20110419 高地價政策盡露尾巴

2011年4月19日

中天

高地價政策盡露尾巴

各位可能覺得筆者講住宅供應應該已經去到唔係「言盡意賅」嘅境界，都怕「理罄辭窮」啦啩？點知就係呢個時候，發展局局長林太竟然喺《星期六問責》節目上自揭底牌，俾全世界人睇清楚政府一直否認或唔證實存在嘅高地價政策！具體言詞節錄如下：「除非調低麵粉價保證令麵包價格都下調，如果沒有這個保證，我就視之為這是賤賣土地……在這一種措施後，最大受益人或許不是一般置業的人士，是發展土地的地產 商」。

吾衷心期望呢個只係錄音室內壓力下所造成嘅一時失言，如果唔係，咁佢所言已經全盤推翻咗政府上周三宣布連續三個月主動推售九幅住宅地嘅市場期望管理嘅原意（見3月15日拙文「主導供應之外更要管理期望」）、亦即係「政府會因市場要幾多地就推幾多出嚟，從而紓緩樓價上升嘅壓力」呢個訊息。

節目中所言，理據甚為牽強嘅有如下四點：
（1）局長所言，即係話政府主觀認為要吊高嚟賣嘅底價凌駕於市場嘅需求及判斷，換句話說，即係某地政官為免孭鑊而「計」出嚟嘅天價底價係一成不變嘅，如果係無理地過高都唔會下調，否則就係「賤賣土地」！掉轉過嚟講，即係政府只會天價賣地……

（2）既然「政府希望透過土地供應紓緩房地產市場問題」，咁點解又偏偏要同市場作對？明知大單位供應缺乏竟然推更多「限呎」樓？你估香港人仲唔夠白鴿籠住咩？明知大單位因供應缺乏而價格飛升，竟然仲唔學新加坡政府大量賣地嚟推低地／樓價升幅，卻學本地福利政客去上綱上線，以為「賤賣土地」係一面政治正確嘅擋箭牌？

（3）身為政府要員，竟然將自己嘅土地壟斷地位及隨之而來嘅高地價政策推卸到發展商身上（即上述「益發展商，非置業者」言論），有意無意都好，大有陷人於不義嘅效果。圖一可見，發展商只係一個遊戲參與者，政府先至係遊戲嘅「莊」：政府賣幾多地出嚟，三年半後地產商就乖乖哋落成幾多單位，如果吊高地價唔賣，最終得益嘅係政府荷包，而非受高樓價煎熬嘅市民。以樓價1萬蚊呎嘅樓為例，現在發展商賣嘅樓價中，接近六成係地價，仲要交各種稅費，隨時到買家手上時，政府淨袋樓價嘅六成半以上，發展商只淨賺一成半左右（假設樓價由賣地至賣樓間持平），咁你話邊個係度造市兼牟取暴利？

（4）局長強調「拍賣土地到樓房建成可能是三年後的事……遠水不能救近火……未能直接打擊樓價」亦於理有悖。如果推出居屋嘅話，就一定係遠水救近火，但係發展商手上有各發展階段嘅貨可加速或推遲落成，只要政府認真落實今年賣四萬個單位，可以擔保未來兩年嘅落成量唔會係圖一個憔悴樣，而係百花齊放，年年逼近兩萬個單位（即係由攤開五年，每年萬二個單位變成三年內落成，每年二萬個）【圖二】！呢個亦係點解筆者多番呼籲連公屋嘅地都應該快快推出私人市場嘅原因，真係唔明點解咁多資源做研究嘅政府，喺呢個咁簡單嘅供求問題上都諗錯方向？


中天
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 圖一：政府賣幾多地，市場就係一段時間後落成幾多樓，再唔推四萬個單位嘅話，香港嘅未來三年落成量認真堪哀！

 圖二：先賣四萬個單位可令私人市場供應推前，為樓價降溫

20110412 土地供應當務之急 四萬單位非賣不可

2011年4月12日

中天

土地供應當務之急 四萬單位非賣不可

上周講開香港成為大中華區嘅質量保證兼信心標誌，先至有咁多人嚟呢度消費投資，但係政府喺擴容方面卻大大落後，造成唔少經濟領域樽頸、窒礙經濟發展。好可惜，筆者上個禮拜所提嘅放寬醫護人員來港執業資格提議，完全冇見政府有任何接納嘅聲音，唔知周局長係唔係怕以後與既得利益嘅同行小圈子飯局時俾人臭罵（由此可見，呢樣改革可能要政務司甚至特首本人出馬至得）？有陣時從政者係要做呢類犧牲小我嘅事先可以流芳百世，兼為自己嘅金紫荊星章錦上添花也。有鑑於政府理性地拒絕為奶粉徵離境稅，今個星期就集中講奶粉同樓市喺內地需求下，我哋應該有嘅態度同應對策略。

