果就係樓價飆升、復辟居屋之聲再響，最終政府攞苦嚟辛，既要擺姿勢壓樓價，又要應付班短視民粹政客無日無之嘅騷擾！筆者衷心希望今個財政年度能夠喺土地拍賣底價制訂上，見到以大局為重、而非自我利益為中心嘅新景象！

另外，為方便規劃，愈來愈多嘅土地淪為超級大項目，既令房屋供應集中入少數大發展商手上，更令城市規劃、社區人口、建築風格，以至整個住宅產業供應鏈全部呈單一化、單調化，不利整體社會嘅整體長遠利益！

係呢方面要量化政府係做啱定錯其實好易─每年賣地嘅總樓面面積只要少於一半落在首五大發展商手上，已經係合格！

樓宇供應先要亡羊補牢
加大私樓供應似乎係政府手上唯一嘅良策：先透支未來數年嘅供應（亦可以話唔係透支，只係填補過去幾年嘅短缺）至今年嘅四萬個單位，算係明智之舉（話驚供應過剩嘅發展商簡直係餓鬼嗌驚飽死，抵佢買唔到地愈做愈細！）但係千祈唔好就此停步：想改變市民對樓市供應過少呢個期望，係要有實質嘅後勁去同人晒冷嘅！即係唔會令人覺得賣埋今年嗰三萬幾單位後，明年又去番一萬個單位，而係可以再連續三年每年推多四萬多單位「以儆效尤」（會否真係推出當然要見機行事也）。咁先至係高明嘅期望管理（新加坡一早就行緊呢招啦！），使香港「未來長期樓宇供應短缺」呢個共識變成「未來會供應充足」，亦一舉而做咗政府最應該推出、亦係最有效嘅長線穩定樓市措施！

如果更有魄力啲，政府應該連手上現有嘅公屋土地都推埋出私人市場，以應現在私樓土地不足嘅緊急之需！

中天
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20110308 打壓樓市應否成為政府施政目標？

2011年3月8日

中天

打壓樓市應否成為政府施政目標？

呢個問題嘅答案當然見仁見智！業主會話樓市係市場定價，政府根本就唔應該干預自由市場嘅運作，與全港過半選票為敵……，而冇樓階層則會舉雙腳贊成政府繼續拖低樓價（當然，如果下跌之勢已成，嗰陣必定會連佢哋自己都話博唔過，結果還是繼續無殼落去也）。經濟學家可能大部分都反對行政手段控制資產價格，而政客則視當時邊個利益團體嗌得最大聲去決定支持定反對。

由此可見，政府由去年初到目前為止嘅行為都係似政客多啲，跟住大聲嗰邊做嘢，無他，呢段時間冇樓階層又的確係嘈得多。不過，政府嘅官方原因當然唔敢話係要令樓價下跌啦！於是就只有朝兩個方向搵藉口：1）杜絕炒家；2）控制銀行風險。

冇炒家樓價可照升
筆者喺11月30日文〈非常時期應有非常供應〉已講過，炒家只係果，個因就要歸功於「基本因素向好，樓價要升」。任何人如果以為炒家可以喺無基本因素嘅支撐下可以將樓價推上，就太天真啦！而政府推出11月19日嘅打壓樓市措施之後樓價照樣飆升，已經證明打擊炒家最終只係令真正買家無貨可買，而因炒賣減少所失去嘅流動性亦令樓市嘅自我調整機制更加呆滯，政府庫房及整體經濟同時受到波及。喺依家摸貨比例已低於1%，樓市幾乎全為用家及長線投資者參與嘅情況下，睇嚟政府要再出招打擊炒家，已經會無功而返（工商物業除外）。希望政府唔好學啲政客無限上綱咁亂喊口號去妖魔化炒家，因為長線樓價嘅升跌最終與佢哋無關，但係佢哋交嘅稅就比用家要多得多，點講都係 庫房嘅米飯班主也！

政府第二個出手嘅原因就係按揭對銀行資產所帶嚟嘅風險。其實，與美國拍拍屁股走人唔同，香港嘅按揭係上借款人身嘅，所以就算喺2003年最燒炭跳樓之黑暗時期，香港銀行體系嘅壞賬率都只係1.3%咁多，比美國牛市時嘅比例仲要低！加上依家按揭首期已提高至五成，就算樓價跌一半，銀行都未需要驚！但係當今樓市嘅基本因素比97年好多多聲，所以樓價大跌嘅機會真係微乎其微，係咁嘅情況下金管局若再收緊按揭標準，似乎亦難自圓其說……。

