2011年11月1日
速拆三十萬細樓轉建大單位
最近傳媒報道因居屋賭場重開而把注意力轉咗去如何堵截倉卒去馬之超錯新政所帶來嘅不公，但係呢齣鬧劇嘅重開又的確令民粹政客及房委諸大帝如黃袍加身，重得天下……可惜佢哋未來數年浪費無限光陰去討論堵塞漏洞方案嘅情景，就如一班庸醫爭辯開邊隻牌子嘅止痛餅，卻忘記躺在床上奄奄一息病人最需要嘅係緊急手術，而非掩蓋病徵卻會更加致命嘅門面功夫！
與居屋政策愚昧得不相伯仲嘅就係限呎／限量賣地政策。筆者喺6月14日「限呎限量地政策對港人唔住」一文已作宏觀批判，九肚山及南昌站兩次賣地成績更為呢個無腦嘅政策判下死罪（因為佢哋令納稅人損失數以十億計嘅土地收益！）。今次就再循微觀層面仔細分析點解香港唔單止應該立即叫停（甚至畀已買限呎地嘅發展商補地價轉為無限呎樓！）呢個劣政，更應該連現存嘅細單位都拆埋去起大單位！
世界奇觀：呎數愈大，呎價愈貴
常識話俾我哋知，買嘢嘅量愈大愈多，單價通常會愈平；除咗極少數地段稀罕嘅高端豪宅（如山頂或南區）外，呢個規律喺任何地產市場都應行之有效【圖一】，但係喺香港，呢個咁顯淺嘅道理就被政府無理嘅供應政策徹底顛覆，造成唔單止山頂樓嘅呎價名列世界前茅（因為呎價應其地段因素而貴之餘再因政策失衡更飆多一截），就連40年舊屋苑如美孚新邨都出現呎數愈大、呎價愈高嘅怪現象：過去三個月成交嘅900多呎單位呎價5500元，但係1800呎嘅單位呎價卻勁貴四成半有多，至8000蚊【圖二】！如果喺較理性嘅地產市場，較優質嘅大單位可能有一至兩成嘅呎價溢價，只有本港畸形嘅供應環境先會製造出大單位呎價坐火箭呢啲奇景。
政府起更多細單位嘅政策既增加換樓市民嘅競爭（因賣唔到好價），更因大單位供應少而令後者嘅總成本飆升，脫離換樓者負擔範圍，製造社會分化！以美孚為例，900呎單位500萬有找，但係換樓客欲買1800呎單位就要抬出1440萬之多，如果常規【圖一】在本港有效，該業主可能1000萬樓下就可實現其置業夢。如今？唯有望樓興歎……
有數得計：大單位短缺約30萬
筆者以本港家庭收入分布，再假設約三成收入花喺居住方面，及大致平穩嘅呎價（即唔同呎數嘅單位呎價大致相同），推算出本港A級住宅（即細於440呎）嘅單位數目過剩約37萬之多，C級以上（即約1000呎以上）嘅卻少咗近30萬【表】。
唔該下任特首唔好繼續以往錯誤嘅慣性思維，唔好為選票而忘大義。請盡快剷走30萬個細單位（最好係市區公屋，釋放巨大潛在價值），同時推出相應數目嘅土地，由市場自己去調節供應，自然好快會有大量大單位應市，樓價結構不出十年就理性化矣。
中天
letstalkproperty@gmail.com
http://chungtinproperty.blogspot.com/
表：收入分佈顯示，本港細單位供應過剩三十七萬
2011
年10
月25
日
選舉期票開到丁屋？雙英應向市民攤牌
上個禮拜評述施政報告嘅「超錯」大轉軚，由否定私人市場（搶奪私樓供應去「發」大鞭長莫及、天生缺陷、已經臃腫不堪嘅公營樓宇），到鼓勵賭博（政府打本兼包底，畀少數幸運兒炒樓），講到筆者情緒低落，為市民長遠福祉嘅殞落抑鬱不歡！喺新政下，每年納稅人貼錢開「居屋賭局」隨時逾百億之數，較煲呔所提出嘅高等院校研究（50億）、自資專上教育基金（25億）、代繳公屋租金（19億）、額外社福津貼（19億）、內地市場基金（10億）、增醫護學額（2億）等等十多項利民開支仲要大！呢個咁大規模嘅資源錯配，唔係浪費又係乜嘢先？
