2011
年11
月22
日
土地政策失據 政府山之悲劇
過去一周喺土地房產領域有幾項值得評審嘅新聞，主要都係同土地供應同用途規劃有關，不得不講。
「股壇長毛」David Webb嘅文章「賣地之干預與透明度」喺《信報》有覆蓋。
Webb言之有物，再中要害
長毛抨擊政府「限呎限量」賣地政策與筆者嘅分析（見拙文「限呎限量地政策對港人唔住」及「速拆三十萬細樓轉建大單位」）不謀而合，話呢個政策以加大置業率為目標，卻因長線冇增加供應而剝奪咗港人以較平呎價享用更多樓面呢個更重要嘅理想，以及令庫房亦蒙受損失。此外，為自己賣地有面，而將土地資訊黑箱化──以無人知道嘅標準決定邊幅地以資訊水份極低的招標方式出售，亦是極倒退嘅鬼祟行徑。
長毛提議除咗工業與非工業之分外，政府應該放棄事事俱管，甚至由發展商自己決定起住宅定寫字樓、商舖或酒店，充分發揮市場嘅資源分配力量，呢個係一個甚可取嘅建議，筆者亦希望下屆特首放膽去馬，解放呢個騎喺本港土地規劃／行政上嘅枷鎖，令市場更靈活適應千變萬化嘅需求。
筆者一向相信，政府良好意願嘅干預，往往製造更多市場扭曲及不公。喺市場無形之手下，可能會出現嘅價量曲線會係平滑而自我調節嘅【圖中藍線】：佢係與收入分 布掛鈎嘅、係樓換樓過程中無阻力嘅、係租與買之間無分別嘅，亦係最公平、公正、公開嘅資源分配方式，最能夠促進社會流動性嘅樓市結構。
可惜，政府干預下嘅樓市結構已被各項福利／政策劃分得四分五裂，阻力重重，不公處處：公屋令更多低層市民困喺白鴿籠內、夾心階層陷於居屋牢獄中，高收入人群卻受盡供應不足所致嘅高樓價痛苦【圖中紅線】，結果人人受害，政府多面不討好。
最後，長毛亦提議改革補地價方式，由一次過大額徵收改為長線徵收較高地租，咁既可活化地產市場（入場費低咗）亦穩定政府嘅財政收入。筆者可加一點，就係未來 業主嘅較高經常支出（因為每年地租水平會倍數上升）亦會催使佢哋更好地利用手頭嘅物業，而唔係丟空浪費咗寶貴嘅土地資源；政府未來亦更能收取貼近土地用途嘅稅費，直接得益於當時業主收入最大化行為嘅果實。
政府山畏縮不前，愈描愈醜
政府山重建宏圖喺弱勢政府嘅局面下，由林鄭月娥局長妥協又讓步，退縮兼失節，已經做出個四不像來，真係唔知再落去呢個怪獸會異變成點！本來用來紓緩商業樓面嚴重不足嘅供應，而家唔單止冇咗商場用途（官員們知唔知而家皇后大道中嘅地舖租金已去到1000蚊呎？唔起商場豈不是同稅收過唔去？豈不是將香港嘅競爭力丟落鹹水海？），更無腦到增加「政府和國際非政府組織用途」嘅樓面！呢個唔喺劣幣驅逐良幣係乜嘢？如果咁嘅規劃唔以「前門驅虎，後門引狼」嚟標籤就真係嘥咗！任何安插係香港最貴重土地中心地帶嘅官僚機構，如果支付低於市值租金，都形同喺度打市民嘅荷包，大家務必要小心警惕！
至於民主黨轉軚反對政府山賣地，則是佢區選失利舊患復發：為雞毛蒜皮嘅幾張選票做違背大眾利益嘅動作。請大家行過呢個筆者認為歷史／建築價值甚低嘅建築時駐足細觀，睇睇會唔會被佢建築嘅偉大同美感嘅超卓而感動得心跳涕流？
中天
letstalkproperty@gmail.com
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2011年11月15日
香港財政優勢盡顯 民粹可令前功盡廢
歐美政府支出過度，導致而家傳媒無日無之報道彼邦外債危機，實在係任何為民眾長遠福祉着想嘅政客／官員最佳警惕。然而，坊間有唔少分析描劃咗歐美地區嘅收支及債務情況，卻少與亞洲國家作比較，更遑論用時間序列分析嚟睇睇過去10、20年來嘅變化及趨勢。
公共財政：亞洲審慎vs歐洲大花筒