出師無名不如按兵不動
喺無炒家去打，又冇銀行風險去擔心嘅情況下，唯一打壓樓市嘅原因似乎只剩下樓價本身！但係決定樓價喺乜嘢水平屬於適合，曾俊華同埋陳德霖又係唔係叻得過成個市場嘅智慧呢？喺經濟向好，炒賣絕迹，金融風險極低嘅時候，又有邊個能企出嚟話樓價唔應該升呢？有冇官員能拍心口話再出下一招唔會係如「八萬五」般對佢仕途有同樣嘅標籤作用呢？最後，沉默嘅大多數（全港53%嘅物業係自住嘅）會唔會終於成為嘈吵嘅大多數呢？

中天
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20110301 檢討公屋上樓標準避免無底福利深潭

2011年3月1日

中天

檢討公屋上樓標準避免無底福利深潭

政府弱勢適逢庫房水浸，的確有啲似電影中困喺黑洞中嘅特戰部隊，盲目四射機槍子彈，但求「啡低」睇唔見嘅敵人，連自己戰友嘅安危都顧唔切，最終嚇到氣喘汗流，神經錯亂……。

筆者何出此言哉？源於昨天運房局宣布狂加公屋入息限額達15.6%是也。增加福利唔係一件壞事，直到佢進入偏離公正公平合理嘅境界。點解依家嘅公屋收入入息限額唔合理呢？

一、與私人市場嚴重重疊——政府喺唔能夠證明私人租市能夠提供低租金方案前就已經橫蠻介入，以本欺人，利用近千億嘅雄厚財力，蹂躪小業主。大家想想，一個花咗畢生苦力儲錢買樓，諗住以些少租金供奉餘年嘅阿婆，喺呢個政府無情嘅擠壓下，年年租金冇得升，歲歲租客畀人搶。最後因為無收入兼缺錢維修，而被市建局連樓都強收埋去，話要幫你重建喎，你話係咪悲劇？

你可能會問，冇咁多人受影響啩？下表右列清楚講明，下一批受益與政府「無限擴張公屋建造偉業」嘅住戶數目，正正佔私人市場總戶數嘅12%，相比私人租賃市場數字就更大：鄭汝樺話三分一私人租務市場都係房委嘅搶客對象，但係筆者嘅算計更高達近半！可見公屋已經極度偏離原來嘅扶貧意向同原則，成為一個與民爭利嘅惡政，與全港三百萬人口過不去。

二、限額上升幅度可永無休止——社會福利要幫嘅人應該係社會最窮嗰一批，如最少收入嗰一成、二成或三成人口；但係公屋收入上限卻與私樓租金掛鈎，私人租金上升，收入限額亦隨着抽上。呢個機制有佢嘅好處，但係最重大嘅弊端卻係：佢冇一個觸頂機制，譬如，收入限額如覆蓋超越全港三成最低收入戶數時會以收入排位至第三個「十等分」為界，政府喺呢條線以上會停止提供公屋服務，而以私樓為主幹，幫餘下百分之七十嘅人口提供房屋供應。

三、公屋已淪為抽獎機——鄭汝樺自己都話，30歲以下單身人士已達二萬六千申請人之眾，其中更有34%係未畢業嘅學生！導致唔少青年寧願減薪以取得公屋資格，開創不思進取，只求抽取政府着數嘅新風尚……，點解香港唔向新加坡學習吓，唔准35歲以下嘅單身人士享受公屋福利？

由以上可見，唔單止居屋應該壽終正寢，連公屋都有動大手術改革制度嘅迫切需要，以免短期內浪費納稅人資源（你估起7.5萬個單位嘅成本係幾多？7.5萬個單位即3000萬方呎樓面是也，建築成本1000蚊呎加地價5000蚊呎，即1800億也，即每戶240萬元！喺市租水平，可津貼呢7.5萬戶私人市場租金達33年之久！），中期扼殺本港私人市場（惡幣驅逐良幣是也），令加稅壓力大增（冇人交差餉／物業稅／利得稅，因政府逼走晒私人租務市場，但同時要支撐愈見臃腫龐大嘅公屋開支）。

