2011年7月26日
十年政策蹉跎 土地供應失衡
講微觀供應講得多，今日就由非常宏觀嘅角度去探討過去十多年土地用途嘅變化及政策上嘅失誤，希望執政者能以此為鑑，為未來嘅土地資源分配作出理性及公平嘅抉擇，減少不必要嘅供求失衡，同時增加本港嘅經濟競爭力與宜居吸引力。
人云香港地少人多，此說有啱有唔啱。啱嘅當然喺指一個96%服務行業嘅城市，竟然只用0.4%嘅土地從事商業用途【圖一】，用以居住嘅土地則共佔6.9%之渺，唔怪得本港嘅寫字樓同住宅價格雙雙名列世界前茅！此亦為何筆者三番四次大聲疾呼要增加供應也。不過，筆者喺呼籲增加供應嘅同時，卻更愛本港綠油油一片嘅大好郊野（佔地七成有多），因為舉目珠三角，似乎只有香港呢一塊寶地仍然係如此青翠，相比深圳河以北「發展硬道理」下所塑造出嘅一片棕土灰地，真係唔知可愛幾多！
但係掉轉嚟講，地少人多之說亦有錯誤之處，因為只要加大市區地積比率同增加建築土地（可以填海及改變用途：如工業變住宅）來紓緩土地緊張，已可保育鄉郊綠野嘅，又令香港成為華南、甚至係亞洲嘅環保宜居之都……
雖然本港嘅住宅及商業土地稀少，但只要政府不遺餘力地增加供應都情有可原，可惜喺2000至2009年人口增長咗6%及本地生產總值上升咗22%嘅背景下，卻給人一個非常失望嘅情況：唔單止整體土地面積增長落後喺0.8%嘅水平，土地嘅供應與需求更是南轅北轍【圖二】：
①工業用地上升32%，相對於製造業經濟活動下降54%；
②鄉郊居所（即村屋也）暴漲30%，市區供起樓畀普羅市民嘅發展用地卻勁縮41%之巨！咁已經唔係政策失靈，而係高官失職──一個喺英國出世，唔識講中文，從未返過新界嘅男丁，竟然可以不動一條肌肉就憑其丁權起屋大賺數百萬；相反，一個喺本地出世、長大、交稅嘅市區港人，卻要飽受高地價政策下供樓之苦，咁社會又點會公平？貧富又點會唔懸殊？
③政府嘅「道路癡狂症」，及基建為上嘅施政方針亦表露無遺，道路用地大增20%，導致如青沙公路咁門可羅雀嘅道路大增，直接推動私家車增長及市區路面擠塞，最終仲要納稅人找數維修道路！
④雖然口口聲聲話大市場小政府，但係政府機構用地卻大增20%，至24平方公里之巨，大大拋離商業用地嘅4平方公里，與錯誤供地政策下，工業用地嘅25平方公里，不相伯仲！
希望未來我哋能見到政府／工業／道路／村屋土地回歸本位，而商業／住宅／鐵路／發展土儲有長足增長，則土地政策有救，香港有救爾。
中天
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2011年7月19日
居屋唔影響樓市？唔該重修經濟科！
最近官員於房屋方面含糊其詞，即餵咗支持居屋復辟者食壯陽藥，令後者狀態大勇，鞭鞭有力！喺咁嘅大環境下，除咗少數頭腦清醒嘅學者外（如李兆富於6月30日壹周刊「置業既非福利亦非權利」文），民粹政客、業界牆頭草，甚至輿論幾乎一面倒出來合唱呢首紅歌；一時之間，居屋呢個經濟白痴但政治正確嘅殭屍，忽然再吹起復活作怪嘅陰風……
唯一喺呢個問題上可以原諒要跟大隊發聲嘅係地產建設商會（話「原則上不反對復建居屋」喎，但係你信咩？）因為佢哋知道無論點講道理，只要語調同民粹主流相悖，就可以永無寧日，被人日日喺公司總部圍剿「地產霸權」，以後想賣樓都幾難！
有民粹居屋復辟派人嘗試引經據典，話「過去幾十年喺居屋大量推出下，本港樓市都照樣向上升，可見居屋對樓市冇負面影響」。可惜咁嘅論調與「唔畀細路返學佢都長大」一樣咁自欺欺人。無錯，樓市因經濟增長照樣上升，但係個市嘅性質卻大大不同，就如街頭流連都會長大，但係有責任感嘅父母卻絕對唔會畀小朋友咁樣成長也！
