20110215 規劃供應定牟暴利？政府角色不能混淆

2011年2月15日

中天

規劃供應定牟暴利？政府角色不能混淆

臨近財政預算案，上禮拜官府內嘅無名氏（點解唔勇敢啲除下面罩面對市民？驚畀人食咗咩？）向傳媒放料，話樓市將出新三招：①新財政年度將推出多於今年46幅地及9000單位嘅供應；②主動推出住宅用地拍賣（而非只靠勾地）；③推出更多中小型住宅的土地。

此消息可喜之處在於官府終於認識到樓市問題嘅癥結，遲到總好過冇到！不過，到底大官們有冇勇氣如筆者所言，預先於今天透支未來嘅供應來迎合現在正在透支緊嘅未來需求（即係唔拖泥帶水咁唧1.5萬到2萬個單位算數，而係大刀闊斧推出4萬個單位，令市場自我調節未來三年嘅落成量，將手上既有嘅項目早日應市）？大 家且拭目以待。

另一個走啱嘅方向就係「無名氏」透露財爺唔會喺下周嘅預算案內出新財政措施嚟打擊樓市。依家香港已經住宅炒家絕迹，如果衙門再上下其手，只會愈來愈扭曲自由市場嘅運作，兼驅趕市民嘅血汗儲蓄進入更高風險嘅舖市、股市或滙市等等，無辜成為大鱷嘅點心，嗰陣就咪話唔弄巧反拙。

但係「無名氏」所講嘅第三招就認真係政治掛帥（向福利政客嘅無腦建議叩頭）兼違反經濟原則嘅屎橋。可解？點解發展商有平地買賺低風險嘅利潤唔做（如去年東涌塊地），卻拋出數以百億、係公司淨資產一大截嘅巨資去投豪宅地（如聶歌信山道塊地）呢？因為大單位供應嚴重地、長期地、影響香港競爭力地、以及幾乎不負責任地奇缺（見2010年5月25日之鄙文「增加小單位供應屬錯誤政策」）！作為城市規劃嘅決策局，發展局根本就唔應該為本月18日招標嘅元朗地塊限制單位 大細於646呎以下！


最後，政府時常怨發展商「罷買」土地導致過去數年供應不足，但係大家睇睇就知原來每年賣地嘅起步點（即勾地表總量）已經極低【表】，2010／11年度甚至低於9000個單位（C列）！此外，發展商嘅勾地意欲喺2006至08年度屢戰屢敗之後（申請宗數33至50次）、鬥志全失（申請宗數跌自4至5次），咁唔係「唔賤賣土地」又係乜？

諷刺嘅係，2010年熱賣嘅山谷道地皮竟被試勾失敗達21次之多，最終連政府自己都覺得過咗火而自己拎出嚟賣！咁又點唔令人覺得政府喺土地供應上已經完全放棄城市規劃者嘅角色，而佢嘅賣地行為，更似一個靠獨市牟暴利嘅貪婪商家（D列可證也：2004至08年度「流賣率」喺75%左右，但係2008至2011年間竟急升至87%以上，期間嘅賣地收益卻仍在上升）。呢個問題一日唔 解決，就算勾地表放100萬個單位嘅土地入去，都係賣唔到幾千個單位出街，咁所謂供地目標到頭來還是形同虛設！


中天
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20110208 香港再輸鄰城官員何日問責？

2011年2月8日

中天

香港再輸鄰城官員何日問責？

「明媚的陽光下，清新的空氣裏，三五知己或一家大小騎着單車，悠閒地穿行在城市的綠色小徑 上，聞着清新的芳草清香，輕快得想引吭高歌……這幅美麗而愜意的畫面不在遙遠的歐洲，也不在遠離繁囂的郊區，就在現代摩登的廣州城裏！沒錯，目前一千多公 里的綠道已經鋪了在廣州十區和兩個縣級市，串連了234個主要的旅遊景點，貫通了廣州所有歷史人文經典和自然景觀最美的路段。」

以上唔係乜 嘢遠景大志，亦非癡人說夢，而係摘錄自中國經濟網旅遊頻道下嘅內地遊一篇導遊網頁嘅介紹！跟住嘅係11版關於景點、路線及難度指引嘅網頁。令人痛心嘅係， 喺錢多過人，起步早過人，市民交通意識、守法標準都高過人底下，香港竟然都被廣州呢個後起之秀遠遠拋離─人哋喺一年內築起2372公里嘅珠三角省立綠道 網，香港政策卻停留喺膜拜摩托、敵視人力嘅工業革命「過去」！人哋點解能夠明白單車生活既係未來文明標誌，亦為環保宜居所必有？

