20110920 私樓供應要穩增 政策最忌不協調

2011年9月20日

中天 天圓地方

私樓供應要穩增 政策最忌不協調

近日有兩單看似不相關嘅新聞，對細心嘅人嚟講卻又明顯不過，根本就係同一個病源嘅兩個唔同病症。

第一單新聞係發展局賣地由拍賣變招標。令人擔心嘅係，表面好似政府係要減少低於市場預期價賣地帶來嘅負面情緒，但係此舉卻係削足就履！眾所周知，拍賣較招標更能取得高價，即招標較令庫房及市民蝕底，此乃為何林鄭月娥局長喺周六特別強調「不到價，絕不出售」；但係地政署會唔會為唔孭「賤賣土地」呢隻鑊而更變本加厲，延續過去數年嘅「高底價政策」導致愈來愈多嘅地流標？喺招標呢個地皮唔會賣唔出而「面懵」嘅機制下，就算流標啲官都唔需要面對市民，會唔會最終結果係賣地量亦愈來愈少？

招標令庫房少收及資訊貧缺
市場資訊減少，公眾知情權被奪亦係招標一個甚重大缺點：拍賣所帶來嘅市場資訊唔單止包括何家到場、何家出價、何家競逐，以至花落誰家，更將政府底價、叫價速度、叫價次數、地產界人物等通通呈現在市場眼前。
依家發展局為咗避免拍賣底價過高導致反應冷淡呢個面子問題，而偏離自己為本港提供足夠土地供應呢個主要任務。如果既要舖舖賣個滿堂紅（即搶到大溢價成交），又要賣高價，結果一定係：①齋推罕有市區地王拍賣（因為實會爭崩頭，發展局好風光）；②稍為次級啲嘅地就淪為招標（咁樣就算做唔成「五成溢價show」， 發展局都唔會冇面）；③再次一級嘅地就可不賣則不賣，最好送畀房委搞掂就更乾手淨腳（就算賣唔出都有招標呢個新嘅下台階，繼續玩其高地價政策）。

咁嘅安排最終導致多失局面：庫房失收、市場失資訊、樓市失供應、城市規劃失衡、房委失控。歸根究底，發展局仍未認清自己作為「供應者」嘅主要身份同職責，稍有風吹草動就更弦易轍，自動請纓托市，改變賣地量或賣地方式。

難以「監管風險」做藉口收緊按揭
另一則新聞則係昨天金管局落實對二套房收緊按揭措施，要求銀行降低貸款成數一成，以及要求貸款人存入一年的供款；筆者雖然支持本港應該長遠地將樓宇按揭成數降低至五成，以培養正確嘅槓桿、消費心態，避免英美式樓市泡沫重現香江。但係喺新政之下，本港可能已經成為除大陸以外，全世界最難申請按揭嘅地域！最怕嘅係金管局玩上癮，招數愈出愈偏離佢作為監管者風險管理嘅權限！筆者喺9月6日文章已呼籲政府向北大人嘅行政干預式樓市管理思維說不，因為任何行政干預最終導致市場扭曲，政令擾民，後果多不理想。IFC二期頂樓嘅諸君可能應該警覺一下，免墮入內地行政主導市場嘅監管死胡同。

由上可見，政府係樓市政策上仍然係欠缺全盤策略，唔同部門左右互搏：金管局使盡九牛二虎之力欲撳低樓價嘅同時，發展局卻千方百計賣貴啲土地，如果再加推公屋／居屋，本港私人樓宇市場將萬劫不復，供應／投資相對經濟活動會跌向歷史低位【圖中藍線，返回歷史平均則投資量要大增三成】，政府喺經濟活動內嘅比重卻再向上暴升【圖中紅線】，咁唔係大政府小市場係乜嘢？

中天
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20110913 房屋政策：減少干預 重整架構 公正持平

2011年9月13日

中天 天圓地方

房屋政策：減少干預 重整架構 公正持平

上周向特首嘅施政報告房屋／規劃部分提議咗「三不」：向不熟港情嘅北大人壓力說不、向民粹政客危害本港大多數人利益嘅口號說不，同向短線政治考慮說不。今次就更具體地闡述喺房屋政策上特首應關注嘅「三要」。

