20110510 倫敦樓平？香港屋貴？

2011年5月10日

中天

倫敦樓平？香港屋貴？

最近唔少倫敦樓盤喺本港報章大肆登售樓廣告，引起唔少人心郁郁想趁英國樓市下調執平貨，特別係驚本港樓市「位高勢危」嘅一族。呢種諗法，喺呢排唔少測量師行發表環球呎價比較報告後更加流行，因為呢啲報告幾乎異口同聲咁將香港樓價擺上「貴」或者「超貴」嘅神枱！

但係呢哋唔少係某一瞬間所拍嘅照片，大家只知道城市與城市之間係嗰一刻嘅關係，卻無對比埋歷史上一對城市之間，究竟邊個偏離咗趨勢──如果香港樓與倫敦比較依家相對1997年泡沫前更抵買，咁可能依家仲應該繼續揸，甚至追買本港物業，而非走去倫敦買更貴嘅代替品？

本文為大家做一個非常簡單嘅歷史性比較，除咗倫敦外，另一「超貴」樓市──悉尼亦睇埋一份……

對大多數人嚟講，香港樓市已由2003年谷底反彈數倍【圖1】，似乎已高處不勝寒，相對倫敦由2007高位下跌四成，就更危危乎，無怪乎不假思索就喺文華酒店落訂嘅大有人在。但咁就有被人話濫用基準點嘅缺點，因為圖內各線嘅起點喺以2003年香港樓市最低點為參考，咁本港樓市大大跑贏係應該嘅。

如果我哋用另一個極端（1997年高峰）做基準點【圖2】，就發現香港住宅寫字樓都僅僅返家鄉，但倫敦悉尼就比1997年大漲2.5倍有多，咁睇本港似乎又「抵買」好多！

再公道啲，我地喺2003年同1997年嘅中間落筆（如用中原指數，即係30與100點之平均數，約65點到），又將數據拉長嚟睇（使樓價指數反映更多個經濟周期），咁1994年似乎係一個幾公道嘅起點（約中原指數61點）【圖3】：香港同悉尼都比圖二多升兩成幾，但係倫敦就較圖二再大抽升多1.2倍！

當然，1994年剛好係倫敦上次周期嘅底部……各位要計較嘅就係，1988年倫敦個跌市用咗四年見底，但喺今次更加傷嘅世紀金融風暴中，倫敦只需一年零九個月就見底，究竟喺真復元定係慢性病有排醫？咁屆四年之期時又係唔係守到雲開之日？篇幅所限，改天再談。


中天
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註：圖一之灣仔線與倫敦線錯誤對調

編按：昨天本欄中天一文的「圖一」內倫敦樓價指數與灣仔甲級寫字樓指數走勢應互調【下圖】，反映本港樓價從2003年谷底反彈數倍，倫敦樓價則從2007年高位下跌四成。

20110503 樓宇新數據，政策老毛病

2011年5月3日

中天

樓宇新數據，政策老毛病

上星期差餉物業估價署最新出爐嘅《香港物業報告2011》基本上以最新嘅數據再次證明當今香港土地及規劃政策上早已人所共知嘅問題：

1）未來兩年幾乎所有用途嘅樓面都會供應短缺—筆者在此欄已經多次疾呼住宅、寫字樓供應短缺嘅來臨及點解政府要作非常動作去解決問題（如：速賣四萬住宅單位嘅地，加快批地及搬走灣仔政府三廈等）。今次用番差餉物業估價署嘅落成預測及過去年平均吸納量，淨係寫字樓已經嚇死人：至2012年底，全港寫字樓嘅空置率會跌至5.3%嘅超低水平【圖一】，呢個係1981年有統計數據以來第二低嘅空置率！如果唔係咁十萬火急，筆者都唔會喺上星期以《亡羊補牢》為題為政府獻救急之策啦！；

2）區域間嘅錯配—如元朗、屯門等未來受益於重大跨境交通落成，本來商業樓面已經少得可憐，兼人口稠密嘅大區竟然冇新寫字樓或商業樓面落成，可見政府繼續製造「閉門城規」下先產生到嘅單一社區，以及其必然嘅天水圍悲情效應（見王于漸教授較早時喺本報刊登嘅文章：《多元與偶爾的無序：偉大城市的奧秘》）；

3）公營機構繼續獨斷獨行，凌駕於整體房屋政策考慮之上——公營房屋（包括居屋，公屋，政府宿舍，房協）佔整體樓市過半存量兼供應量，但係已經多年喺《物業報告》內不見其供應預測或任何其他私人市場所有嘅詳盡資料，可見政府如非房屋決策完全沒有全盤計劃，就係唔想市民有足夠嘅資料分析、比較公私市場嘅數據，得出不利於各公營房屋機構嘅結論。任何欲窺樓市全豹嘅政策局以上級數嘅官員都應該即刻下令所有未來年份嘅《物業報告》全部要包含詳盡嘅公營房屋數據，以免產生盲人騎瞎馬嘅城市規劃兼房屋政策！；