如果各市民可見此政無限擴張嘅惡果，可能上街抗議嘅就唔止係教師同警察矣……，租金券相比之下豈不是更公平更有益得多？


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20110222 置業退稅對租客無援，政府政策應否傾斜？

2011年2月22日

中天

置業退稅租客無援政策應否傾斜？

喺全城為明天財政預算出謀獻策，並引頸期盼眾多似乎打風都打唔甩嘅「派糖」措施時，香港會計師公會提出咗一個有趣嘅建議，就係政府提供租金扣稅優惠，減輕租客負擔，扣稅年期則為15年，並以每年10萬元為上限，令租客亦可享有扣稅優惠。

點解唔鼓勵租樓？
以上提議帶出一個值得深思嘅問題，就係點解政府覺得居者置其業值得鼓勵，但係「居者租其樓」卻不值一哂？呢種買樓神聖過租屋嘅公共政策又係點樣發展出嚟嘅呢？是否所有政府嘅施政目標都係鼓勵子民落地生根、穩定順從、易於管治？政府係咪認為租樓者遊離不定，今日幫咗佢，聽日佢就帶着福利嘅着數遠走他鄉？歡迎有高見嘅讀者賜鄙以詳！

筆者喺去年9月28日拙文「資助置業樓市泡沫元兇」中略有探討美國墮入「買樓至上」呢個政策教條嘅來龍去脈，以及呢項社會工程帶來嘅副作用。香港實在應該以英美活生生嘅世紀樓市泡沫例子為鑑，避免市民喺缺乏能力嘅時候──特別係依家樓價高企時──鼓勵佢哋入市。11月時減低按揭成數係一個近年少有嘅德政，現在實在係時候趁預算案之機，連居所貸款利息扣稅呢項優惠都廢埋佢！咁樣既可釜底抽薪，減少另一個入市嘅人為誘因，幫助市場降溫！此外，三數年後，財爺更可避免面對唔少喺市頂因為財政措施鼓勵而跳入火坑嘅苦業主──咁先至係有遠見嘅高招矣！
 
扣稅「雙軌」並行 再進一步，財爺甚至可以喺廢除置業利息扣稅（減低樓價上升動力）同時，幫助租樓人士喺薪俸稅／個人入息稅內扣除一部分租金支出（間接減輕「無殼蝸牛」嘅租金負擔）。其實，如果有限公司可以喺利得稅入面扣除租金支出，咁點解個人課稅又唔能夠引進同樣嘅措施呢？由社會工程嘅角度嚟睇，資助無產階級（租私樓嘅大多係不願接受政府福利，或係低下中產級），似乎比資助有樓階層更能重新分布財產，更減低起居屋嘅政治壓力，更有益於社會和諧？

租金扣稅嘅其他好處有：①直接增加市民嘅租樓意欲，增大租務市場嘅活力、流通量，甚至租房存量嘅質量；②養活更多經紀、裝修及搬運等低薪或低技術行業，以及隨著更多經濟活動而導致嘅庫房稅收上升；③間接減低公屋與私樓嘅實質租金差距，令公屋居民有誘因騰出單位畀更有需要嘅市民。實在係多利而無一害！  

中天
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信報原文

20110215 規劃供應定牟暴利？政府角色不能混淆

2011年2月15日

中天

規劃供應定牟暴利？政府角色不能混淆

臨近財政預算案，上禮拜官府內嘅無名氏（點解唔勇敢啲除下面罩面對市民？驚畀人食咗咩？）向傳媒放料，話樓市將出新三招：①新財政年度將推出多於今年46幅地及9000單位嘅供應；②主動推出住宅用地拍賣（而非只靠勾地）；③推出更多中小型住宅的土地。

此消息可喜之處在於官府終於認識到樓市問題嘅癥結，遲到總好過冇到！不過，到底大官們有冇勇氣如筆者所言，預先於今天透支未來嘅供應來迎合現在正在透支緊嘅未來需求（即係唔拖泥帶水咁唧1.5萬到2萬個單位算數，而係大刀闊斧推出4萬個單位，令市場自我調節未來三年嘅落成量，將手上既有嘅項目早日應市）？大 家且拭目以待。

另一個走啱嘅方向就係「無名氏」透露財爺唔會喺下周嘅預算案內出新財政措施嚟打擊樓市。依家香港已經住宅炒家絕迹，如果衙門再上下其手，只會愈來愈扭曲自由市場嘅運作，兼驅趕市民嘅血汗儲蓄進入更高風險嘅舖市、股市或滙市等等，無辜成為大鱷嘅點心，嗰陣就咪話唔弄巧反拙。