由政府開支對國民生產總值呢個比例嚟睇，亞洲國家、特別係經濟較發達嘅幾個地域，一向審慎理財，政府開支一向唔超出兩成【圖一】。更值得一讚嘅就係呢個習慣喺1997亞洲金融風暴前後都係咁平穩，圖中唯一例外者係香港喺2002至03年經濟最危急之時，支出多於百分之二十兩年咁多，之後似乎繼續遵循港英年代留下嘅優秀傳統，以小政府原則量入為出。最新嘅數字都係喺2009年嘅19%，喺圖中穩坐優勢一方，與澳門、新加坡並駕齊驅！與此同時，韓國似乎開始愈使愈大，由2006年開始漸漸開支失控；相反地，瑞士卻愈戰愈勇，政府開支由1998年嘅27%撳到而家嘅17%之數，已經跑贏香港，隨時爬埋澳門嘅頭！
掉轉過嚟睇，世界其他地區就支出膨脹加速：環球比例由2002年嘅26%升至2009年嘅31%，美國、歐盟就更不在話下。最離譜者莫過於英國（36%漲至46%）及希臘（由42%飆到51%），難怪歐債危機一發難收！
私營財政哲學與政府態度亦步亦趨
原來私營板塊嘅花費／儲蓄習慣與公共部門相差不大：審慎理財嘅經濟體系亦係國民儲蓄率最高嘅地方：中國、新加坡在此力拔頭籌（澳門嘅高分數可能與超高嘅FDI流量有更大關係）【圖二】，儲蓄率長期高踞四、五成之多！相反，希臘同英國再度包尾，儲蓄率大步向百分之十以下推進！
可幸香港嘅儲蓄率企穩喺長線平均嘅三成多啲，與韓國同瑞士為鄰。可見本港整體市民仍然居安思危，未雨綢繆，就算歐債危機殺到嚟都會有現金應對（見拙文「港人錢多債少私樓買晒有找」）。此乃點解今次樓市調整一直非常細幅，而未來三至六個月只要大陸放鬆銀根，又或者歐債問題解決，更隨時會反彈！
新加坡在公在私，理財方面都較香江審慎。可惜而家香港政治氣候民粹日盛，由特首備選戰嚟睇，未來政府對經濟嘅干擾、對福利嘅濫放只會與日俱增，既增加社會嘅成本，最終步歐債危機後塵！至於香港政府實質開支係唔係大大高於圖一所見嘅兩成？篇幅所限，另文探討。
中天
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2011
年11
月8
日
樓價冧煲呔惡名難逃 租金高嗌者無病呻吟
上周繼醫務委員會為維護自己嘅暴利壟斷，再與本港市民福祉及城市長遠競爭力為敵，狂言要罷免醫管局主席云云，實在令人憤慨，本欲撰文聲討，幸而市民眼睛雪亮，隨後口誅筆伐醫委會嘅評論此起彼落，在下已毋須贅言！
在此只重提兩篇本欄文章「打破醫療寡頭壟斷香江亟須引進專才」及「大禹教訓香江服務業之師」作聲援，望輿論逼所有疑似特首候選人喺呢個問題上攤牌（就如村屋政策一樣，此課題乃另一最佳嘅政壇照妖鏡），最遲喺下屆政府攻陷香港醫療服務的獨市壁壘，大減市民就醫成本兼提高服務水平！
煲呔撐唔住，隨時換來大帽一頂
最新嘅施政報告中特首曾蔭權棄守自己最後原則，大開房屋福利之門，但係歷史對佢嘅評判，卻可能如董建華一樣咁可悲：就係曾蔭權嘅復建居屋動作，可能與樓市下降周期嘅開始吻合得天衣無縫【圖一】！就算環球央行大印銀紙，再吹大香港嘅資產泡沫，令可能已要回調嘅樓價再升多一兩成，但係等到居屋四年後落成推出時，樓價恐怕將跌得更甘！屆時「居屋推冧樓市」嘅指摘必將響徹雲霄，令煲呔要為今次施政報告中嘅政治方便小動作埋單：背上類似八萬五嘅負面標籤而名留青史！欲見有形之手喺樓市干預嘅後果係幾咁不出乎預料，請看拙文「居屋唔影響樓市？唔該重修經濟科！」。
租金雖升，收入仍高
圖一可見本港樓價嘅波幅之大，以及現在樓價相對家庭收入之高處不勝寒。但係與樓價形成強烈對比嘅就係租金，以同一起點及數據來源資料清楚顯示，由上世紀80年代至1997 年，香港嘅租金及家庭收入中位數係亦步亦趨，同幅增長【圖二】，直到1997至2003年才出現租金下調幅度較薪金大，以至前者跑輸咗近四分之一。過去八年，租金嘅較大升幅，只係追返以前嘅失地，仍然低於收入指數，但係已與1997年看齊。圖二所展示嘅道理就係，租金基本上係與經濟發展及負擔能力掛鈎，並無樓價嘅投資／投機成份，亦少受利率水平嘅變化左右。
