20111011 紓解樓市供求失衡 工業樓須更快鬆綁

2011年10月11日

中天 天圓地方

紓解樓市供求失衡　工業樓須更快鬆綁

聽日施政報告睇怕都會再喺政治壓力下大開福利之門，有咁多着數就派咁多糖，進一步斷送香港數十載累積嘅基業（謹慎理財、市場主導）。喺以醜為美，捨市場紀律之本而逐行政干預教條之末嘅新潮流下，煲呔將重開冚咗近十年檔嘅「置業大賭場」，用市民嘅血汗稅錢打本，慫恿一小撮博彩中獎者「投奔樓海」！

最終結果歷史已經有判決，就係：各「幸運兒」成為未來長線被綁嘅樓奴，樓市成為四分五裂、透明度每下愈況嘅高風險政治鬥獸場，納稅人成為政府賭博場嘅埋單者，以及其他市民成為資源錯配、社會不公嘅受害人。8至10年後，隨時又會係2002至03年嘅重演，香港到底能夠行錯幾多條咁嘅掘頭路？自廢幾多次武功？曾特首與其自敗清名，學董建華孭住八萬五般嘅歷史標籤，何不將福利房屋無限放大呢個惡政留俾下一任？喺今次施政報告搶着轉軚，實凶多吉少也！

回歸今天正題，仍然係彈政府政策嘅後知後覺──就係僵硬嘅城市規劃，令到連非住宅供應都失調，與本港經濟組成嚴重脫節。呢條控訴基本上係罪無可恕，因為本港GDP組成以服務業佔絕大部分已經超過二十年（1990年已佔七成半，2009年更超越九成二），但係工業樓宇佔非住宅樓面面積嘅比例卻喺政策惰性之下愈來愈成為社會資源中嘅大白象：當製造業人手比例喺十年內勁縮一半之下，工業樓面嘅比例只微跌一成【圖一】！

政府長期無動於衷嘅結果，就係旺角逼到寸步難行，葵涌卻鬼影冇隻，因為過去十年，基本上每1%嘅寫字樓同零售樓面上嘅工作者只可喺0.6%嘅非住宅樓面上擠迫過活，每1%嘅製造業工人卻見證其工作空間由7.7%嘅非住宅樓面，暴漲至近14%【圖二】，後者嘅空間感係前者嘅23倍！

導致愈來愈多商戶投訴香港嘅寫字樓租貴、舖租貴有其商業原因（譬如：邊個話你一定要喺IFC俾200蚊呎租？去九龍東租20蚊呎嘅寫字樓可也），但係如果政府早十年為工業樓轉用途鬆綁，令更多嘅樓面成為住宅、醫院、寫字樓、零售，咁今日嘅高成本問題邊會咁嚴重？如果工業樓嘅龐大樓面面積（分別係寫字樓及零售物業嘅1.6倍）能更靈活地隨經濟活動轉變為其他用途，咁過去十年寫字樓租金可能唔使跑贏工廈三成幾，零售租金亦唔會升凸近一 成【圖三】？如再睇遠啲，由1983年至今，辦公及零售租金更跑贏工業租金三成七及四成三之多，可見活化工廈嘅潛質巨大，可成為中期市區土地供應嘅重要來源！

加大工廈轉型力度咁重要嘅紓緩樓市措施，睇怕喺施政報告會影都唔見，而房屋福利膨脹咁弊多於利嘅劣招，卻似會長篇大論，由此可見，民粹政治嘅可怕，同弱勢政府嘅可悲！

中天
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20111004 私樓供應缺vs公屋海無量：租金扭曲應停止

2011年10月4日

中天 天圓地方

 

私樓供應缺vs公屋海無量：租金扭曲應停止

筆者在近期多篇文章已提倡以紓緩供應為本、金錢資助為輔嘅原則去管理房屋福利，此乃最正道嘅房屋政策方向，比任何以實物及過度官僚指導嘅計劃都靈活、問責、有效。講得土地規劃同居屋多，本文就睇睇公屋租金幾咁不食人間煙火，與經濟現實脫軌……

