2011年12月13日
住宅舖市運滯 工廈商廈續旺
過去幾日市場因財爺兼運房局長之疑似撤銷打擊樓市措施之言論而先亢奮後消沉，顯示喺外圍不利氣候（歐美日經濟頹勢盡顯、內地銀根緊縮）兼內在政策箝制下，本港地產業界已到咗九死一生、山窮水盡嘅境地（起碼感覺上會係咁）。
喺價格尚未大幅調整之際（中原指數只由高峰微挫2個百分點），本地樓市成交量已經屢試低位，以最新嘅註冊數據（已經比實際成交落後4至6周），私宅二手每月成交數量相對存量嘅比例已經跌至0.22%嘅低點【圖一】，雖然比2008同2003年嘅市底仍有一段距離（而家比2003年低位高約三分一），但係難以擔保歐債危機喺未來數月無乜嘢「冬瓜豆腐」，觸發下一輪銀行落雨收遮潮，到時可能成交比例要再跌多陣先見底。
以現在嘅成交比例，樓市其實已經進入咗「弱勢賣家主宰定價」嘅境界（即比例喺0.4%以下【圖二】），代表未來除非成交比反彈，否則樓價亦將被扯低。筆者估計，起碼喺銀行有新貸款動力 前（如內地再鬆銀根、歐洲銀行完成增加資本、環球央行出手救市），本地嘅信貸環境將持續緊張，加上政府嘅打擊樓價措施，住宅樓價喺農曆年前將無運行。
然而，住宅一潭死水唔代表地產市場冇投資機遇！相對過去16年嘅成交比例，其實工廈同商廈都仲算交投活躍（如平均成交比為100嘅話，則工廈同寫字樓嘅成交活躍程度只低平均水平10%至15%左右【圖三】），認真有賴政府推波（排斥晒住宅市場嘅投資炒賣資金出嚟）助瀾（如「起動九龍東」計劃同工廈活化）是也！
喺優化政策組合上，筆者呼籲政府除咗要盡快撤咗額外印花稅呢個公認「惡稅」之外，應該繼續現行銀行風險管理政策（即減低槓桿，尤其係借予弱勢買家嘅樓按），兼不鬆懈地推出私人市場土地（而非朝令夕改，睇住個樓價做人），則本港樓價有機會逐漸合理化，甚至避過歐債危機一劫矣。
未來兩季是關鍵時刻，願政府有智慧做應做嘅嘢；祝各位喺地產投資上避重就輕，化險為夷。
中天
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2011年12月6日
丁屋政策繼續出賣大眾利益
丁屋政策造成之土地資源錯配似乎繼續無限膨脹！本應為市民把關嘅規劃署，昨天竟然以「滿足新界原居民的丁屋需求」為名，將邊境禁區12條村附近嘅丁屋地加碼批多20公頃！但係咁多地卻只夠興建雞碎咁多嘅800間丁屋！
呢個決定既違反保育生態原則，招致綠色力量、世界自然基金會、嘉道理農場、香港觀鳥會及創建香港等機構發聯合聲明反對，更對增加土地供應呢個全港性嘅大難題置之不理—如果呢20公頃地劃成五倍地積比嘅高層大廈，隨時起到7000個800方呎嘅單位，比800間丁屋多成七倍幾！
此外，典型嘅劣質丁屋建築及規劃，將再令依家寧靜嘅綠野糟蹋殆盡（見10月25日拙文〈選舉期票開到丁屋？雙英應向市民攤牌〉），造成香港「四失」局面：浪費土地供應，丟失優化城規契機，製造社會不公，以及加重貧富懸殊！
呢個決定亦充分反映筆者上周所指政府喺土地房屋管理之上之傲慢與獨斷，喺姑息鄉下土地既得利益者及發展商之餘，亦斷送咗如果補地價本來可以代全港市民收取嘅土地收入。
特首候選人只有一條路
由保育角度嚟睇，唐英年嘅「高密度發展觀」其實與筆者上文簡單計算嘅背後原則有些少吻合：即係如市區模式般，利用鄉村嘅已建土地，喺對村附近綠化地帶最少影 響、侵蝕嘅原則下向高空發展（但係政府唔無限地派發新丁權，只係容許現成業主賣盤畀發展商重建），咁樣唔單止能保留原有田園綠野嘅風貌（因為可發展嘅土地喺已建村範圍內，而唔係好似規劃署咁，永無休止地橫向擴展），更為村民發展自己嘅屋／地增加誘因，因為發展商出嘅收樓條件必會優厚好多！
可惜，曾特首為着得到鄉議局嘅政治支持，一直冇膽去得罪後者，導致丁屋政策尾大不掉，拖到今日。希望當今各特首候選人希望能夠鼓起勇氣，為香港絕大多數人服務，廢咗丁屋政策。因為喺平衡三四萬村屋業主／地主嘅權利，與二三百萬戶市區家庭嘅居住需求之間，有智慧／良心嘅人都會作出同一決策。
中天
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2011