由此可見，唔少喺傳媒叫囂話租金過高嘅人多數係無病呻吟，趁火打劫（圖一可見，唔少人的而且確係受高樓價困擾）。換個角度睇，以樓價／收入比嚟判斷，本港嘅樓價已經偏離歷史平均多於兩個標準差；但係租金／收入比卻剛啱回復到歷史平均線【圖三】，甚為健康，更何況筆者所用嘅係全港家庭收入中位數，而唔係概括高收入階層嘅私樓收入中位數？
中天
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2011年11月1日
速拆三十萬細樓轉建大單位
最近傳媒報道因居屋賭場重開而把注意力轉咗去如何堵截倉卒去馬之超錯新政所帶來嘅不公，但係呢齣鬧劇嘅重開又的確令民粹政客及房委諸大帝如黃袍加身，重得天下……可惜佢哋未來數年浪費無限光陰去討論堵塞漏洞方案嘅情景，就如一班庸醫爭辯開邊隻牌子嘅止痛餅，卻忘記躺在床上奄奄一息病人最需要嘅係緊急手術，而非掩蓋病徵卻會更加致命嘅門面功夫！
與居屋政策愚昧得不相伯仲嘅就係限呎／限量賣地政策。筆者喺6月14日「限呎限量地政策對港人唔住」一文已作宏觀批判，九肚山及南昌站兩次賣地成績更為呢個無腦嘅政策判下死罪（因為佢哋令納稅人損失數以十億計嘅土地收益！）。今次就再循微觀層面仔細分析點解香港唔單止應該立即叫停（甚至畀已買限呎地嘅發展商補地價轉為無限呎樓！）呢個劣政，更應該連現存嘅細單位都拆埋去起大單位！
世界奇觀：呎數愈大，呎價愈貴
常識話俾我哋知，買嘢嘅量愈大愈多，單價通常會愈平；除咗極少數地段稀罕嘅高端豪宅（如山頂或南區）外，呢個規律喺任何地產市場都應行之有效【圖一】，但係喺香港，呢個咁顯淺嘅道理就被政府無理嘅供應政策徹底顛覆，造成唔單止山頂樓嘅呎價名列世界前茅（因為呎價應其地段因素而貴之餘再因政策失衡更飆多一截），就連40年舊屋苑如美孚新邨都出現呎數愈大、呎價愈高嘅怪現象：過去三個月成交嘅900多呎單位呎價5500元，但係1800呎嘅單位呎價卻勁貴四成半有多，至8000蚊【圖二】！如果喺較理性嘅地產市場，較優質嘅大單位可能有一至兩成嘅呎價溢價，只有本港畸形嘅供應環境先會製造出大單位呎價坐火箭呢啲奇景。
政府起更多細單位嘅政策既增加換樓市民嘅競爭（因賣唔到好價），更因大單位供應少而令後者嘅總成本飆升，脫離換樓者負擔範圍，製造社會分化！以美孚為例，900呎單位500萬有找，但係換樓客欲買1800呎單位就要抬出1440萬之多，如果常規【圖一】在本港有效，該業主可能1000萬樓下就可實現其置業夢。如今？唯有望樓興歎……
有數得計：大單位短缺約30萬
筆者以本港家庭收入分布，再假設約三成收入花喺居住方面，及大致平穩嘅呎價（即唔同呎數嘅單位呎價大致相同），推算出本港A級住宅（即細於440呎）嘅單位數目過剩約37萬之多，C級以上（即約1000呎以上）嘅卻少咗近30萬【表】。
唔該下任特首唔好繼續以往錯誤嘅慣性思維，唔好為選票而忘大義。請盡快剷走30萬個細單位（最好係市區公屋，釋放巨大潛在價值），同時推出相應數目嘅土地，由市場自己去調節供應，自然好快會有大量大單位應市，樓價結構不出十年就理性化矣。
中天
letstalkproperty@gmail.com
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表：收入分佈顯示，本港細單位供應過剩三十七萬