奶粉乃商品，減稅勝加稅（2月16日）
「有家長便在網上發起行動，要求政府開徵奶粉離境稅」喺香港出售奶粉嘅特點係供應全球化，既有澳紐、歐洲，連日本都有來貨，所以除非奶粉全球供應出現危機，最近嘅缺貨、炒賣風潮係無可能持續嘅。如果本港唔能夠趁呢個時機將自己提升到「中國奶粉批發中樞」，咁香港人嘅創業精神、靈活走位能力就真係開始衰退矣，怨都冇得怨！從報况言論可見，本港已有唔少市民只見神州效應之害，卻忽視其對整體經濟之益，令人憂慮係一個新排外思潮嘅表徵。

樓市吸金稱王，填海造地首務（4月7日）
「議員劉皇發……建議政府限制內地人在港買樓，如只容許購買某價格以上的樓房，或者可以規劃『配額樓房』，專供海外人士購買…否則多多供應都『頂唔順』內地市民無窮購買力」。以上論點最近非常流行，因為表面理據似乎無可抗拒，但係大家諗深一層就知拒人千里嘅閉關政策，係對本港長遠弊多於利的，原因如下：

①雙向人口流動是正路：君不見紐約、倫敦、上海等國際都市，都冇限制外人進入居住或投資（上海限購令係迫於中央政令，你估佢會唔會咁順攤嚴格執行？）點解係依家城際人才資金競爭愈趨劇烈嘅香港要學啲落後地方，固步自封、無理降呢、甘做阿四？香港嘅前途係喺向外擴張而唔係內向自閉，最有效嘅政策莫過於吸納外來優才同時，向深圳、珠海、惠州等鄰城出口人口，特別係退休或低收入人群──以經濟誘因吸引呢啲社群遷去本港嘅各天然衛星城市，如租金津貼、免費回港交通、超過半年非常居港亦無損社福權利等。如此呢班市民喺衡量過利弊後，好難唔選擇低成本、低密度、低壓力、低污染嘅鄰城去居住！此舉既可增加香港喺附近城市嘅影響力，亦一舉騰空咗市區大量嘅靚地去起中上價住宅、甲級寫字樓、新名牌街等等，為本港自我增值製造空間，為迎接更多嘅人才資金擴容。其實各位只要仔細諗諗就不難發覺，原來香港之於深圳／珠海／惠州，其實就係紐約之於澤西／布魯克林／皇后區，又或是倫敦嘅Luton／Reading／Maidstone!只有有宏大理想先至會增加自己嘅影響力，請各議員唔好向悉尼看齊，胸懷大志啲，瞄準紐約好嗎？

②政府要增供應，頂唔順嘅一定係市場：新加坡就係最佳例子，只要政府話未來數年要供應幾萬個單位，就足以令樓市急降溫。到依家，香港政府嗰3萬至4萬個單位嘅未來兩年供應目標都只係掛牌嘅大數，毫無迹象快速推出市場（即定期賣地也），結果走失咗一個黃金機會管理市場期望。記住：升市時賣多啲地，跌市時賣少啲，依家政府仲係顛倒次序，直接加大樓價波幅，亦為短線政客製造復辟居屋嘅藉口（其實支持復建嘅民意絕非泛民所指嘅九成，見討論區：http://finance.discuss.com.hk/viewthread.php?tid=14111400&extra=page%3D1&page=1），總之就係大失先機，大大失策！

③香港唔填海好快深圳會填過嚟：睇睇珠三角衛星圖就知，除咗香港沉醉於自己嘅迷你地塊外，鄰區莫不大興土木，填海造地。如果我哋仲唔快啲落手，真係被深圳珠海吞併咗都唔知。政府口口聲聲話無地，又唔為未來嘅短缺作準備（即大規模填海），咁邊有本錢去阻嚇（真好假好）市場話你有地傾銷呢？冇土地，冇高增值人才資本，咁又點同紐倫爭長短呢？


中天

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20110405 大禹教訓 香江服務業之師

2011年4月5日

中天

大禹教訓 香江服務業之師

近年中國嘅急速崛起，大量同胞致富，以及佢哋相應增加嘅外遊兼消費自由，為香江製造咗1949年以來從未見過嘅龐大兼持久嘅生意同創富機遇；此可能係百年不遇嘅福氣，亦係本港喺未來五至十年喺各項領先內地的優勢未完全收窄、消失前，唯一剩餘嘅發展突圍籌碼。

