2011
年8
月23
日
全球物價飛升港樓價大落後
筆者喺7
月12
日「港紙貶值，樓價非如想像般高！」一文中比較樓價喺1997
年以來經通脹調整及幣值變化後實質變化係幾多，發現以人民幣計算，本港樓價比1997
年頂峰平一成六，以美滙指數計更低近二成！以上分析，係以購買力為出發點，無考慮到投資機會成本或民生因素，今日就從呢兩個角度，再為本港樓價算賬。
近日金價以拋離地心引力式飆升，到執筆時，已達歷史新高嘅1888
美元，今年 升幅已達36%
，大大跑贏股滙債等等資產類別，連今年戰績驕人嘅本港樓市（CCL
升12%
）都黯然失色！坊間有以「道指對金價」嘅計法評估黃金相對股市嘅價值，我哋當然亦可以用香港樓價對金價比例，衡量樓價平定金價貴也！
繼續以7
月文章嘅方法，將1997
年10
月樓市頂點定為100
點，再將樓價指數以金價計算，得出類似「金本位」嘅本港樓價指數【圖一】：原來除咗1998
至99
年嘅短暫反彈及2003
至05
年一小段時間，基本上本港樓價以黃金計價根本就未跑贏過，由1997
年嘅100
點直插到而家嘅18
點！
更可觀嘅就係而家嘅樓價可以話返番去1989
年2
月嘅低位，甚至同1982
年3
月相去不遠【圖一紅虛線】。如果樓價喺呢個水平橫行，金價又重返當年高位（即圖一指數重返1983
年9
月嘅8.3
低位），豈不是黃金仲要再升一倍有多？掉轉嚟講，如果金價而家開始橫行而樓價卻喺紅色虛線呢個技術位反彈，最大嘅阻力位應該係喺30
點左右（藍色虛線），即2003
年個底部及2006
至07
年個頂位所在。唔理呢個係好事壞事，樓市以金價計豈非有六成上升空間？筆者唔敢預測金價去向，但係喺而家咁嘅價位都係比較鍾情於既有租金回報，供應又更缺彈性於掘地開礦嘅磚頭！
呢個投資判斷可獲得進一步確證【圖二】。君不見以油價計，本港樓價亦與以金價計一樣咁平：即由1997
高峰勁跌八成二之巨！與此同時，本港樓價更平1997
時嘅米價一半有多，即泰國米喺樓價僅返家鄉嘅時間內已漲價一倍！就連豬肉都唔放過我哋，由1997
年到今日大升四成七，致令樓價相形見絀，跑輸二成七；最後，連茶葉都升值多過港樓，你話香港地產邊有泡沫呀？
全賴美國（以及各國政府）為保出口競爭力而祭出懲罰儲蓄慳儉美德嘅印鈔政策，令實物資產回報全線報捷；但係可憐嗰啲退休靠食老本嘅審慎理財一族，喺呢一役中全軍覆沒，衍生嘅社會副作用真係罄竹難書。呢場風暴仲喺度颳緊，各位真係要打醒十二分精神，自求多福也！
中天
letstalkproperty@gmail.com
http://chungtinproperty.blogspot.com/
2011年8月16日
圖表分析：香港樓市似離泡沫甚遠
喺政府6月出招及環球市場8月於歐債美債多重打擊下，本港樓市終於跪低，出現劈價、撻訂個案。喺虛怯嘅市場心理下，最近立場左搖右擺得最多嘅自由黨，聽講都已唔再支持起居屋，重返全港最大利益團體（業主）嘅陣營，值得歡迎！但係各位切勿歡喜得太早，因為純由圖表分析嚟睇（基礎分析另文再述），其實香港樓市唔似係會跌個一瀉千里，想執平嘢嘅讀者切勿瞓過籠！