有分析員以10個蘋果比喻居屋，就非常貼切：市場有100蚊購買力去負擔10個蘋果（即市價10蚊隻），但係政府為降低一小部分人嘅成本，於是規定3個要賣3蚊一隻，結果剩下嘅91蚊需求，就被迫放在7隻自由市場嘅蘋果上，導致市價升至13蚊一隻（相對原本市價升三成）；政府為咗「穩定」自己一手造成嘅高蘋果市價，於是加大福利力度，規定5隻蘋果要以3蚊隻嘅價去賣，最終導致自由市場上85蚊嘅需求，將單價推至17蚊隻（相對原市價升七成），比最初干預時更推高市價！餘此類推，直到政府全面擠走私人市場，整個市場嘅供求關係及定價機制完全被扭曲為止！
今日嘅「看圖識事」就用過去咁多年嘅私樓價與居屋供應規律嚟說明居屋唔單只好心做壞事，仲無意中加大樓市嘅波幅：每當樓價升幅較高嘅時候，即各房委大帝為政治考慮而加大建屋量之際【圖一，紅圈】，四年後嘅居屋落成量（以相對非公屋樓宇落成量的比例量度）亦創高峰【藍圈，可見紅、藍圈皆處圖一的同一邊】；可惜，居屋落成之年， 通常正是市況逆轉之時，甚至已達樓市循環嘅另一極端【圖二中，紅圈會處於藍圈嘅對立方，1998至2003年尤其顯著】！
可悲嘅係，呢種後知後覺嘅行為絕非回歸後政府嘅專利，從兩圖清晰可見，政府嘅良好意願幾乎無可倖免地，由80年代起就不停地重複：①
樓價飛升時搶走私人市場供應去建居屋（令私樓漲價動力更不可遏止）；②
樓市底部時大量居屋落成，加大價格下跌嘅風險。
喺樓市頂部錯失咗賣多啲貴地嘅機會之餘，更喺市底時賤價賣埋無人要嘅居屋單位出去，擲雙重納稅人嘅金錢落鹹水海！咁嚴重嘅害民機制，點解要復辟？唔該居屋支持者以良心辦事，莫令香港重入上周五羅家聰所指嘅「福利主義害人不淺」歧途！
中天
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2011年7月12日
港紙貶值，樓價非如想像般高！
最近香港喺另一項排名上被新加坡比咗下去，但大部分人卻認為係好事—呢樣就係生活指數啦！而且香港仲係輸得非常全面：唔單只經濟學人信息部（EIU）上個禮拜認為香港排名由2009年嘅11位跌落22位（喺亞洲區位列第4，之前係升上第3嘅新加 坡），再早一個月亦有公布《全球駐外僱員生活費用指數》嘅人力資源公司ECA將香港由2010年嘅33位踢去45位，並將新加坡由68名提升至36名（喺 亞洲內頭四位繼續係日本城市，首爾穩坐第5，但香港就被新加坡由第6，逼咗去第7）！睇嚟本周將要公布嘅2011年Mercer生活成本調查亦將重演以上 嘅結果！
從好嘅方面睇，可以話本港嘅競爭力有所提高，令更多外來投資者及東進嘅國際企業考慮本港作為目的地，但係掉轉過嚟講則好明顯地喺過 去一兩年間，新加坡吸引嘅外資已經多到連佢嘅居住成本都超前香港！同樣令人驚嘆嘅係北京（ECA列46位）同上海（ECA列47位）已經完全唔係廉宜嘅城 市，亦同樣證明香港喺呢場國際人才競爭賽中隨時會輸埋畀呢兩個祖國後起之秀……喺咁時候，政客同港府竟然仲喺度鼓吹起限呎樓同居屋，真係唔到香港與突尼西 亞及卡拉奇（分別係EIU報告內生活指數最平嘅兩個城市）看齊都唔心死。
與此同時，喺商業樓宇嘅供應上，我地仍然見唔到任何有效嘅供應推出嚟應急，簡直係激死人！
除咗城市增值唔及人外，「香港平咗」亦有佢本身控制唔到嘅因素，就係港元貶值啦。如果1997年10月嘅美滙指數係100點，咁今日就唔見咗26%有多；同樣道理，當年嘅港紙如兌100元人民幣，今日則只能換到84元人民幣，貶去16%也！既然香港作為一個對外型經濟城市（2010年與大陸貿易佔49%，歐盟佔9%，東南亞佔10%），咁本地嘅收入及財富亦應與各貿易夥伴大幅上升咗嘅幣值有正面關係。