公屋租金與經濟反方向運行

先講講基本數據：由2001至06年，以及2006年至今嘅兩個五年期間，市民嘅收入同反映市場嘅私樓租金及通脹都呈先跌後升嘅格局（港島租金：先跌3%再升49%；家庭中位收入：先跌13%後漲16%；通脹：先跌4%跟住抽高15%），相比之下，公屋租金同本港經濟大環境行「對頭車」，竟然先升後跌（上升4%後下降2%）【表】，令人摸不着頭腦，到底啲官喺度玩乜遊戲？所以即管有各種各樣嘅租金制定機制，以上數據都帶出一個香港房屋領域一個結構上嘅問題：公營房屋更需要一套能與差餉物業估價署所編制嘅私樓數據可比較嘅統計數字，而唔係繼續黑箱運作，連政府自己都矇查查。

此外，公屋住戶過去五年收入上升5%，但係租金卻下跌2%至5%不等，唔怪得中產（租金大升四、五成）呱呱叫，都嘈住要政府置業資助啦。

由家庭中位數收入可見，市民過去五年嘅收入增長僅僅高於通脹（16%比15%，私樓居民就再勝一籌，收入升20%），但喺十年期嚟睇，就連75百分位數（75% percentile）嘅大多數港人都喺收入上跑輸通脹（2%對10%）。

不過，收入同通脹，與租金相比，就通通小巫見大巫──私樓最細面積（即440方呎以下）嘅平均租金，無論五年或十年都升近五成！足見過去五年供應短缺嘅情況（即租金大大跑贏收入升幅）喺私人市場係幾咁嚴重！此政府高地價政策之另一佐證也。喺政府嫌疑挾高私樓成本嘅同時，公屋租金卻因公屋土地供應從未減少而得益……呢個世界認真唔公平！

公屋租金唔反映地域差異

上文已指出，公屋租金唔反映市民收入趨勢，點知佢連地域差 異都視若無睹：過去十年，私樓嘅租金以港島最稀有而高踞，相對九龍及新界有分別為67%至78%，及25%至30%嘅溢價，但係喺公屋王國內，港島樓對新 界只有頂多一成半嘅溢價，對九龍卻更現折讓【表】。唔少人可能到此大呼有冇搞錯？

由以上例子可見，政府實應盡快加大私樓供應，減少公營房屋嘅投入，避免更加扭曲、撕裂已經病入膏肓嘅房屋市場，應驗「福利為其執行者所憎恨，遭其支付者猜疑，及被其受惠者鄙視」嘅吃力不討好下場。

中天

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20110927 由市場心理鐘窺樓市政策循環

2011年9月27日

中天 天圓地方

由市場心理鐘窺樓市政策循環

早前喺投資版讀過文章，介紹一般投資者嘅心態喺一個市場大循環中，係點樣由市頂嘅「陶醉」，經「否認」、「絕望」、「投降」，以至達到市底嘅「消沉」；再沿「希望」、「樂觀」、「興奮」，而重歸「陶醉」嘅巔峰……可謂高低潮迭起，樂悲情屢現！

筆者不才，在此將以上適用於股票市場嘅投資心理「翻譯」成本港樓市版本，並以「用家／投資者」嘅形式註釋【圖一】。

根據觀察傳媒報道，似乎本港已進入「已經遲咗入市」呢個階段，但基於過去數年本港屢經危機、風暴，加上政府大力打壓，似乎暫只見用家心態見頂（即眼紅症、即要求政府用公帑資助置業），卻未見投資者若一般市頂般如癡如狂。

往績顯示，政府施政規律似散戶買家多於高瞻遠矚嘅智者。綜合過去數年衙門喺城市規劃、土地供應、公營房屋各政策範疇嘅表現，本人再將圖一嘅用家／投資者心理鐘製成樓市周期政府政策預測線【圖二】。由圖觀之，本港應處於「土地吊起嚟賣」至「民怨沸騰」兩個上升晚期階段之間。

喺呢個時候，正是無樓族嗌得最大聲，政府開始大手打擊樓市兼被迫大力重投公營房屋供應嘅關鍵時刻！值得一提嘅係，圖一嘅散戶行為及圖二嘅政府政策，正與筆者去年8月27日「市頂買樓，不智；逼人置業，不義」中附圖嘅居屋申請行為遙相呼應！

在此懇請特首在10月12日公布嘅施政報告內切勿削足適履，為討好隨着最近資本市場大跌而急速縮骨嘅民粹要求，捨沉默大多數嘅利益於不顧，重開資助置業嘅道德風險之門，走上圖二所述必然撞板嘅歪路。