要斷定某資產是否泡沫，其中一個標準就係觀測其價格走勢是否開始與長線經濟或價值驅動因素嚴重偏離。呢類行為喺對數圖上就最易識別：當價格上升嘅曲線連對數比例嘅上升幅度都拋離埋，咁呢個市場就離「爆煲」不遠矣。
以本港樓價指數嚟睇，過去四十年嘅長線趨勢由【圖一】嘅中間嗰條紅線代表，其上下兩條紅線則代表市場嘅頂端或底部（如果閣下喺1985年同2003年「連撈兩底」嘅話，認真要恭喜恭喜，而家睇怕坐食過世都無憂無慮！）。有趣嘅係，圖中嘅頂、底兩條紅線係與中間嘅趨勢線同距離，但係由1993至97年呢個（以對數圖嚟睇係嘅）超級大泡沫時，竟能突破頂線四年有多先爆，都咪話中英政府為做呢場回歸政治騷配合得天衣無縫！唔怪之得1992至97年嘅六載大泡沫（運行於通道頂之上），同樣要1998至2003年共六歲之久，方才化解得去（重返通道之底）！
1998至2003年嘅下降期亦明顯地將樓市嘅兩個上升周期分開：1985至97年嘅12年上升期【圖一，甲線】，以及2003年開始嘅另一上升期【圖一，乙線】，如以上次嘅時間長度為參考，則此輪上升周期有機會至2015年方完！
更令好友「振奮」嘅可能係，呢輪升勢似乎剛啱升穿長線平均線，有排未到過貴嘅境界！
再 睇真啲，各位可能發現原來過往每次樓市大跌，或大勢轉而向下，都伴隨着樓價升幅大大拋離長線趨勢嘅症狀【圖二，幼紅線】。由此觀之，今年嘅樓價其實都回落得幾牽強，搞得唔好隨時連個似樣嘅調整都未必會出現……睇嚟圖二最可能出現嘅情況會係小跌百分之五，再繼續未來兩年嘅升勢（藍線）；而唔少坊間經濟人嘅跌兩成預測（紅線）可能性似乎不大；再則「勁插去2006年低位」嘅預測（綠線）就連圖一嘅通道底部都穿埋，睇嚟要世界末日之類嘅大災難方可實現（唔通電影《2012》有咁啱得咁蹺？）。
如以上看圖投資真係行得通嘅話，未來數周，隨時係入貨好時機。
中天
letstalkproperty@gmail.com
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2011年8月9日
政府非股神沽神樓神 儲備應還富於民
上個禮拜留下伏筆，欲本周大談點解政府應完璧歸趙，將本港巨額儲備還畀市民；點知標普降美國信用評級一事，竟將本文要提嘅論調更聚焦，更迫切化㖭！
眾所周知，真金白銀永遠係揸喺手上最稱心，擺喺銀行稍不放心（因有擠提風險），而託於基金公司就賭博面更大（因為有統計話，八成嘅基金經理跑輸大市也），再差嘅就係政府逼你去投放於基金公司嘅錢（因為唔單止費用驚人，表現更唔見得人……），最後，離自己荷包最遠嘅，莫過於政府經年累月咁由你血汗錢中抽走嘅，但係嚴格嚟講都仲係屬於自己嘅各類稅費啦（因為基金經理係邊個、投資策略對定錯、收費高低是否合理，我哋都無緣過問，更勿論管理）。
既然衙門已經坐擁大大超出審慎理財所需要嘅儲備（見上周拙文「施政報告應派錢 每人可袋八萬八」），咁喺而家環球金融生態咁唔穩定嘅情況下，就更應該還富於民，畀市民制訂自己嘅投資保值計劃，人各為己，謀求利益最大化，一定有效過留喺外滙基金入面，繼續死守危城（美元國債），抱着洩氣嘅水泡唔放。
先唔比較回報嘅落差，以下三點已顯示香港嘅外滙投資管理似落後他國。
