2012年1月3日
從禽流應對哲學看香港管治窘況
好唔容易，多事嘅2011年終於遠離我去，然而，年尾前嘅「禽流驚嚇」再次帶出本港管治在回歸後愈來愈遠離常理（即筆者所指「冷氣間衙門」）；以官員盡量唔孭鑊為依歸，施政自然全以有殺錯無放過為原則。再次反映筆者擔憂港府近年過度自大，施政愈趨霸道，並非無的放矢。
雞隻枉死 施政過分
喺港人治港之下，特區官員一味靠嚇，稍有風吹草動即大肆撲殺家禽：據12月21日報載，長沙灣臨時家禽批發市場一垃圾桶內一隻死雞被驗出H5N1禽流感病 毒，當局決定全面殺光批發市場內逾1.7萬隻活雞，並暫停入口內地活雞及停止本港雞場出雞21日。但係官僚嘅殺雞熱情似乎又無數據支持話係非抓不可嘅天下第一大事：H5N1喺過去十年只有四宗化驗呈陽性，係當局近50萬件化驗樣本嘅0.0008%（無錯，喺小數點後有三個零！）；此外，H5N1真正致病嘅 宗數亦係須呈報傳染病總數嘅0.004%之微，更遑論打入致命疾病榜前列【表】！
新聞隨即報道「逾2萬隻與疫雞同日運進批發市場的活雞，相信已流入市面售給市民」；更可見之後嘅殺雞行動只係做騷，但係呢個為求無過而做嘅行動，社會嘅代價又何其之大？回歸以來，「冷氣間衙門」嘅政策傾向係將香港淨化得一塵不染，百毒不侵，但係呢種滴菌不入嘅思維對香港卻害多利少：
①迫害雞農，每次殺雞行動都令雞農血本無歸，有活口留低都被禁售令玩殘；
②扼殺本地農業生計，香港農業本可大力發展有機或良心食品，成為另一優勢產業，而唔需要浪費寶貴嘅原油，由澳紐美巴等國進口優質雞肉雞蛋，但係政策趕盡殺絕本地活雞市場之餘，更不理性地禁止小規模飼養家禽，直接降低本港農地嘅發展機遇，製造更多荒廢嘅鄉郊土地，最終都以發展村屋收場！種植農場因為政府唔俾養家禽，結果「蟲食菜→禽吃蟲→禽施肥」呢個自然生態／食物鏈斷裂，迫令本地農民走高碳嘅化肥／殺蟲藥路線，雙倍摧毀生態環境，此又否官僚長遠所欲見？
③市民經常冇新鮮健康本地雞食外，更要捱來路貴貨（兼唔保障冇激素或抗生素），更加無奈。
快以常識治港 速撤禁養禽畜
其實既然明知禽流感係雀鳥傳播嘅，都應該由常識推斷到除非滅絕所有飛禽，閂埋濕地公園，兼禁止港人北上兼拒絕每年2000餘萬同胞來港消費（因為幾乎所有內地鄉鎮，甚至城市地方都有人養緊走地雞，日夜與禽流病毒親密接觸），係無法拒禽流感於門外嘅！所以，而家嘅殺雞兼禁養禽畜政策係應該愈早取消愈好！
歐美唔單止冇港官咁有得禁就禁，前宗主國更有政府網站教國民如何自行開始飼養雞隻（見Keeping chickens: a beginner's guide），兼提供免費電話俾供養多於50隻雞嘅民眾註冊佢哋嘅雞隻！就算紐約，都視雞為寵物，兼不限飼養數量，健康條例只要求保持清潔就可！香港幾時放下屠刀，學得有紐倫之流咁開明先進之時，就係佢接近晉身國際都會之日。
令人費解嘅係，點解周一嶽唔將啲殺雞嘅時間更好地花在廢咗醫務委員會呢個獨市壟斷利益集團，以便更早引進外國醫療人才，為香港「亞洲醫療樞紐」呢個遠景快快打通經脈？為全港市民引進更快捷、廉宜、優質嘅醫療服務？答案好簡單，因為回歸後，官僚有意無意地以打擊弱勢社群為施政方針──由過去十年小販數目同周醫生局下不遺餘力地控告所餘「殘黨」呢個現象，就一葉知秋矣【圖】。
中天
letstalkproperty@gmail.com
2011年12月20日
土地活化力度欠奉 經濟轉型天方夜譚
周末有一則令人無限唏噓嘅新聞，就係地政總署逼某牛頭角舊工廈業主終止與Hidden Agenda租約。Hidden Agenda何者也？佢係一個連Time Out雜誌都點名讚之為「香港最佳表演場地」嘅獨立音樂表演場地（http://www.hiddenagendahk.com/），亦係西九文化區呢個官僚指使，中央計劃之形象大白象工程所無法複製嘅、香港本土產生嘅一個發酵創意、孕育新曲、領導潮流嘅非主流音樂「聖地」！