中天
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20110920 私樓供應要穩增 政策最忌不協調

2011年9月20日

中天 天圓地方

私樓供應要穩增 政策最忌不協調

近日有兩單看似不相關嘅新聞，對細心嘅人嚟講卻又明顯不過，根本就係同一個病源嘅兩個唔同病症。

第一單新聞係發展局賣地由拍賣變招標。令人擔心嘅係，表面好似政府係要減少低於市場預期價賣地帶來嘅負面情緒，但係此舉卻係削足就履！眾所周知，拍賣較招標更能取得高價，即招標較令庫房及市民蝕底，此乃為何林鄭月娥局長喺周六特別強調「不到價，絕不出售」；但係地政署會唔會為唔孭「賤賣土地」呢隻鑊而更變本加厲，延續過去數年嘅「高底價政策」導致愈來愈多嘅地流標？喺招標呢個地皮唔會賣唔出而「面懵」嘅機制下，就算流標啲官都唔需要面對市民，會唔會最終結果係賣地量亦愈來愈少？

招標令庫房少收及資訊貧缺
市場資訊減少，公眾知情權被奪亦係招標一個甚重大缺點：拍賣所帶來嘅市場資訊唔單止包括何家到場、何家出價、何家競逐，以至花落誰家，更將政府底價、叫價速度、叫價次數、地產界人物等通通呈現在市場眼前。
依家發展局為咗避免拍賣底價過高導致反應冷淡呢個面子問題，而偏離自己為本港提供足夠土地供應呢個主要任務。如果既要舖舖賣個滿堂紅（即搶到大溢價成交），又要賣高價，結果一定係：①齋推罕有市區地王拍賣（因為實會爭崩頭，發展局好風光）；②稍為次級啲嘅地就淪為招標（咁樣就算做唔成「五成溢價show」， 發展局都唔會冇面）；③再次一級嘅地就可不賣則不賣，最好送畀房委搞掂就更乾手淨腳（就算賣唔出都有招標呢個新嘅下台階，繼續玩其高地價政策）。

咁嘅安排最終導致多失局面：庫房失收、市場失資訊、樓市失供應、城市規劃失衡、房委失控。歸根究底，發展局仍未認清自己作為「供應者」嘅主要身份同職責，稍有風吹草動就更弦易轍，自動請纓托市，改變賣地量或賣地方式。

難以「監管風險」做藉口收緊按揭
另一則新聞則係昨天金管局落實對二套房收緊按揭措施，要求銀行降低貸款成數一成，以及要求貸款人存入一年的供款；筆者雖然支持本港應該長遠地將樓宇按揭成數降低至五成，以培養正確嘅槓桿、消費心態，避免英美式樓市泡沫重現香江。但係喺新政之下，本港可能已經成為除大陸以外，全世界最難申請按揭嘅地域！最怕嘅係金管局玩上癮，招數愈出愈偏離佢作為監管者風險管理嘅權限！筆者喺9月6日文章已呼籲政府向北大人嘅行政干預式樓市管理思維說不，因為任何行政干預最終導致市場扭曲，政令擾民，後果多不理想。IFC二期頂樓嘅諸君可能應該警覺一下，免墮入內地行政主導市場嘅監管死胡同。

由上可見，政府係樓市政策上仍然係欠缺全盤策略，唔同部門左右互搏：金管局使盡九牛二虎之力欲撳低樓價嘅同時，發展局卻千方百計賣貴啲土地，如果再加推公屋／居屋，本港私人樓宇市場將萬劫不復，供應／投資相對經濟活動會跌向歷史低位【圖中藍線，返回歷史平均則投資量要大增三成】，政府喺經濟活動內嘅比重卻再向上暴升【圖中紅線】，咁唔係大政府小市場係乜嘢？

中天
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20110913 房屋政策：減少干預 重整架構 公正持平

2011年9月13日

中天 天圓地方

房屋政策：減少干預 重整架構 公正持平

上周向特首嘅施政報告房屋／規劃部分提議咗「三不」：向不熟港情嘅北大人壓力說不、向民粹政客危害本港大多數人利益嘅口號說不，同向短線政治考慮說不。今次就更具體地闡述喺房屋政策上特首應關注嘅「三要」。

一、政府市佔率過大，要退位讓賢
筆者已經喺本欄分析過點解本港最大嘅地產霸權非私營發展商，而係官府衙門（見7月5日文〈誰是不折不扣嘅地產霸主？〉）！非但政府全資提供嘅供應（即公屋及居屋）會佔今明兩年總住宅落成量嘅55%及58%之多，更因經市建局及港鐵間接介入，連私人樓市嘅售樓量都佔去五成有多！如果唔盡快懸崖勒馬，必會形成 「劣幣驅逐良幣」嘅可悲後果，令本港地產發展行業更趨單一集中，中小發展商更多退出，市民嘅選擇更狹窄，市民心目中地產霸權嘅格局更根深蒂固，社會更怨氣沖天。