一、政府市佔率過大，要退位讓賢
筆者已經喺本欄分析過點解本港最大嘅地產霸權非私營發展商，而係官府衙門（見7月5日文〈誰是不折不扣嘅地產霸主？〉）！非但政府全資提供嘅供應（即公屋及居屋）會佔今明兩年總住宅落成量嘅55%及58%之多，更因經市建局及港鐵間接介入，連私人樓市嘅售樓量都佔去五成有多！如果唔盡快懸崖勒馬，必會形成 「劣幣驅逐良幣」嘅可悲後果，令本港地產發展行業更趨單一集中，中小發展商更多退出，市民嘅選擇更狹窄，市民心目中地產霸權嘅格局更根深蒂固，社會更怨氣沖天。

煲呔應該重拾當年嘅積極不干預政策，將公營房屋嘅供應全數撥入私人市場，令整個樓市嘅消費者選擇、供應者嘅應變力（特別係針對市場風險高漲、需求日新月異嘅今天）、政府嘅政治包袱都得到解放。任何話發展商「起親都係豪宅」嘅指責都可追溯至政府土地供應嘅不足，只要有足夠嘅土地，係冇發展商有能力吊高嚟賣嘅！記住：10個蘋果賣10蚊隻，變成3個蘋果被政府壓價至3蚊隻，只會令餘下嘅購買力推高剩低7隻蘋果賣13蚊隻，所以撥公營土地入 私樓市場，並保證足夠、持久嘅土地供應係制止樓價飆升嘅唯一良方。政府應該相信市場嘅經濟規律而唔係自己能夠控制價格嘅能力！

二、架構混亂導致政策失衡，要重整決策結構
當年黃星華、蕭炯柱、孫明揚年代，規劃、土地、房屋幾個相關範疇大致歸一屋簷下，既有同一思維，更有廣及全港，兼顧公營私營市場嘅視野；此外，房屋政策真真正正係喺局嘅層面有研究、分析，有與各方持分者在長遠策略上溝通討論。

反而，今天規劃地政屬於發展局範疇，只睇私樓市場毫不過問公營房屋事務，更遑論左手配合右手！運輸及房屋局卻為多不勝數嘅跨境基建及其政治炸彈疲於奔命，何來精神思考公營房屋嘅未來，以及如何與私人市場互動？

因此，林鄭月娥局長愈來愈玩市建局呢個SimCity遊戲上癮，鄭汝樺局長卻將重要嘅政策研究下放至房屋署，令其執行者兼任政策嘅研究（如有嘅話！），致使公營房屋政策愈來愈向用家靠近（執行者嘅利益當然亦趨向增加供應以擴權，自己多咗銀両／地盤，行出嚟都威風啲嗎！），卻愈來愈遠離全港大眾嘅利益。

所以特首喺施政報告應該做嘅係重組土地房屋架構，令其統一、全盤地為全港市場着想，而唔係各自為政，左右互擊。此外，好應該剝離公營房屋相關數字嘅統計去獨立嘅統計處，並整合公私營房屋數據，同時定期公布，令局長／司長／市民可窺全豹，於重大決策面前不致盲人摸象，樣樣靠估，無知斷送香港嘅未來！

三、置業非烏托邦，要脫離實物福利
筆者〈資助置業好心做壞事〉（5月24日文）已指出，高置業率導致高失業率，高置業稅務優惠導致高樓價波幅，更喺〈下任特首應改革樓市稅制〉（5月31日文）提倡政府平衡租與買之間嘅政策落差（如德國或瑞士），減少以買樓為目標嘅財政優惠，增加以租務為目標嘅誘因，令港人唔好全部墮入房奴呢個陷阱，同時鼓勵市民將資金投向更實業化，更為經濟增值嘅投資。

特首好應該引入呢個新思維，放棄論盡、不公、浪費嘅舊有公營房屋模式，以私樓為本（當然要提供足夠供應），貨幣福利為手段（如租金券、如租買皆宜嘅住房扣稅額），更公平靈活（因毋須趕人哋走，只要調整銀行福利過數嘅額度即可），更易受大眾監察（因為立法會可每年批准各項房屋福利嘅銀碼大細）管理福利房屋呢個政策範疇，擺脫依家被福利受惠者操控嘅窘況。

的確，呢個可以係一個流芳百世，劃時代嘅進步施政報告；既然特首已經毋須顧慮下一任民意或上意，何不做一個長遠利港嘅新藍圖出來，為下一代嘅幸福奠下第一塊基石？

在此祝各位中秋愉快，如有時間思考問題，何不觀看紀錄片Fall of the Republic（http://www.youtube.com/watch?v=VebOTc-7shU&feature=player_detailpage）？就算唔同意製片人嘅觀點，亦對當今史無前例咁複雜嘅世界環境，有多一層認識。筆者以上所書亦非主流意見，但係正如片中結語：勇於提出異議乃愛國情操嘅最高表現（dissention is the greatest form of patriotism）。