雖然特首話要發揚創意產業，支持本土藝壇，可惜就算起十個西九文化區，都怕聚集唔到Hidden
Agenda
所能產生嘅有機能量：自2009
年至今，喺該場地表演過嘅本地樂隊有233
支之多！包括唱《Donald
Tsang, please die
》及《瓜分林瑞麟三十萬薪金》等曲目出名嘅My
Little Airport。
此外，大陸及海外來港表演嘅樂隊都有62支及96支之眾，隨時連紅館同文化中心加埋都冇佢咁多！
官僚捨難取易 執法欺善怕惡
以上呢則可悲嘅新聞，在在證明發展局及屬下嘅規劃署／地政總署既無長遠視野（見下段），執法上更是擇弱而噬，毫無風度與深度：
一、林鄭局長不務正業，接近強搶私人住宅小業主嘅財產（景賢里是也）之餘，更要納稅人為佢數以十億嘅遊戲埋單；
二、喺市區重建上獨沽一味，用人唯己，令香港喺土地利用及建築設計上屢失騰飛良機：中環街市已經醫死病人，睇怕政府山亦會因過度官僚介入而要壽終正寢；
三、新界違規用地遍地開花：貨櫃式住宅如雨後春筍般蠶食綠野農地、村民霸佔官地無日無之，地政官員卻龜縮冷氣間，唔敢面對兇惡刁民，就算捉到犯法例子卻又唔思考點樣加重刑罰以儆效尤，結果導致公共土地大量流失，大好綠色郊野淪陷為不堪入目嘅「棕色地塊」；
四、喺市區就驕橫跋扈，無聊到連改裝窗都要批准、連一個單位有兩個露台都話違法（讀者如有其他白癡規劃／建築條例嘅例子歡迎來函，畀筆者另文數之），喺新界就唧一聲都冇，最終前者死寂如病房，後者混亂若葬崗；
五、不可不提嘅當然就係政府喺追打毫無反抗力嘅，毫無傷害性嘅利群活動（如Hidden Agenda音樂場所）時就不遺餘力，至死方休。明眼嘅讀者會唔會覺得呢個政府已經走火入魔、情理盡失？
85%樓面轉用途 嚴執法不如改規劃
本港製造業人口比例已由80年代之54%，跌至現在嘅6.7%【圖中藍線】，但係工業樓宇面積卻仍佔去今日非住宅樓宇嘅44%之多【圖中綠線】，即係工業樓面嘅供求水平已由80年嘅大致平衡勁插至今日嘅八成半廢置（或用作非工業用途）；就算以寬鬆嘅定義（即包括埋出入口同運輸行業【圖中紅線】）界定工業用途，都有起碼兩成以上嘅工業樓面現正用作非工業用途！
由此可見，自1992年後，本港早應該全面檢討「工業樓宇」用途嘅去留問題（見筆者另文：「紓解樓市供求失衡工業樓須更快鬆綁」），而家亡羊補牢都好過再拖延落去，最簡單嘅做法就係豁免全港所有工業樓宇，准許作住宅及酒店以外嘅任何用途，全面解封市場嘅活力。此舉愈早實行，就愈快減低本港零售、辦公樓宇嘅成本，增加本港經濟嘅活力及競爭力，隨時成為本屆政府少得可憐嘅德政之一！
各位不妨趁聖誕新年期間去Hidden Agenda
體驗一下，就算香港失去另一個活力嘅源頭，大家都唔會死得不明不白……
中天
letstalkproperty@gmail.com
http://chungtinproperty.blogspot.com/
2011年12月13日
住宅舖市運滯 工廈商廈續旺
過去幾日市場因財爺兼運房局長之疑似撤銷打擊樓市措施之言論而先亢奮後消沉，顯示喺外圍不利氣候（歐美日經濟頹勢盡顯、內地銀根緊縮）兼內在政策箝制下，本港地產業界已到咗九死一生、山窮水盡嘅境地（起碼感覺上會係咁）。