但係「無名氏」所講嘅第三招就認真係政治掛帥（向福利政客嘅無腦建議叩頭）兼違反經濟原則嘅屎橋。可解？點解發展商有平地買賺低風險嘅利潤唔做（如去年東涌塊地），卻拋出數以百億、係公司淨資產一大截嘅巨資去投豪宅地（如聶歌信山道塊地）呢？因為大單位供應嚴重地、長期地、影響香港競爭力地、以及幾乎不負責任地奇缺（見2010年5月25日之鄙文「增加小單位供應屬錯誤政策」）！作為城市規劃嘅決策局，發展局根本就唔應該為本月18日招標嘅元朗地塊限制單位 大細於646呎以下！


最後，政府時常怨發展商「罷買」土地導致過去數年供應不足，但係大家睇睇就知原來每年賣地嘅起步點（即勾地表總量）已經極低【表】，2010／11年度甚至低於9000個單位（C列）！此外，發展商嘅勾地意欲喺2006至08年度屢戰屢敗之後（申請宗數33至50次）、鬥志全失（申請宗數跌自4至5次），咁唔係「唔賤賣土地」又係乜？

諷刺嘅係，2010年熱賣嘅山谷道地皮竟被試勾失敗達21次之多，最終連政府自己都覺得過咗火而自己拎出嚟賣！咁又點唔令人覺得政府喺土地供應上已經完全放棄城市規劃者嘅角色，而佢嘅賣地行為，更似一個靠獨市牟暴利嘅貪婪商家（D列可證也：2004至08年度「流賣率」喺75%左右，但係2008至2011年間竟急升至87%以上，期間嘅賣地收益卻仍在上升）。呢個問題一日唔 解決，就算勾地表放100萬個單位嘅土地入去，都係賣唔到幾千個單位出街，咁所謂供地目標到頭來還是形同虛設！


中天
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20110208 香港再輸鄰城官員何日問責？

2011年2月8日

中天

香港再輸鄰城官員何日問責？

「明媚的陽光下，清新的空氣裏，三五知己或一家大小騎着單車，悠閒地穿行在城市的綠色小徑 上，聞着清新的芳草清香，輕快得想引吭高歌……這幅美麗而愜意的畫面不在遙遠的歐洲，也不在遠離繁囂的郊區，就在現代摩登的廣州城裏！沒錯，目前一千多公 里的綠道已經鋪了在廣州十區和兩個縣級市，串連了234個主要的旅遊景點，貫通了廣州所有歷史人文經典和自然景觀最美的路段。」

以上唔係乜 嘢遠景大志，亦非癡人說夢，而係摘錄自中國經濟網旅遊頻道下嘅內地遊一篇導遊網頁嘅介紹！跟住嘅係11版關於景點、路線及難度指引嘅網頁。令人痛心嘅係， 喺錢多過人，起步早過人，市民交通意識、守法標準都高過人底下，香港竟然都被廣州呢個後起之秀遠遠拋離─人哋喺一年內築起2372公里嘅珠三角省立綠道 網，香港政策卻停留喺膜拜摩托、敵視人力嘅工業革命「過去」！人哋點解能夠明白單車生活既係未來文明標誌，亦為環保宜居所必有？

本港官員與其做大花筒亂灌石屎起亞運場館，並為此形象工程扭曲民調結果，倒不如效顰於西施，盡快：
①給單車合法地位，尊重佢係一種地位不低於汽車嘅重要交通工具；

②建立長遠單車徑密度目標，鼓勵市民多採用呢個環保健康嘅交通模式；

③給予騎單車人士優先道路使用權，兼建立單車使用者設施（如泊車位、租借點、淋浴間、修理點─基本上有油站嘅地方就可以有同等地位嘅單車站，只係密度要再高幾倍）；

④大大加重汽車排放稅、空車費（即少於兩人喺車中時所徵收嘅費用）、同「傷及騎單車者罪」嘅刑罰─喺荷蘭，幾乎所有與單車發生嘅碰撞都會追究揸汽車嗰位司機（http://www.m-gineering.nl/touringg.htm）─既可減少道路擠塞，又可鼓勵更多人踏單車；