第 一，喺回歸中國之後，「捍衞聯滙」已有一個更強大嘅靠山，基本上中國嘅儲備完全可以施阻嚇之效；除咗上周所提嘅貨幣基礎儲備，其他財政儲備應以鄰國競賽嘅心態搶先分散投資喺有資源、無負債嘅長線升值貨幣或資產上。呢一點大陸近年就做得非常出色，四出東征西討，買煤買油買農田，對沖愈趨嚴重嘅貨幣貶值潮。錢多得滯仍去買美債，貪佢「市場較深較流通」實乃守財奴嘅藉口也，君不見連索羅斯見投資回報難達標，都毅然退還投資者資金乎？
第二，喺資產配置上，特別係黃金，香港對債務危機、貨幣戰爭嘅敏感度幾乎係零。儘管我哋外儲世界排名第11位，但係喺黃金儲備上香港卻排第83位【表一】。雖然不至於如烏拉圭同智利咁，喺1999至2001年金價見底後盡沽手頭黃金，但係過去十年，本港又話商品交易中心，又話機場金庫，但係自己嘅黃金儲備上卻紋風不動！對比之下，醒目如死敵新加坡，竟喺同時間內把儲金「谷」到香港嘅60倍之多，更勁嘅當然非白俄、塔吉克、墨西哥莫屬，佢哋唔單止喺金價見底後大幅增持，更喺金融風暴後大手掃貨，仲再喺今年勢頭不對時大大加碼（買入7%至13倍之前儲備之多）！
第三，金管局最近竟然據報走到倫敦去投資地產，呢啲咁高風險嘅專門投資範疇又邊係一個監管部門應該做嘅呢？點解唔先將自己處於長線貶值嘅幣值先對沖咗先？點解喺一個央行狂印銀紙嘅時代，高坐於IFC頂層嘅各大官，竟安枕於香港黃金佔儲備比例排世界尾二【表二】呢個劣境？就算我哋嘅儲備達到世界各央行嘅中位數水平（即黃金佔儲備5.5%），香港都仲要增持手上存貨16倍（以現價計！），如果呢筆收購喺2008年落實嘅話，全港市民已經穩賺咗67億元，即每人分多960大元……
曾特首，你話喺唔喺應該快快派嗰8.8萬（19萬元當然更佳！）儲備畀返市民，由佢地去自求多福呢？
中天
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2011年8月2日
施政報告應派錢每人可袋八萬八
由歐債危機到美債上限鬧劇，明眼人可見，俾錢政府去管，多數凶多吉少：納稅人嘅血汗錢喺民主國家通通被政客為「賄賂」選票而浪費喺無謂或低效嘅福利開支上，最終國家破產，民不聊生；而喺無民主嘅地方，就當然成為當權者嘅貪款私產，最終國家都係破產，人民亦無日好過，但就連一剎那嘅光輝都冇。
喺香港呢個民粹尚未泛濫成災、仍有殘餘港英「審慎理財、量入為出」思維之地，雖然有排都未致債台高築，但最近數年卻愈嚟愈向「國富民窮」嘅極端靠攏：每位市民所擁有但係掌控喺政府手上嘅外滙資產，由2007年嘅20.3萬元，大升至今年6月嘅34.3萬元有多，三年半間暴漲近七成【圖一】！
如剔除為「捍衞聯繫滙率」而必要備用嘅資金（理論上只須與貨幣基礎同值便可，如以M1計，約需1萬億元，如以流通貨幣計，仲更低至2400億元），政府嘅可動用財政儲備仍高達流通貨幣量嘅6倍，相對1993年嘅0.8倍，以及過去18年平均嘅3.6倍，都算大大鬆動【圖二，紫線】。
當然，外滙基金亦要應付政府運作上嘅不時之需，所以如果剔除聯滙儲備外，再剔除埋指引中相當於9至15個月政府開支嘅財政儲備，則剩下嘅餘錢理應回饋市民；但係政府自回歸後就不斷「自肥」，財政儲備相當於開支已由1996年嘅12個月，增至1998年嘅27個月，然後再抬高至今年嘅44個月【圖三，紫線】！