然而，最近所見嘅傳媒標題卻令人擔心兩大新趨勢：（1）愈來愈多港人正表現出內向自卑、幾近排外嘅情緒；（2）政府在弱勢兼欠長遠視野下，不但唔「見風駛艃」，擴容納量，卻有向保護主義及既得利益團體傾斜嘅迹象……

以下撮取報章標題、內文為證，望能喚醒欠缺「Hongkong Inc」企業精神嘅眾高官，喺應對未來重複出現嘅其他「神州需求效應」時，能夠更靈活為本港嘅「綜合收益表」着想，廣開財源，兼協助本港各個可受惠嘅行業，做大做強，成為亞洲區內當然嘅服務中樞（regional service hub）。

①郵輪碼頭配套不足，泊位爆滿（3月22日） 
「全球最豪華新郵輪之一的Silver Spirit，昨天首度訪港…但碼頭泊位預訂愈趨困難…公司早在兩年前已預訂〔海運〕碼頭泊位，但仍告爆滿，唯有轉抵招商局碼頭。惟因該碼頭與旅遊區距離甚遠，有大批乘客後來放棄落船行程，相信隨着〔啟德〕郵輪碼頭落成，預訂泊位將會更加困難…再加上該處看不到維港的優美海景，故此未必會選擇停泊新碼 頭。」

以上用家評論，既證明本港郵輪業已落後需求數年，更喺新郵輪碼頭尚未起好已為人詬病，真令人擔心政府獨資經營會唔會又試閉門造車，與市場脫節？

②醫療資格封閉自肥，既害年輕醫生亦損本港醫療地位（3月26-31日）
「周一嶽［要］限制內地產婦數目及私家醫院產科服務量…」、「屯門醫院產科在今年年初已…停止接受內地孕婦的預約申請…威爾斯醫院今年第四季不接收內地孕婦。」

喺過去數年持續高增長下，政府竟然對咁龐大嘅需求增幅視而不見，如果係私人市場，一早已經執笠好耐！既然醫療係曾特首六大優勢產業之一，咁嚴重嘅後知後覺，就更令人難解；每年香江損失嘅唔單只係南下生產相關嘅高消費，更包括為本港贏取嘅投資、商譽、就業，甚至係未來人口增長。香港一日唔擴容接呢單生意，就一日喺度同自己荷包過唔去。

「周承認短期內沒有方法增加資深產科醫護…希望醫管局考慮…外聘符合資格的醫生，但他們主要在公營方面提供服務，並非私營方面。」

此論真荒天下之大謬也！講得唔好聽，就係食衞局捍衞本港醫療既得利益者，坐視供求失衡而不理，何解？因為自1996年起本港已經唔承認英聯邦執業醫生資格，直接斬咗本港最大一個醫生供應源頭，令兩大本地醫學院做其獨市生意，減低競爭之餘，更威脅本地醫學服務嘅信譽（請問各位對牛津或哈佛畢業嘅醫生有信心定係 考試叻直升嘅本地畢業生？）。

此還不是最大嘅反競爭行為，最令人不解嘅係點解非本港畢業醫生嘅考牌合格率竟低至5%至10%，而每年合格嘅 絕對數目更由1977至96年嘅50人，跌至1996年至2010年嘅11人之低？係唔係周局長所寄望能紓緩供應緊張嘅醫委會排斥外來專才？眾所周知，醫療唔同法律，係基本上舉世通行嘅知識；究竟港大同中大畢業嘅專才，係唔係把炮過英美醫療大國出產，包括眾多出外留學想回流嘅港人？如果唔係，咁食衞局好應 該運用「Hongkong Inc」精神，削弱呢個壟斷專營嘅俱樂部喺本港醫療服務上嘅獨市供應權，既為市民增加更多公私營（而唔只係公營！）服務嘅選擇，又減低單位醫療成本，更一 舉解決本港服務神州呢個巨無霸市場所面對嘅產能問題。方法好簡單，只要喺某幾個認可國家有畢業／執業紀錄就可來港行醫，但須於本地醫院／診所實習一段短時 間即可（新加坡更簡單，名校畢業生已可免試行醫，喺呢方面已經拋離香港九條街！）。

篇幅所限，下次再談神州效應喺奶粉及樓市嘅影響，以及本港應有嘅應對措施。總而言之，香港唔適合，亦唔可以承擔「有生意唔做」呢個鯀嘅治水哲學（最終佢被斬頭），而應該以大禹疏導洪流嘅方法，才是致勝之道。


中天

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