煲呔應該重拾當年嘅積極不干預政策，將公營房屋嘅供應全數撥入私人市場，令整個樓市嘅消費者選擇、供應者嘅應變力（特別係針對市場風險高漲、需求日新月異嘅今天）、政府嘅政治包袱都得到解放。任何話發展商「起親都係豪宅」嘅指責都可追溯至政府土地供應嘅不足，只要有足夠嘅土地，係冇發展商有能力吊高嚟賣嘅！記住：10個蘋果賣10蚊隻，變成3個蘋果被政府壓價至3蚊隻，只會令餘下嘅購買力推高剩低7隻蘋果賣13蚊隻，所以撥公營土地入 私樓市場，並保證足夠、持久嘅土地供應係制止樓價飆升嘅唯一良方。政府應該相信市場嘅經濟規律而唔係自己能夠控制價格嘅能力！

二、架構混亂導致政策失衡，要重整決策結構
當年黃星華、蕭炯柱、孫明揚年代，規劃、土地、房屋幾個相關範疇大致歸一屋簷下，既有同一思維，更有廣及全港，兼顧公營私營市場嘅視野；此外，房屋政策真真正正係喺局嘅層面有研究、分析，有與各方持分者在長遠策略上溝通討論。

反而，今天規劃地政屬於發展局範疇，只睇私樓市場毫不過問公營房屋事務，更遑論左手配合右手！運輸及房屋局卻為多不勝數嘅跨境基建及其政治炸彈疲於奔命，何來精神思考公營房屋嘅未來，以及如何與私人市場互動？

因此，林鄭月娥局長愈來愈玩市建局呢個SimCity遊戲上癮，鄭汝樺局長卻將重要嘅政策研究下放至房屋署，令其執行者兼任政策嘅研究（如有嘅話！），致使公營房屋政策愈來愈向用家靠近（執行者嘅利益當然亦趨向增加供應以擴權，自己多咗銀両／地盤，行出嚟都威風啲嗎！），卻愈來愈遠離全港大眾嘅利益。

所以特首喺施政報告應該做嘅係重組土地房屋架構，令其統一、全盤地為全港市場着想，而唔係各自為政，左右互擊。此外，好應該剝離公營房屋相關數字嘅統計去獨立嘅統計處，並整合公私營房屋數據，同時定期公布，令局長／司長／市民可窺全豹，於重大決策面前不致盲人摸象，樣樣靠估，無知斷送香港嘅未來！

三、置業非烏托邦，要脫離實物福利
筆者〈資助置業好心做壞事〉（5月24日文）已指出，高置業率導致高失業率，高置業稅務優惠導致高樓價波幅，更喺〈下任特首應改革樓市稅制〉（5月31日文）提倡政府平衡租與買之間嘅政策落差（如德國或瑞士），減少以買樓為目標嘅財政優惠，增加以租務為目標嘅誘因，令港人唔好全部墮入房奴呢個陷阱，同時鼓勵市民將資金投向更實業化，更為經濟增值嘅投資。

特首好應該引入呢個新思維，放棄論盡、不公、浪費嘅舊有公營房屋模式，以私樓為本（當然要提供足夠供應），貨幣福利為手段（如租金券、如租買皆宜嘅住房扣稅額），更公平靈活（因毋須趕人哋走，只要調整銀行福利過數嘅額度即可），更易受大眾監察（因為立法會可每年批准各項房屋福利嘅銀碼大細）管理福利房屋呢個政策範疇，擺脫依家被福利受惠者操控嘅窘況。

的確，呢個可以係一個流芳百世，劃時代嘅進步施政報告；既然特首已經毋須顧慮下一任民意或上意，何不做一個長遠利港嘅新藍圖出來，為下一代嘅幸福奠下第一塊基石？

在此祝各位中秋愉快，如有時間思考問題，何不觀看紀錄片Fall of the Republic（http://www.youtube.com/watch?v=VebOTc-7shU&feature=player_detailpage）？就算唔同意製片人嘅觀點，亦對當今史無前例咁複雜嘅世界環境，有多一層認識。筆者以上所書亦非主流意見，但係正如片中結語：勇於提出異議乃愛國情操嘅最高表現（dissention is the greatest form of patriotism）。

中天
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