年11
月29
日
規劃房屋地政市建亟需新思維新架構
上周本欄指出發展局喺政府山重建規劃上縮沙兼無由地為公營機構霸佔中環地王，直頭係對香港競爭力兼市場機制嘅雙重打擊。其實依家政府愈來愈傾軋私人產權（景賢里既侵犯業主業權亦浪費全港市民30
億之數嘅公帑而唔經立法會批准）、愈來愈自以為是（見下文關於西九規劃的討論）、愈來愈私相授受（以納稅人無底嘅擔保畀市建局做形象工程，逼走私人市場嘅維修／重建機遇）……
已經到咗要整個架構唯推倒重來不得已嘅地步！
下屆政府嘅大手術
下一屆特首好應該全盤為城市規劃、土地供應、房屋福利及市區重建各方面嘅官僚架構重新執位：
（1
）應該歸一屋簷下嘅功能歸一，以後中央策劃，例如：如房屋、地政、規劃三大範疇（依家各自為政害多於利）；
（2
）應該剝離畀第個部門嘅職責鏟走，例如：住房福利應收歸社福署管理，與其他福利同時發放，統一監查，最終公屋全盤私有化，公屋福利全面貨幣化，每月福利受益人只收取一份福利金，一方面由佢自己分配如何花費，一方面亦可減少房屋福利嘅成本同浪費；
（3
）應該抽身嘅就唔踩場，例如：市建局應該係一個中立，無利益關係，無地產發展成分嘅機構，專為現樓維修標準把關但由承建商執行，專為市區重建進言但由發展商執行。另例：規定邊個建築係受保護應係古迹辦職責，而強徵民產作保育呢啲執行嘅行為（如景賢里事件）就更加唔應該屬於發展局範疇！大家要睇到幾個中環街市咁嘅失敗例子先至心死？
（4
）應該受監察嘅成本開支就要浮上面，例如：居屋嘅地價機會成本、公屋嘅運作成本兼機會成本，輸送給港鐵、枱底用來幫港鐵補貼市民交通支出之上蓋發展利潤，等等。
篇幅關係，上周見報嘅另一則新聞要排期到今日先傾，呢單就係林鄭月娥局長喺某地產投資會議上被問及點解港府棄西九完善嘅文化設施，稠密嘅交通網絡（包括將要開通嘅高鐵），及現成嘅商業區滙聚效應，卻走去東九龍推商業用地，佢竟然話「西九規劃早已完成，不會隨便改動」。呢個咁顯而易見、原則深重嘅大議題竟然要 將錯就錯、死撐到底，認真可惜（見2009
年10
月20
日拙文「西九地皮點解要起寫字樓？」），而政府山一啲無關痛癢嘅爭議就小題大做，對啲吹毛求疵嘅團 體千依百順，認真係捉到芝麻，丟咗西瓜！
由此可見，香港地產相關政府部門亟需大治，而最好嘅時機莫過於新特首上台前後。
中天
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2011
年11
月22
日
土地政策失據 政府山之悲劇
過去一周喺土地房產領域有幾項值得評審嘅新聞，主要都係同土地供應同用途規劃有關，不得不講。
「股壇長毛」David Webb嘅文章「賣地之干預與透明度」喺《信報》有覆蓋。
Webb言之有物，再中要害
長毛抨擊政府「限呎限量」賣地政策與筆者嘅分析（見拙文「限呎限量地政策對港人唔住」及「速拆三十萬細樓轉建大單位」）不謀而合，話呢個政策以加大置業率為目標，卻因長線冇增加供應而剝奪咗港人以較平呎價享用更多樓面呢個更重要嘅理想，以及令庫房亦蒙受損失。此外，為自己賣地有面，而將土地資訊黑箱化──以無人知道嘅標準決定邊幅地以資訊水份極低的招標方式出售，亦是極倒退嘅鬼祟行徑。
長毛提議除咗工業與非工業之分外，政府應該放棄事事俱管，甚至由發展商自己決定起住宅定寫字樓、商舖或酒店，充分發揮市場嘅資源分配力量，呢個係一個甚可取嘅建議，筆者亦希望下屆特首放膽去馬，解放呢個騎喺本港土地規劃／行政上嘅枷鎖，令市場更靈活適應千變萬化嘅需求。
筆者一向相信，政府良好意願嘅干預，往往製造更多市場扭曲及不公。喺市場無形之手下，可能會出現嘅價量曲線會係平滑而自我調節嘅【圖中藍線】：佢係與收入分 布掛鈎嘅、係樓換樓過程中無阻力嘅、係租與買之間無分別嘅，亦係最公平、公正、公開嘅資源分配方式，最能夠促進社會流動性嘅樓市結構。
可惜，政府干預下嘅樓市結構已被各項福利／政策劃分得四分五裂，阻力重重，不公處處：公屋令更多低層市民困喺白鴿籠內、夾心階層陷於居屋牢獄中，高收入人群卻受盡供應不足所致嘅高樓價痛苦【圖中紅線】，結果人人受害，政府多面不討好。