4）政治權宜之計思維淹沒咗長遠市場健康呢個目標—最顯著嘅例子莫過於近期聽到厭嘅「限呎樓」賣地要求。私人市場嘅大單位（即一千呎以上）已經唔多（得百分之七，如果計埋公營單位就只有百分之四），但係喺近年自由市場帶動下，細單位嘅落成量終於跌穿九成【圖二】，直到最近政府向反常識低頭，大肆堅持賣限呎樓地塊為止。如果唔賣多啲大單位嘅地，佢嘅價又點會相宜？唔賣多啲大單位畀人換樓，咁又邊有細樓嘅供應會被拋出來畀人上車？咁大屋呎價貴，細屋呎價平嘅鴻溝又點會收窄？


中天
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圖一：如11/12年吸納量如過去平均水平，全港寫字樓空置率將達八十年代以來新低

圖二：住咗近半世紀白鴿籠，市場終於開始起少千呎以下嘅細單位（即圖中A+B+C也），但其比例仍佔近八成有多！

20110426 寫字樓市場之亡羊補牢篇

2011年4月26日

中天

寫字樓市場之亡羊補牢篇

最近多家測量師行嘅報告都異口同聲話香港嘅寫字樓租金已經係全球最貴，兼空置率係亞洲最低（得3.1%，見高力國際4月12日發表之《全球寫字樓房地產概况》），租貴代表經濟活動旺盛，寫字樓需求高，係好事；但係如果因為規劃失誤導致供應過低而造成租金飆升，則係大大嘅壞事矣。

各位本欄讀者應該都熟知筆者一向大聲疾呼要增加供應（見2009年12月29日《土地供應策略製造香港樓市泡沫》，2010年1月19日《擴大CBD供應，救救香港區域地位》，2010年10月26日《寫字樓供應危機更甚於住宅》），可惜過去三年嘅理性呼籲都付諸流水，政府嘅商業土地供應政策只講唔做，造就今日我哋舉目所見嘅「租金最貴」呢個「殊榮」！

既然危機已經殺到埋身，咁有乜嘢招數可以快於常規地為市場救急呢？筆者提出四項稍為出位啲嘅方法，希望可以盡快挽回過去數年因供應政策出錯而對本港嘅環球競爭力造成嘅傷害。

一、灣仔三廈急速招標
曾財爺講撥灣仔海旁三座政府辦公大樓作私人寫字樓用途已經好耐，但係俾人嘅印象就係慢郎中醫急驚風，似乎係以此為擋箭牌多過一個認真嘅應急措施！既然依家已經火燒連環船，不如就短期內（即今年6月前）將三座大樓全數推出，同時成立專責小組為要搬遷嘅各部門喺年底前搵到「新居」。為令供應盡快應市，政府可將拆 樓重建或改裝嘅完工期嘅死線提前（如喺2012年前改裝完成，2014年尾前新廈落成），並喺賣地章程內承諾會喺城規、屋宇、環境及交通等環節加快審批程序，協助買到樓面嘅發展商盡快完成工程。如果入境處能夠喺日本地震危機下特事特辦，兩日批出簽證，相信財爺亦可喺香港吸引商家落戶呢個關鍵嘅競爭力問題上跳出框框，協調出一套快刀斬亂麻嘅「商廈建造快線」嘅。

二、中環街市撥亂反正
中環喺商家眼中嘅優點莫過於高密 度同隨之而來嘅高效率，所以用中環街市塊地增加寫字樓係正道，保留一堆連建築界都覺得保育價值存疑嘅石屎，倒不如起番之前規劃嘅67萬方呎商業樓面，最多撥出其中16萬方呎（即現在中環街市所佔樓面）作保育，咁就既解決供應短缺問題，優化現在中環街市地塊嘅周圍環境，亦提供政府所構思嘅便民設施，一舉多得也。至於推出市場嘅時間同速度，可參考以上灣仔三廈嘅特快流程，以保證供應能夠盡早實現。此外，庫房亦可進賬可觀嘅賣地收入（就算只計16萬方呎以外嘅純商業樓面，都值起碼70億、80億！），而非要額外支付市建局30億元燒銀紙，搞佢嘅所謂保育活化（只要市建局唔以重建之名、高密度發展之實摧毀嘉咸街、結志街嘅社區網絡，已經阿彌陀佛！）…

三、西九龍改劃住宅為寫字樓
筆者喺2009年10月20日《西九地皮點解要起寫字樓？》一文已詳述點解依家嘅柯士甸站上蓋唔應該劃為住宅，而應該起寫字樓，與廣東道、未來高鐵站及九龍站連為一片，成為香港嘅第二個中環！依家政府仍可亡羊補牢，與發展商磋商轉換為商業用途，兼補付對方地價嚟達到目的─發展商只要計數計得掂實無托踭嘅需要也。改柯士甸站嘅另一好處係落成期可進一步推前，因為預計2014年可落成，如各方努力爭取，甚至更早都有機會。