中天
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20110906 居屋損人害己 特首回頭是岸

2011年9月6日

中天 天圓地方

居屋損人害己 特首回頭是岸

特首昨晚為施政報告作第三輪諮詢。筆者無緣睇會議內容，但相信與過去兩次嘅主題相去不遠，非貧富懸殊、樓價高企，即通脹飛升也，上次第二場諮詢會後嘅報道相當關鍵，就係煲呔話佢已經「要求中央政策組就『資助置業』……進行焦點小組討論，深入掌握『真正用家』，真正想買居屋人士想法」。

睇嚟特首尚未為復建居屋作最後決定，但係佳叔卻喺同場漏咗口風話「復建居屋不單是住屋問題，亦是政治問題，政府要作出處理」。筆者希望能喺呢個關乎香港未來長遠前途嘅問題上，曾蔭權先生應如禁毒宣傳海報云：「企硬！唔Take嘢」，實行三要三不要。

向北大人同民粹政客壓力Say No
第一，不要向北大人喺住房上嘅壓力或忠告屈服，因為佢哋既唔知香港嘅經濟／民情，更連內地自己嘅樓市都搞到民怨沸騰，到而家束手無策到唔單止要限貸、限購，更要限埋價！行政干預到就嚟要沒收埋業主財產咁滯！咁嘅戰績邊夠資格走嚟香港「說三道四，指手畫腳」？

第二，不要向民粹政客為賄賂選票而不經大腦嘅機械式口號低頭，因為到頭來，真真正正能受益於居屋呢個六合彩式賭局嘅人，只有人口嘅16%（因53%家庭已經係業主，仲有31%人口幸福地咁住公屋，除非想做一世房奴或想炒樓賺快錢，基本上冇動力去玩呢個博彩遊戲），絕非政客口中嘅「大多數市民」，兼且如果你問我政府用人哋嘅錢嚟資助我買車，我點解要拒絕？可見呢啲所謂民調，其實都係問緊啲指導性嘅問題，如欲反映現實，民調嘅問題應為：「你支持政府每年花100億元資助5000個幸運兒每人用200萬元去買樓，定係支持政府將呢100億元花喺醫療、教育、基建及環境上？」再露骨啲，揭露居屋政策對中下階層不公嘅可以問：「你支持政府俾200萬元5000戶中產去買樓，定係支持政府公平地全民每人派1500蚊？」你話民調結果點會唔係一面倒嘅反對居屋？！

第三，不要魚翅當粉絲，將居屋呢個如同鴉片般令人上癮，如同賭博似令人沉淪嘅英殖民宗主權宜之計當係換取長治久安嘅靈藥，因為居屋政策唔單止帶來道德風險，令無能力買樓嘅人為着數赴湯蹈火，更喺而家樓價愈來愈高危嘅時候引人落疊，隨時氹人變負資產，導致民意反彈，浪費公共資源，弄巧反拙。

篇幅有限，先講住「三不要」先，下篇再談「三要」為何。

既然通脹係諮詢會嘅常見問題，在此順道為中央政策組設多條問題：到底政客所話嘅「通脹剝削市民收入於無形」啱，定係統計署嘅數據啱？下方兩圖顯示，香港家庭收入中位數明顯跑贏通脹，但喺1997年後累積至今就略為滯後通脹4個百分點左右，可見一係就通脹數字被政府「馴化」咗（例如美國政府嘅「非核心通脹率」就係攞嚟耍國民，令其以為通脹低於實際），一係就係當今市民對價格嘅敏感度大大高於90年代！

中天
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20110830 港人錢多債少 私樓買晒有找

2011年8月30日

中天 天圓地方

港人錢多債少 私樓買晒有找

呢排煲呔四出諮詢各方對嚟緊嘅施政報告有乜意見，恰逢環球資本市場因歐債及經濟增長憂慮而風雨飄搖，大幅波動，連樓市亦出現唔少撻訂、蝕讓嘅報道，就連政府賣地價都屢次低於預期。