本港官員與其做大花筒亂灌石屎起亞運場館，並為此形象工程扭曲民調結果，倒不如效顰於西施，盡快：
①給單車合法地位，尊重佢係一種地位不低於汽車嘅重要交通工具；

②建立長遠單車徑密度目標，鼓勵市民多採用呢個環保健康嘅交通模式；

③給予騎單車人士優先道路使用權，兼建立單車使用者設施（如泊車位、租借點、淋浴間、修理點─基本上有油站嘅地方就可以有同等地位嘅單車站，只係密度要再高幾倍）；

④大大加重汽車排放稅、空車費（即少於兩人喺車中時所徵收嘅費用）、同「傷及騎單車者罪」嘅刑罰─喺荷蘭，幾乎所有與單車發生嘅碰撞都會追究揸汽車嗰位司機（http://www.m-gineering.nl/touringg.htm）─既可減少道路擠塞，又可鼓勵更多人踏單車；

⑤推出香港版嘅廉價租車計劃，依家羊城租借普通單車須押金200元，收費為每小時3元，每日「封頂價」20元，係非常經濟嘅交通方式，香港實無原因唔推出更廉宜嘅服務，既提供就業機會，亦吸引更多市民投入呢個咁健體嘅行動方式。

有見以上發展，以先進文明自居嘅香港人實應汗顏無地。咁有乜嘢方法嘗試呢種新嘅生活方式？參加2月12日嘅香港海旁單車遊可也！如對政府愛理不理嘅單車政策不滿，就更應該周六加入呢個咁有意義嘅「示威」！

中天
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信報原文

20100112 再論香港人口密度

2010年1月12日

中天

再論香港人口密度

上文筆者鼓吹香港應繼續實施高密度發展模式，以便保存所謂「臨界量」的各種土地用途，喺本港有限嘅土地面積中，製造最多功能及活動嘅空間。


有人問，咁到底香港又點逼法呢？呢個係一個話難唔難、話易唔易嘅問題，因為喺密度上嚟講，有好多種唔同嘅定義，單單喺城市人口密度上都有好幾個唔同層次排名，喺度不如與各位分析一下。

一、城市小區密度
從城市人口密度計算，香港原來根本就唔入流！以全球計算，首三名畀印度城市（孟買Marine Lines及蘇拉特的Anjana 和Karanj）攞晒，但澳門卻意外地入咗第五位！跟住除咗馬尼拉打入第八之外，幾乎畀印度同孟加拉城市包辦；而且喺頭位嗰幾個區份嘅人口密度比排名二十五嘅香港觀塘（每平方公里五萬一人）多成倍有凸。至於中國大陸，則有上海黃浦入圍第三十五位。有關排名顯示喺市區內嘅密度愈高，通常代表生活環境愈壞。觀 塘所以入圍，當然絕非佢係咩嘢「傳統豪宅」地段，而係市建局要大刀闊斧重建的舊區。

二、城市密度
呢個係最通用嘅人口密度單位，理論上更能反映一個城市嘅整體經濟能力同資源分配（包括人力資源）。喺呢度，香港其實一啲都唔人煙稠密，因為我哋連五十大都唔入，印度、孟加拉同菲律賓再度稱霸，頭二十位佔去十六位之多。最大嘅「驚奇」可能係巴黎，竟然進入三十一名位；澳門則屈居四十位。人口稠密嘅中國則無一城市上榜。睇嚟我哋要將個網放得再大啲先可以。

三、都會群密度
都會群嘅概念係一個核心都市同佢嘅「影響範圍」內的其他城市所組成嘅經濟體系。我哋仍然用維基百科上的排名榜，今次香港 ── 深圳被組成一體並排名第七，亦係較發達都會群中最人口稠密嘅一個，高於東京（第八位）、上海（十一位），以及倫敦（十八位）同紐約（十九位）等大型金融中 心。