喺價格尚未大幅調整之際（中原指數只由高峰微挫2個百分點），本地樓市成交量已經屢試低位，以最新嘅註冊數據（已經比實際成交落後4至6周），私宅二手每月成交數量相對存量嘅比例已經跌至0.22%嘅低點【圖一】，雖然比2008同2003年嘅市底仍有一段距離（而家比2003年低位高約三分一），但係難以擔保歐債危機喺未來數月無乜嘢「冬瓜豆腐」，觸發下一輪銀行落雨收遮潮，到時可能成交比例要再跌多陣先見底。
以現在嘅成交比例，樓市其實已經進入咗「弱勢賣家主宰定價」嘅境界（即比例喺0.4%以下【圖二】），代表未來除非成交比反彈，否則樓價亦將被扯低。筆者估計，起碼喺銀行有新貸款動力 前（如內地再鬆銀根、歐洲銀行完成增加資本、環球央行出手救市），本地嘅信貸環境將持續緊張，加上政府嘅打擊樓價措施，住宅樓價喺農曆年前將無運行。
然而，住宅一潭死水唔代表地產市場冇投資機遇！相對過去16年嘅成交比例，其實工廈同商廈都仲算交投活躍（如平均成交比為100嘅話，則工廈同寫字樓嘅成交活躍程度只低平均水平10%至15%左右【圖三】），認真有賴政府推波（排斥晒住宅市場嘅投資炒賣資金出嚟）助瀾（如「起動九龍東」計劃同工廈活化）是也！
喺優化政策組合上，筆者呼籲政府除咗要盡快撤咗額外印花稅呢個公認「惡稅」之外，應該繼續現行銀行風險管理政策（即減低槓桿，尤其係借予弱勢買家嘅樓按），兼不鬆懈地推出私人市場土地（而非朝令夕改，睇住個樓價做人），則本港樓價有機會逐漸合理化，甚至避過歐債危機一劫矣。
未來兩季是關鍵時刻，願政府有智慧做應做嘅嘢；祝各位喺地產投資上避重就輕，化險為夷。
中天
letstalkproperty@gmail.com
http://chungtinproperty.blogspot.com/
2011年12月6日
丁屋政策繼續出賣大眾利益
丁屋政策造成之土地資源錯配似乎繼續無限膨脹！本應為市民把關嘅規劃署，昨天竟然以「滿足新界原居民的丁屋需求」為名，將邊境禁區12條村附近嘅丁屋地加碼批多20公頃！但係咁多地卻只夠興建雞碎咁多嘅800間丁屋！
呢個決定既違反保育生態原則，招致綠色力量、世界自然基金會、嘉道理農場、香港觀鳥會及創建香港等機構發聯合聲明反對，更對增加土地供應呢個全港性嘅大難題置之不理—如果呢20公頃地劃成五倍地積比嘅高層大廈，隨時起到7000個800方呎嘅單位，比800間丁屋多成七倍幾！
此外，典型嘅劣質丁屋建築及規劃，將再令依家寧靜嘅綠野糟蹋殆盡（見10月25日拙文〈選舉期票開到丁屋？雙英應向市民攤牌〉），造成香港「四失」局面：浪費土地供應，丟失優化城規契機，製造社會不公，以及加重貧富懸殊！
呢個決定亦充分反映筆者上周所指政府喺土地房屋管理之上之傲慢與獨斷，喺姑息鄉下土地既得利益者及發展商之餘，亦斷送咗如果補地價本來可以代全港市民收取嘅土地收入。
特首候選人只有一條路
由保育角度嚟睇，唐英年嘅「高密度發展觀」其實與筆者上文簡單計算嘅背後原則有些少吻合：即係如市區模式般，利用鄉村嘅已建土地，喺對村附近綠化地帶最少影 響、侵蝕嘅原則下向高空發展（但係政府唔無限地派發新丁權，只係容許現成業主賣盤畀發展商重建），咁樣唔單止能保留原有田園綠野嘅風貌（因為可發展嘅土地喺已建村範圍內，而唔係好似規劃署咁，永無休止地橫向擴展），更為村民發展自己嘅屋／地增加誘因，因為發展商出嘅收樓條件必會優厚好多！
可惜，曾特首為着得到鄉議局嘅政治支持，一直冇膽去得罪後者，導致丁屋政策尾大不掉，拖到今日。希望當今各特首候選人希望能夠鼓起勇氣，為香港絕大多數人服務，廢咗丁屋政策。因為喺平衡三四萬村屋業主／地主嘅權利，與二三百萬戶市區家庭嘅居住需求之間，有智慧／良心嘅人都會作出同一決策。
中天
letstalkproperty@gmail.com
http://chungtinproperty.blogspot.com/