喺樓市看似轉勢之時，睇怕會面中復辟居屋嘅聲音都冇咁大，因為到頭來要攞選票嘅政客邊會想孭上「居屋先鋒、樓市黑手」呢個標籤？而家呢個情況就更彰顯點解政府唔應該以行政措施去干預樓市嘅道理：到時既加大市場嘅不穩定性，更會再度好心做壞事。

咁樓市到底是否即將大跌呢？由【圖一】嚟睇又真係令人擔心：因為本港所有私樓嘅市值而家大概已有6萬幾億，相對本地生產總值達3.3倍「市盈率」，大大超越97年高峰時嘅2.9倍。而家嘅市盈率更高於03年低潮時逾150%，難怪《經濟學人》將香港樓價放喺環球「估價過高」首位。

不過，從收入嚟睇樓價，只係覆蓋咗問題嘅一個方面：如果買樓者多錢到以銀紙現兜兜咁買，而唔須要靠收入去月供按揭嘅話，咁市盈率就唔係咁準嘅預測工具矣。經過97年亞洲金融風暴、2000年互聯網泡沫、03年沙士、08年環球金融風暴之後，本港大部分市民早已經積穀防飢，未雨綢繆，導致本港存款總額由97年嘅水平狂漲160%，至今年6月嘅7萬億之巨。相比之下，私人樓市總值同期只升60%。

而家港人只要將總存款嘅九成唔到囉出嚟，就可以掃清所有私樓【圖二】，比97年時用盡儲蓄之餘，仲要借多四成幾按揭先夠錢埋單穩陣多多聲也。

儲蓄多但係借貸亦可能更多，所以唔可以唔連淨現金／淨負債呢個角度都去探討埋。好消息是：本港自從99年以來，就已年年都處於淨現金狀況，並在09年環球金融海嘯後達至頂峰嘅3萬億元巨款（即每位市民有44萬之多）。

換轉另一個角度睇，即係話本港嘅淨現金係本地生產總值嘅1.2倍，咁與95年時淨負債處於本地生產總值1.4倍嘅狀況簡直係天差地遠。假如全港市民除咗樓之外只持現金（或負債），則我哋手頭嘅淨現金已達所有資產嘅26%之多。雖然較03年嘅46%有所下降，但係比90年代初嘅負230%，亦是天淵之別。

香港未來無可否認會有滯脹拖低樓市嘅風險（但一定較歐美淺同短），與此同時，負利率及銀紙貶值所催生嘅存款逃亡潮，隨時有機會反客為主（因為香港喺過往嘅各滯脹期間從未有過淨現金嘅情況），令樓價倒升。未來嘅市況以詭秘懸疑來形容實不為過……

中天
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 圖三：由90年代嘅淨負債（高風險）到今日嘅淨現金（冇擗貨壓力）

20110823 全球物價飛升港樓價大落後

2011年8月23日

中天 天圓地方

全球物價飛升港樓價大落後

筆者喺7月12日「港紙貶值，樓價非如想像般高！」一文中比較樓價喺1997年以來經通脹調整及幣值變化後實質變化係幾多，發現以人民幣計算，本港樓價比1997年頂峰平一成六，以美滙指數計更低近二成！以上分析，係以購買力為出發點，無考慮到投資機會成本或民生因素，今日就從呢兩個角度，再為本港樓價算賬。


近日金價以拋離地心引力式飆升，到執筆時，已達歷史新高嘅1888美元，今年 升幅已達36%，大大跑贏股滙債等等資產類別，連今年戰績驕人嘅本港樓市（CCL升12%）都黯然失色！坊間有以「道指對金價」嘅計法評估黃金相對股市嘅價值，我哋當然亦可以用香港樓價對金價比例，衡量樓價平定金價貴也！


繼續以7月文章嘅方法，將1997年10月樓市頂點定為100點，再將樓價指數以金價計算，得出類似「金本位」嘅本港樓價指數【圖一】：原來除咗1998至99年嘅短暫反彈及2003至05年一小段時間，基本上本港樓價以黃金計價根本就未跑贏過，由1997年嘅100點直插到而家嘅18點！


更可觀嘅就係而家嘅樓價可以話返番去1989年2月嘅低位，甚至同1982年3月相去不遠【圖一紅虛線】。如果樓價喺呢個水平橫行，金價又重返當年高位（即圖一指數重返1983年9月嘅8.3低位），豈不是黃金仲要再升一倍有多？掉轉嚟講，如果金價而家開始橫行而樓價卻喺紅色虛線呢個技術位反彈，最大嘅阻力位應該係喺30點左右（藍色虛線），即2003年個底部及2006至07年個頂位所在。唔理呢個係好事壞事，樓市以金價計豈非有六成上升空間？筆者唔敢預測金價去向，但係喺而家咁嘅價位都係比較鍾情於既有租金回報，供應又更缺彈性於掘地開礦嘅磚頭！