由此可見，除咗嗰啲與外界隔絕嘅人（唔少高官及政客可能屬此類）又或是已退休靠存款過活人士，會覺得本港嘅樓價已經超越1997之外【圖中紅線及紫線】，大部分靠大陸生意或海外貿易維生嘅在職人士（包括絕大部分零售、旅遊業，甚至過去唔係咁直接嘅銀行地產界從業員），感覺可能冇咁差（即會偏向圖中嘅綠線同藍線），亦即係樓價尚有一段距離先去到1997嘅高峰。
由此可以推斷，嗰啲嗌得最大聲要㩒低樓價嘅人，有可能係：①
有政治動機，如房委會委員為未來操樓市供應大權鋪路，又或是想由納稅人身上攞免費賄選選票；②
錯失咗買樓機會，想政府出手拖低樓價（但係到時又會驚得滯，無膽入市）；③
唔經大腦就喊口號嘅憤青，以為地產發展商係霸 權，點知政府先係世界最大嘅地產霸主（見上周拙文「誰是不折不扣嘅地產霸主？」）。
當愈來愈多市民對社會不公要大鳴不平時，政府好應該更堅守好嘅原則，而唔係向短視政客屈膝，係房屋政策上胡亂出招（復建居屋是也）。最近嘅幾次轉軚事件已經證明，無原則、無道理嘅政策改變最終只會弄巧反拙。
中天
letstalkproperty@gmail.com
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2011年7月5日
誰是不折不扣嘅地產霸權？
今日唔知到底要開香檳慶祝定要為香港前途哀悼，因為與民為敵嘅港府終於喺排山倒海嘅反對聲音下，再次與眾建制派小丑上演第二齣變臉鬧劇：喺遞補機制立法轉完軚又再轉軚，既貽笑於國際社會，再失信於市民。東方之珠淪落到咁嘅田地，真係令人哭笑不得！
當然，除咗七一遊行內近四成半市民係申訴與遞補機制及雙普選相關嘅要求外，更有唔少遊行人士係為反對地產霸權呢個抽象理念而上街嘅。喺地產霸權呢個題目上，《信報》副刊嘅占飛昨天已有甚佳嘅理論上闡述（見「香港弊傢伙 弊在地產治港」），筆者狗尾續貂，喺數據上作跟進、分析！
大家都知港府喺公共房屋上一直不遺餘力咁提供大量供應，以至全港有一半嘅住宅樓宇都係公屋及居屋，但係過去幾年政府有意無意地利用其直接控制嘅公共機構（即港鐵同市建局）更加大力介入私人市場，令私人發展商市佔率不斷縮細，因而可以倖存繼續玩呢個高地價遊戲嘅發展商數目亦相應減少（基本上2011年第一季四大發展商喺新盤推售嘅市佔率已達84%！）直接造成今日嘅地產業高度集中，消費者選擇愈趨貧乏，民意對地產商（錯誤地）愈嚟愈不滿！
點解話民意錯怪地產商呢？原來就算係大規模如長實及新地之流，都要喺政府超低土地供應政策下向港鐵同市建局「下跪」，向其奉上優厚嘅分紅條件（有啲項目甚至將超過七成嘅發展利潤畀呢兩個官僚機構之餘，仲要承受各種項目／工程上嘅風險，令現今嘅香港地產發展成為刀頭舔血嘅高危動作），如果唔係，大把人排住隊等去搶做政府／港鐵／市建局呢個超級土地操控集團所「恩賜」嘅嗰每年萬零個單位嘅供應！
喺呢個土地霸權嘅侵蝕下，港鐵加市建局有份嘅項目推售單位由2003年嘅2000個，爆升至2009年嘅6000多個，似乎就唔係咁令人吃驚矣……但係又有幾多人知道，原來呢兩個公營機構有份參與嘅樓宇銷售市佔率，竟由2003年嘅單位數字（約7%）升至今年第一季嘅一半之巨【圖】？咁即係話，香港真正嘅地產霸權唔係任何私人發展商，而係以特首為首嘅特區政府──公屋連埋佢介入私人市場，隨時已令政府嘅市佔率超越四分之三，如果連居屋都復建，睇怕連長實新地都要執包袱矣！
一個由遠離市場及民間疾苦嘅官僚所操控嘅市場，你話又點會唔波濤洶湧，充滿危機呢？而家又係唔係時候大幅增加土地拍賣比重，以至完全取回港鐵及市建局嘅收地／批項目權，還市民一個理性嘅樓市，還市民選擇住屋產品嘅自由？
中天
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