四、擴闊工廈改用途區分，允許大多數業權主導更改用途
除咗現有嘅工廈活化區之外，政府可增加喺其他區分推出活化運動，甚至可以考慮如強拍嘅安排，喺短期內允許大多數業主買起全棟大廈嘅業權，以便利於改用途或重建。咁樣既可提升市區工廠區更廣泛嘅質素提升，亦可利用私人市場嘅積極性加快寫字樓供應，以解燃眉之急。

以上可見，只要有決心，政府係仍然可用行動嚟減低過去錯誤嘅供應政策所帶嚟嘅傷害。希望當權者能靈活施政，亡羊補牢，則香港有救矣。


中天
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20110419 高地價政策盡露尾巴

2011年4月19日

中天

高地價政策盡露尾巴

各位可能覺得筆者講住宅供應應該已經去到唔係「言盡意賅」嘅境界，都怕「理罄辭窮」啦啩？點知就係呢個時候，發展局局長林太竟然喺《星期六問責》節目上自揭底牌，俾全世界人睇清楚政府一直否認或唔證實存在嘅高地價政策！具體言詞節錄如下：「除非調低麵粉價保證令麵包價格都下調，如果沒有這個保證，我就視之為這是賤賣土地……在這一種措施後，最大受益人或許不是一般置業的人士，是發展土地的地產 商」。

吾衷心期望呢個只係錄音室內壓力下所造成嘅一時失言，如果唔係，咁佢所言已經全盤推翻咗政府上周三宣布連續三個月主動推售九幅住宅地嘅市場期望管理嘅原意（見3月15日拙文「主導供應之外更要管理期望」）、亦即係「政府會因市場要幾多地就推幾多出嚟，從而紓緩樓價上升嘅壓力」呢個訊息。

節目中所言，理據甚為牽強嘅有如下四點：
（1）局長所言，即係話政府主觀認為要吊高嚟賣嘅底價凌駕於市場嘅需求及判斷，換句話說，即係某地政官為免孭鑊而「計」出嚟嘅天價底價係一成不變嘅，如果係無理地過高都唔會下調，否則就係「賤賣土地」！掉轉過嚟講，即係政府只會天價賣地……

（2）既然「政府希望透過土地供應紓緩房地產市場問題」，咁點解又偏偏要同市場作對？明知大單位供應缺乏竟然推更多「限呎」樓？你估香港人仲唔夠白鴿籠住咩？明知大單位因供應缺乏而價格飛升，竟然仲唔學新加坡政府大量賣地嚟推低地／樓價升幅，卻學本地福利政客去上綱上線，以為「賤賣土地」係一面政治正確嘅擋箭牌？

（3）身為政府要員，竟然將自己嘅土地壟斷地位及隨之而來嘅高地價政策推卸到發展商身上（即上述「益發展商，非置業者」言論），有意無意都好，大有陷人於不義嘅效果。圖一可見，發展商只係一個遊戲參與者，政府先至係遊戲嘅「莊」：政府賣幾多地出嚟，三年半後地產商就乖乖哋落成幾多單位，如果吊高地價唔賣，最終得益嘅係政府荷包，而非受高樓價煎熬嘅市民。以樓價1萬蚊呎嘅樓為例，現在發展商賣嘅樓價中，接近六成係地價，仲要交各種稅費，隨時到買家手上時，政府淨袋樓價嘅六成半以上，發展商只淨賺一成半左右（假設樓價由賣地至賣樓間持平），咁你話邊個係度造市兼牟取暴利？

（4）局長強調「拍賣土地到樓房建成可能是三年後的事……遠水不能救近火……未能直接打擊樓價」亦於理有悖。如果推出居屋嘅話，就一定係遠水救近火，但係發展商手上有各發展階段嘅貨可加速或推遲落成，只要政府認真落實今年賣四萬個單位，可以擔保未來兩年嘅落成量唔會係圖一個憔悴樣，而係百花齊放，年年逼近兩萬個單位（即係由攤開五年，每年萬二個單位變成三年內落成，每年二萬個）【圖二】！呢個亦係點解筆者多番呼籲連公屋嘅地都應該快快推出私人市場嘅原因，真係唔明點解咁多資源做研究嘅政府，喺呢個咁簡單嘅供求問題上都諗錯方向？


中天
letstalkproperty@gmail.com
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 圖一：政府賣幾多地，市場就係一段時間後落成幾多樓，再唔推四萬個單位嘅話，香港嘅未來三年落成量認真堪哀！

 圖二：先賣四萬個單位可令私人市場供應推前，為樓價降溫