⑤推出香港版嘅廉價租車計劃，依家羊城租借普通單車須押金200元，收費為每小時3元，每日「封頂價」20元，係非常經濟嘅交通方式，香港實無原因唔推出更廉宜嘅服務，既提供就業機會，亦吸引更多市民投入呢個咁健體嘅行動方式。

有見以上發展，以先進文明自居嘅香港人實應汗顏無地。咁有乜嘢方法嘗試呢種新嘅生活方式？參加2月12日嘅香港海旁單車遊可也！如對政府愛理不理嘅單車政策不滿，就更應該周六加入呢個咁有意義嘅「示威」！

中天
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信報原文

20100112 再論香港人口密度

2010年1月12日

中天

再論香港人口密度

上文筆者鼓吹香港應繼續實施高密度發展模式，以便保存所謂「臨界量」的各種土地用途，喺本港有限嘅土地面積中，製造最多功能及活動嘅空間。


有人問，咁到底香港又點逼法呢？呢個係一個話難唔難、話易唔易嘅問題，因為喺密度上嚟講，有好多種唔同嘅定義，單單喺城市人口密度上都有好幾個唔同層次排名，喺度不如與各位分析一下。

一、城市小區密度
從城市人口密度計算，香港原來根本就唔入流！以全球計算，首三名畀印度城市（孟買Marine Lines及蘇拉特的Anjana 和Karanj）攞晒，但澳門卻意外地入咗第五位！跟住除咗馬尼拉打入第八之外，幾乎畀印度同孟加拉城市包辦；而且喺頭位嗰幾個區份嘅人口密度比排名二十五嘅香港觀塘（每平方公里五萬一人）多成倍有凸。至於中國大陸，則有上海黃浦入圍第三十五位。有關排名顯示喺市區內嘅密度愈高，通常代表生活環境愈壞。觀 塘所以入圍，當然絕非佢係咩嘢「傳統豪宅」地段，而係市建局要大刀闊斧重建的舊區。

二、城市密度
呢個係最通用嘅人口密度單位，理論上更能反映一個城市嘅整體經濟能力同資源分配（包括人力資源）。喺呢度，香港其實一啲都唔人煙稠密，因為我哋連五十大都唔入，印度、孟加拉同菲律賓再度稱霸，頭二十位佔去十六位之多。最大嘅「驚奇」可能係巴黎，竟然進入三十一名位；澳門則屈居四十位。人口稠密嘅中國則無一城市上榜。睇嚟我哋要將個網放得再大啲先可以。

三、都會群密度
都會群嘅概念係一個核心都市同佢嘅「影響範圍」內的其他城市所組成嘅經濟體系。我哋仍然用維基百科上的排名榜，今次香港 ── 深圳被組成一體並排名第七，亦係較發達都會群中最人口稠密嘅一個，高於東京（第八位）、上海（十一位），以及倫敦（十八位）同紐約（十九位）等大型金融中 心。

由呢處可以睇到，香港要喺世界舞台上佔一角色，實在須要加大自己嘅腹地，因為空間愈大，所容納嘅經濟活動就愈多，亦同時更能減低營商嘅土地成本。即係話，除非香港減少本土人口（不智也！），要向其他國際都會嘅人口密度看齊嘅話，特區政府唔單止要填多啲海（譬如喺新界西接近深圳嘅後海，既較低生態價值又接近自己天然嘅衛星城市），仲應該盡快鼓勵深圳加入好多其他中國城市正爭個不亦樂乎嘅擴市遊戲（如廣州「吞食」佛山、白雲、增城等小城及縣市以壯大自己嘅實力一樣），咁樣將來港深融合之時，仲有更大嘅備用空間可用。

四、行政區域密度
呢個關乎主權或獨立行政個體嘅人口密度，被各前殖民地佔去首二十名。香港作為一個特區，名次再度升到第四位。相比之下，人多大國如印度同中國，反而跌到三十二名和七十八名之遙。既然香港已非一個獨立經濟體系，而愈嚟愈同中國融為一體，所以呢個排名反而唔太重要。

以上數據應該幫大家更清晰認識到我哋經濟模式及未來發展嘅方向。

可以話，高密度並非高收入同高效率嘅原因，但係喺香港呢個制度下，我哋嘅高密度模式卻發揮咗驚人嘅經濟威力。呢個互補優勢實在有需要繼續發揚光大■


中天


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