最後，長毛亦提議改革補地價方式，由一次過大額徵收改為長線徵收較高地租，咁既可活化地產市場（入場費低咗）亦穩定政府嘅財政收入。筆者可加一點，就係未來 業主嘅較高經常支出（因為每年地租水平會倍數上升）亦會催使佢哋更好地利用手頭嘅物業，而唔係丟空浪費咗寶貴嘅土地資源；政府未來亦更能收取貼近土地用途嘅稅費，直接得益於當時業主收入最大化行為嘅果實。
政府山畏縮不前，愈描愈醜
政府山重建宏圖喺弱勢政府嘅局面下，由林鄭月娥局長妥協又讓步，退縮兼失節，已經做出個四不像來，真係唔知再落去呢個怪獸會異變成點！本來用來紓緩商業樓面嚴重不足嘅供應，而家唔單止冇咗商場用途（官員們知唔知而家皇后大道中嘅地舖租金已去到1000蚊呎？唔起商場豈不是同稅收過唔去？豈不是將香港嘅競爭力丟落鹹水海？），更無腦到增加「政府和國際非政府組織用途」嘅樓面！呢個唔喺劣幣驅逐良幣係乜嘢？如果咁嘅規劃唔以「前門驅虎，後門引狼」嚟標籤就真係嘥咗！任何安插係香港最貴重土地中心地帶嘅官僚機構，如果支付低於市值租金，都形同喺度打市民嘅荷包，大家務必要小心警惕！
至於民主黨轉軚反對政府山賣地，則是佢區選失利舊患復發：為雞毛蒜皮嘅幾張選票做違背大眾利益嘅動作。請大家行過呢個筆者認為歷史／建築價值甚低嘅建築時駐足細觀，睇睇會唔會被佢建築嘅偉大同美感嘅超卓而感動得心跳涕流？
中天
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2011年11月15日
香港財政優勢盡顯 民粹可令前功盡廢
歐美政府支出過度，導致而家傳媒無日無之報道彼邦外債危機，實在係任何為民眾長遠福祉着想嘅政客／官員最佳警惕。然而，坊間有唔少分析描劃咗歐美地區嘅收支及債務情況，卻少與亞洲國家作比較，更遑論用時間序列分析嚟睇睇過去10、20年來嘅變化及趨勢。
公共財政：亞洲審慎vs歐洲大花筒
由政府開支對國民生產總值呢個比例嚟睇，亞洲國家、特別係經濟較發達嘅幾個地域，一向審慎理財，政府開支一向唔超出兩成【圖一】。更值得一讚嘅就係呢個習慣喺1997亞洲金融風暴前後都係咁平穩，圖中唯一例外者係香港喺2002至03年經濟最危急之時，支出多於百分之二十兩年咁多，之後似乎繼續遵循港英年代留下嘅優秀傳統，以小政府原則量入為出。最新嘅數字都係喺2009年嘅19%，喺圖中穩坐優勢一方，與澳門、新加坡並駕齊驅！與此同時，韓國似乎開始愈使愈大，由2006年開始漸漸開支失控；相反地，瑞士卻愈戰愈勇，政府開支由1998年嘅27%撳到而家嘅17%之數，已經跑贏香港，隨時爬埋澳門嘅頭！
掉轉過嚟睇，世界其他地區就支出膨脹加速：環球比例由2002年嘅26%升至2009年嘅31%，美國、歐盟就更不在話下。最離譜者莫過於英國（36%漲至46%）及希臘（由42%飆到51%），難怪歐債危機一發難收！
私營財政哲學與政府態度亦步亦趨
原來私營板塊嘅花費／儲蓄習慣與公共部門相差不大：審慎理財嘅經濟體系亦係國民儲蓄率最高嘅地方：中國、新加坡在此力拔頭籌（澳門嘅高分數可能與超高嘅FDI流量有更大關係）【圖二】，儲蓄率長期高踞四、五成之多！相反，希臘同英國再度包尾，儲蓄率大步向百分之十以下推進！
可幸香港嘅儲蓄率企穩喺長線平均嘅三成多啲，與韓國同瑞士為鄰。可見本港整體市民仍然居安思危，未雨綢繆，就算歐債危機殺到嚟都會有現金應對（見拙文「港人錢多債少私樓買晒有找」）。此乃點解今次樓市調整一直非常細幅，而未來三至六個月只要大陸放鬆銀根，又或者歐債問題解決，更隨時會反彈！
新加坡在公在私，理財方面都較香江審慎。可惜而家香港政治氣候民粹日盛，由特首備選戰嚟睇，未來政府對經濟嘅干擾、對福利嘅濫放只會與日俱增，既增加社會嘅成本，最終步歐債危機後塵！至於香港政府實質開支係唔係大大高於圖一所見嘅兩成？篇幅所限，另文探討。
中天
letstalkproperty@gmail.com
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