睇嚟財爺喺預算案時唔應該派6000蚊來惹公憤，而係派大大多於此數……就算以M1嘅125%同15個月財政支出為界，政府都可派每人8.8萬元─如果慷慨到極嘅話，呢個數目更可增至19萬元，都唔犯規！咁大數目，民憤又點有機會滋生呢？
而家曾特首仲有機會喺施政報告再派一輪，既還富於民，又斷下屆政府亂開福利嘅手尾，實行先將佢「小政府大市場」先，一舉多得也。
至於另一個點解要派錢嘅原因，篇幅所限，下次再談。
中天
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2011年7月26日
十年政策蹉跎 土地供應失衡
講微觀供應講得多，今日就由非常宏觀嘅角度去探討過去十多年土地用途嘅變化及政策上嘅失誤，希望執政者能以此為鑑，為未來嘅土地資源分配作出理性及公平嘅抉擇，減少不必要嘅供求失衡，同時增加本港嘅經濟競爭力與宜居吸引力。
人云香港地少人多，此說有啱有唔啱。啱嘅當然喺指一個96%服務行業嘅城市，竟然只用0.4%嘅土地從事商業用途【圖一】，用以居住嘅土地則共佔6.9%之渺，唔怪得本港嘅寫字樓同住宅價格雙雙名列世界前茅！此亦為何筆者三番四次大聲疾呼要增加供應也。不過，筆者喺呼籲增加供應嘅同時，卻更愛本港綠油油一片嘅大好郊野（佔地七成有多），因為舉目珠三角，似乎只有香港呢一塊寶地仍然係如此青翠，相比深圳河以北「發展硬道理」下所塑造出嘅一片棕土灰地，真係唔知可愛幾多！
但係掉轉嚟講，地少人多之說亦有錯誤之處，因為只要加大市區地積比率同增加建築土地（可以填海及改變用途：如工業變住宅）來紓緩土地緊張，已可保育鄉郊綠野嘅，又令香港成為華南、甚至係亞洲嘅環保宜居之都……
雖然本港嘅住宅及商業土地稀少，但只要政府不遺餘力地增加供應都情有可原，可惜喺2000至2009年人口增長咗6%及本地生產總值上升咗22%嘅背景下，卻給人一個非常失望嘅情況：唔單止整體土地面積增長落後喺0.8%嘅水平，土地嘅供應與需求更是南轅北轍【圖二】：
①工業用地上升32%，相對於製造業經濟活動下降54%；
②鄉郊居所（即村屋也）暴漲30%，市區供起樓畀普羅市民嘅發展用地卻勁縮41%之巨！咁已經唔係政策失靈，而係高官失職──一個喺英國出世，唔識講中文，從未返過新界嘅男丁，竟然可以不動一條肌肉就憑其丁權起屋大賺數百萬；相反，一個喺本地出世、長大、交稅嘅市區港人，卻要飽受高地價政策下供樓之苦，咁社會又點會公平？貧富又點會唔懸殊？
③政府嘅「道路癡狂症」，及基建為上嘅施政方針亦表露無遺，道路用地大增20%，導致如青沙公路咁門可羅雀嘅道路大增，直接推動私家車增長及市區路面擠塞，最終仲要納稅人找數維修道路！
④雖然口口聲聲話大市場小政府，但係政府機構用地卻大增20%，至24平方公里之巨，大大拋離商業用地嘅4平方公里，與錯誤供地政策下，工業用地嘅25平方公里，不相伯仲！
希望未來我哋能見到政府／工業／道路／村屋土地回歸本位，而商業／住宅／鐵路／發展土儲有長足增長，則土地政策有救，香港有救爾。
中天
letstalkproperty@gmail.com
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