此外，繼振英哥喺施政報告後語不驚人誓不休，大開公營房屋期票，疑似復辟八萬五政策之餘，本周佢再為拉票向鄉議局發叔講咗啲後者認為「由心入面講出來，都聽得入耳」嘅鄉郊土地政策。為咗唔令市民知佢具體許諾嘅內容而民心生異（因為市民與鄉紳嘅利益多數係對立嘅：市區土地缺乏vs丁權無限膨脹、綠化地帶保育vs胡 亂起樓擴地、市區僭建嚴格執法vs鄉村怕死鬆手），我哋多數都唔會知道兩位「考慮競選特首」者為咗鄉議局支持而將自回歸拖拉至今嘅丁屋問題再縱容多幾多年。
拖延丁屋問題=未來特首延續不公
稍知歷史嘅讀者都明白，丁屋嘅歷史問題在於佢喺分配上、城市規劃上、土地效益上、都存在不公。
首先，一個喺荷蘭出世，從未返過香港，既無香港居留權，亦不識講中文嘅成年男丁，只要上咗某村嘅族譜，就算佢與香港嘅聯繫係幾咁牽強，都自動享受2100方呎嘅丁屋權利，導致動輒以數十萬販賣丁權（違背丁屋政策本意！）而發達嘅外國移民多不勝數，而喺本港捱貴樓兼交稅養新界基建嘅市民卻無福消受。據報道，鄉議局估計，合資格嘅男丁有24萬之眾，但係呢個數目當然會隨着每位男丁嘅生育而無限放大，直至永遠！所以一日政府唔解決丁屋呢個世襲福利問題，一日就係與市區港人過唔去（以有限土地資源去資助愈來愈多與港無關嘅人士），更遑論新界村內嘅原居民女性後人（性別歧視也）。政府一早應該將丁屋權益斷尾，如果唔 係，以後全港幾大嘅幅員都唔夠佢哋圈地！
第二，愈來愈多嘅丁屋地段被劣質發展商破壞殆盡，成為無空間、無特色、無設施、無價值、無前途嘅「港式貧民窟」【圖一】，乃香港城市規劃上嘅一大污點！政府既無計劃亦無手段嘗試為已做壞嘅村翻身（如增地積比作誘因去全村重建、無合理嘅環境配套唔批新屋牌、或資助村民回復昔日嘅傳統建築，創建新界嘅「新天地」或「宏村」【圖二】，為港增光），卻似乎仍然熱衷於大量批地俾人起呢啲礙眼嘅次級社區！
篇幅有限，暫此停筆。但從以上可見，對發叔嚟講「啱聽」嘅疑似候選人言語，可能係對六百多萬港人不利嘅政綱！而「雙英」係唔係絕對有責任話俾我哋知，佢哋代我哋割讓幾多整體市民嘅利益去換取鄉議局嘅選票？
中天
letstalkproperty@gmail.com
http://chungtinproperty.blogspot.com/
圖一：丁屋規劃毫無，設施欠奉，一片混亂，貧民窟不如
圖二：政府應規定每村有其發展大綱，以增土地潛質/價值；下為有設計、有品味嘅低密度屋苑「天巒」
圖三：復古保育都好過而家粗製濫造式丁屋建設，圖為安徽宏村
2011年10月18日
潘朵拉盒已開 福利房屋失控
施政報告一如所料復建居屋，但係其理據之拙劣，安排之倉卒，令人覺得特首無心戀戰，但求虛晃一招，塞住各路政客之口，只要自己捱到出年6月落台便罷，留下嘅爛攤子？與我何干！以下且引述各路人馬喺傳媒嘅言行分析呢齣鬧劇。
房策思維混亂 結構架床疊屋
對電台聽眾批評新居屋不但資助置業，還資助轉售獲利，曾曰：「我是希望穩定，也不想人輸……香港人買樓除想升值，也真的想安居樂業。」可見煲呔心目中，復建目的的確係想令受惠者賺錢，即係話，買居屋嘅人唔需要為自己嘅投資行為負責，由全體市民為佢哋包底！咁嘅邏輯視公理同公平如無物，與以血汗辛勞、自力更生為美德嘅香港精神相悖，遲早會造成極大反彈，為曾蔭權背上歷史惡名。