呢個投資判斷可獲得進一步確證【圖二】。君不見以油價計，本港樓價亦與以金價計一樣咁平：即由1997高峰勁跌八成二之巨！與此同時，本港樓價更平1997時嘅米價一半有多，即泰國米喺樓價僅返家鄉嘅時間內已漲價一倍！就連豬肉都唔放過我哋，由1997年到今日大升四成七，致令樓價相形見絀，跑輸二成七；最後，連茶葉都升值多過港樓，你話香港地產邊有泡沫呀？

全賴美國（以及各國政府）為保出口競爭力而祭出懲罰儲蓄慳儉美德嘅印鈔政策，令實物資產回報全線報捷；但係可憐嗰啲退休靠食老本嘅審慎理財一族，喺呢一役中全軍覆沒，衍生嘅社會副作用真係罄竹難書。呢場風暴仲喺度颳緊，各位真係要打醒十二分精神，自求多福也！


中天
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20110816 圖表分析：香港樓市似離泡沫甚遠

2011年8月16日

中天 天圓地方

圖表分析：香港樓市似離泡沫甚遠

喺政府6月出招及環球市場8月於歐債美債多重打擊下，本港樓市終於跪低，出現劈價、撻訂個案。喺虛怯嘅市場心理下，最近立場左搖右擺得最多嘅自由黨，聽講都已唔再支持起居屋，重返全港最大利益團體（業主）嘅陣營，值得歡迎！但係各位切勿歡喜得太早，因為純由圖表分析嚟睇（基礎分析另文再述），其實香港樓市唔似係會跌個一瀉千里，想執平嘢嘅讀者切勿瞓過籠！

要斷定某資產是否泡沫，其中一個標準就係觀測其價格走勢是否開始與長線經濟或價值驅動因素嚴重偏離。呢類行為喺對數圖上就最易識別：當價格上升嘅曲線連對數比例嘅上升幅度都拋離埋，咁呢個市場就離「爆煲」不遠矣。

以本港樓價指數嚟睇，過去四十年嘅長線趨勢由【圖一】嘅中間嗰條紅線代表，其上下兩條紅線則代表市場嘅頂端或底部（如果閣下喺1985年同2003年「連撈兩底」嘅話，認真要恭喜恭喜，而家睇怕坐食過世都無憂無慮！）。有趣嘅係，圖中嘅頂、底兩條紅線係與中間嘅趨勢線同距離，但係由1993至97年呢個（以對數圖嚟睇係嘅）超級大泡沫時，竟能突破頂線四年有多先爆，都咪話中英政府為做呢場回歸政治騷配合得天衣無縫！唔怪之得1992至97年嘅六載大泡沫（運行於通道頂之上），同樣要1998至2003年共六歲之久，方才化解得去（重返通道之底）！

1998至2003年嘅下降期亦明顯地將樓市嘅兩個上升周期分開：1985至97年嘅12年上升期【圖一，甲線】，以及2003年開始嘅另一上升期【圖一，乙線】，如以上次嘅時間長度為參考，則此輪上升周期有機會至2015年方完！

更令好友「振奮」嘅可能係，呢輪升勢似乎剛啱升穿長線平均線，有排未到過貴嘅境界！

再 睇真啲，各位可能發現原來過往每次樓市大跌，或大勢轉而向下，都伴隨着樓價升幅大大拋離長線趨勢嘅症狀【圖二，幼紅線】。由此觀之，今年嘅樓價其實都回落得幾牽強，搞得唔好隨時連個似樣嘅調整都未必會出現……睇嚟圖二最可能出現嘅情況會係小跌百分之五，再繼續未來兩年嘅升勢（藍線）；而唔少坊間經濟人嘅跌兩成預測（紅線）可能性似乎不大；再則「勁插去2006年低位」嘅預測（綠線）就連圖一嘅通道底部都穿埋，睇嚟要世界末日之類嘅大災難方可實現（唔通電影《2012》有咁啱得咁蹺？）。

如以上看圖投資真係行得通嘅話，未來數周，隨時係入貨好時機。


中天
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