由呢處可以睇到，香港要喺世界舞台上佔一角色，實在須要加大自己嘅腹地，因為空間愈大，所容納嘅經濟活動就愈多，亦同時更能減低營商嘅土地成本。即係話，除非香港減少本土人口（不智也！），要向其他國際都會嘅人口密度看齊嘅話，特區政府唔單止要填多啲海（譬如喺新界西接近深圳嘅後海，既較低生態價值又接近自己天然嘅衛星城市），仲應該盡快鼓勵深圳加入好多其他中國城市正爭個不亦樂乎嘅擴市遊戲（如廣州「吞食」佛山、白雲、增城等小城及縣市以壯大自己嘅實力一樣），咁樣將來港深融合之時，仲有更大嘅備用空間可用。

四、行政區域密度
呢個關乎主權或獨立行政個體嘅人口密度，被各前殖民地佔去首二十名。香港作為一個特區，名次再度升到第四位。相比之下，人多大國如印度同中國，反而跌到三十二名和七十八名之遙。既然香港已非一個獨立經濟體系，而愈嚟愈同中國融為一體，所以呢個排名反而唔太重要。

以上數據應該幫大家更清晰認識到我哋經濟模式及未來發展嘅方向。

可以話，高密度並非高收入同高效率嘅原因，但係喺香港呢個制度下，我哋嘅高密度模式卻發揮咗驚人嘅經濟威力。呢個互補優勢實在有需要繼續發揚光大■


中天


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20100105 香港應否繼續行高密度發展模式？

2010年1月5日

香港應否繼續行高密度發展模式？

近日發展局及城規會不斷降低市區嘅發展密度，其出發點當然係良好嘅，如保護山脊線、避免屏風效應（特別係海邊樓宇高於內陸呢個現象），減少路面擠塞等等；其他嘅原因可能包括香港現在急劇放慢嘅人口增長率，甚至同建設「優質生活環境」，以及與日俱增嘅環保意識都有關係【註】。

高密度有好處
但係掉轉過嚟講，香港到今日為止所奉行嘅高密度發展模式，其實大有佢嘅好處。

第一，佢直接增加市區嘅人口同商業密度，令香港所有活動嘅效率都係世界領先，無形中減低所有交易成本，增加本地產品同服務嘅競爭力｜呢個其實係香港經濟高效率嘅一個秘密武器，係大部分其他城市難以複製嘅優勢；另外，人群嘅高度集中亦使到思想交流、知識分享、服務競爭等高層次及高增值嘅價值更快更有效 咁顯現、發揮！

第二，即使市區樓宇密度高，但係香港嘅綠化面積仍然係總陸地面積嘅七成有多，證明香港嘅綠化緩衝帶非常涇渭分明，郊野公園仍然受到良好嘅保護，為市民提供世界級嘅山水田園風光；呢個係一個更精細嘅土地應用分工，唔似好多其他大城市咁，各種低密度建築物係無邊無際咁向外伸延，將大面積嘅公眾休閒空間嚴重私有化及支離破碎化，就算想去郊野輕鬆一下，都要揸一大段時間車，點似香港咁，幾乎由任何屋苑向任何方向走唔使十五分鐘就可以離開繁囂，進入大自然！

優化居住環境向高度埋手
如果有咁多好處，咁點解政府又開始背棄呢個行之有效嘅發展模式呢？其中一個原因係市民嘅要求隨着生活水平提升而愈嚟愈高｜又要有高樓底，又要大單位，又要會所豪，又要門口綠化……其實政府嘅最好應對方法就係將呢啲要求全部向高空發展，即管係土地有限嘅情況下，香港仲有無限嘅高度空間何以利用｜道理好似集成電路板咁，係同一面積嘅板上印上多層電路增加效率，喺地產上呢啲就叫做空中花園，環保露台也！

至於熱島效應，都可以由高度方面埋手｜愈高嘅大廈，其實可以裝愈高嘅中央冷氣，應該更容易散熱，甚至可以利用香港獨一無二又無處不在嘅製冷劑｜海水嚟增加空調能源效益。

此外，高度嘅反面就係深度，呢個其實係日本已經行之多年，不過，喺香港仍然未普遍也（多數係同政府嘅地契條款有關，呢個題目另文再探討）。

筆者嘅立場到此可能已經昭然若揭，篇幅有限，下期再討論發展密度同布局與城際競爭力嘅關係■

註 發展局局長林鄭月娥在立法會會議上就「重新審視九龍臨近海濱土地用途」動議議案的開場發言（http://www.info.gov.hk/gia/general/200912/09/200912090320.htm）

中天
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