喺退市機制上，曾氏更顯理據自相矛盾，似乎話市民其實係想買私樓，如私人市場「已充分供應上車盤，價錢又接近居屋，那為何不讓他買外邊私樓？就算建了居屋也無用，不會住」，並強調「不應人建政府又建，建了無人要」。咁既然明知有私樓供應就會無人吼居屋，咁點解唔拿拿聲推多啲私樓地？點解仲要架床疊屋，將樓市分割得四分五裂？你話將市場隔離、切碎之下，又邊有可能如鄭汝樺會所 言「措施是要鼓勵向上流動」？
因為居屋重建而未來可以重掌大權嘅各房委大帝忽然如降甘霖，鹹魚返生，馬上為退市機制潑冷水，《明報》報道： 「張炳良（房委會資助房屋小組主席）稱不應採硬指標『退市』，而應『留一手』，按市況由政府和房委會決定是否停售居屋，『不應停售太久，停一兩年還可以，沒任何理由建了居屋但囤積幾年』」。言下之意，梗係市好市壞都由房委話事，總之就唔好有任何機制阻其帝國開疆擴土也。如斯一個不受監察、不向納稅人負責嘅權力機構早應該解散咗佢，可惜而家已可借屍還魂，隨時猛鬼過以前……
曾蔭權可能最料不到嘅係自己已為下屆政府大開福利膨脹之門──梁振英為 咗瘋狂擴大公營房屋，竟然語不驚人誓不休，祭出與當年「八萬五」效果相當嘅原子彈：「我認為每年三萬五個（公屋）單位是不多的，我們不知道每年三萬五千個，要做三年或三十年，但頭幾年我認為我們是有需要去爭取愈多公屋落成、縮短輪候冊是愈好的。」
上車盤當災，60萬業主要上街？
呢種房屋政策嘅不負責任程度簡直令人咋舌：（1）1996至2001年間每年香港家庭數目增加幅度為3.9萬戶，2001至06年則降至3.4萬戶； （2）2010年年底私樓空置單位為5.1萬，空置率4.7%；（3）根據統計署嘅住戶數目推算，由2009至2014年本港每年平均增加家庭將再在3.1萬戶以下。
由此可見，梁振英嘅政治口號一係就基於大大優於政府嘅統計，預測每年家庭數目增長會達6萬以上（3.5萬公屋加2萬私樓加0.5萬居屋；佢嘅居屋建屋目標都怕會大大高於曾蔭權嗰雞碎五千！），一係就係短線講吓博多啲基層支持先，到選咗特首後唔兌現都無所謂，第三個可能就係佢 係真心相信福利無限膨脹嘅共產主義計劃經濟。有咁嘅房屋思維，各位係唔係要考慮如李鵬飛般，振英當選就要移民？陳啟宗先生，是否係時候重新考慮應支持邊個特首參選人？
新居屋政策講就話幫人上樓，但係只要計一計數就知係多餘嘅：以收入2萬至3萬元嘅家庭，月供四成人工，並借七成按揭，喺2.8%息率供25年下，佢哋可以負擔250萬至370萬元嘅私樓。受新政影響嘅區內較大屋苑中，卻可見數以萬計嘅單位係平過呢兩個水平【表，負數即私樓較收入限額允許價低】。細數之下，收入2萬元水平以下嘅便宜細私樓單位有6萬多，而收入3萬元更有近13萬個單位係喺可負擔水平以下！
更加要講嘅係，以上評估只用數個大型屋苑嚟計算，如果包埋單幢樓、唐樓及村屋等之後，呢個數字應該再倍升。可見今次復建居屋實在會害慘咗附表屋苑嘅業主，佢哋 以後要賣樓就要與房委呢個地產霸權，及政府錯誤嘅限呎政策下賣出嘅私人樓爭客！可憐佢哋樓價欲升不能，將成為今次政治鬧劇嘅最大受害者，整個九龍以北嘅受害業主，隨時會超越60萬以上，到時上起街嚟會浩蕩過全港所有租緊私樓嘅無殼蝸牛，你話諷唔諷刺？
中天
letstalkproperty@gmail.com
http://chungtinproperty.blogspot.com/
表：月入三萬家庭可隨意揀選十數萬個新界私樓，居屋認真多此一舉
