2011
年11
月8
日
樓價冧煲呔惡名難逃 租金高嗌者無病呻吟
上周繼醫務委員會為維護自己嘅暴利壟斷，再與本港市民福祉及城市長遠競爭力為敵，狂言要罷免醫管局主席云云，實在令人憤慨，本欲撰文聲討，幸而市民眼睛雪亮，隨後口誅筆伐醫委會嘅評論此起彼落，在下已毋須贅言！
在此只重提兩篇本欄文章「打破醫療寡頭壟斷香江亟須引進專才」及「大禹教訓香江服務業之師」作聲援，望輿論逼所有疑似特首候選人喺呢個問題上攤牌（就如村屋政策一樣，此課題乃另一最佳嘅政壇照妖鏡），最遲喺下屆政府攻陷香港醫療服務的獨市壁壘，大減市民就醫成本兼提高服務水平！
煲呔撐唔住，隨時換來大帽一頂
最新嘅施政報告中特首曾蔭權棄守自己最後原則，大開房屋福利之門，但係歷史對佢嘅評判，卻可能如董建華一樣咁可悲：就係曾蔭權嘅復建居屋動作，可能與樓市下降周期嘅開始吻合得天衣無縫【圖一】！就算環球央行大印銀紙，再吹大香港嘅資產泡沫，令可能已要回調嘅樓價再升多一兩成，但係等到居屋四年後落成推出時，樓價恐怕將跌得更甘！屆時「居屋推冧樓市」嘅指摘必將響徹雲霄，令煲呔要為今次施政報告中嘅政治方便小動作埋單：背上類似八萬五嘅負面標籤而名留青史！欲見有形之手喺樓市干預嘅後果係幾咁不出乎預料，請看拙文「居屋唔影響樓市？唔該重修經濟科！」。
租金雖升，收入仍高
圖一可見本港樓價嘅波幅之大，以及現在樓價相對家庭收入之高處不勝寒。但係與樓價形成強烈對比嘅就係租金，以同一起點及數據來源資料清楚顯示，由上世紀80年代至1997 年，香港嘅租金及家庭收入中位數係亦步亦趨，同幅增長【圖二】，直到1997至2003年才出現租金下調幅度較薪金大，以至前者跑輸咗近四分之一。過去八年，租金嘅較大升幅，只係追返以前嘅失地，仍然低於收入指數，但係已與1997年看齊。圖二所展示嘅道理就係，租金基本上係與經濟發展及負擔能力掛鈎，並無樓價嘅投資／投機成份，亦少受利率水平嘅變化左右。
由此可見，唔少喺傳媒叫囂話租金過高嘅人多數係無病呻吟，趁火打劫（圖一可見，唔少人的而且確係受高樓價困擾）。換個角度睇，以樓價／收入比嚟判斷，本港嘅樓價已經偏離歷史平均多於兩個標準差；但係租金／收入比卻剛啱回復到歷史平均線【圖三】，甚為健康，更何況筆者所用嘅係全港家庭收入中位數，而唔係概括高收入階層嘅私樓收入中位數？
中天
letstalkproperty@gmail.com
http://chungtinproperty.blogspot.com/
2011年11月1日
速拆三十萬細樓轉建大單位
最近傳媒報道因居屋賭場重開而把注意力轉咗去如何堵截倉卒去馬之超錯新政所帶來嘅不公，但係呢齣鬧劇嘅重開又的確令民粹政客及房委諸大帝如黃袍加身，重得天下……可惜佢哋未來數年浪費無限光陰去討論堵塞漏洞方案嘅情景，就如一班庸醫爭辯開邊隻牌子嘅止痛餅，卻忘記躺在床上奄奄一息病人最需要嘅係緊急手術，而非掩蓋病徵卻會更加致命嘅門面功夫！
與居屋政策愚昧得不相伯仲嘅就係限呎／限量賣地政策。筆者喺6月14日「限呎限量地政策對港人唔住」一文已作宏觀批判，九肚山及南昌站兩次賣地成績更為呢個無腦嘅政策判下死罪（因為佢哋令納稅人損失數以十億計嘅土地收益！）。今次就再循微觀層面仔細分析點解香港唔單止應該立即叫停（甚至畀已買限呎地嘅發展商補地價轉為無限呎樓！）呢個劣政，更應該連現存嘅細單位都拆埋去起大單位！
世界奇觀：呎數愈大，呎價愈貴
常識話俾我哋知，買嘢嘅量愈大愈多，單價通常會愈平；除咗極少數地段稀罕嘅高端豪宅（如山頂或南區）外，呢個規律喺任何地產市場都應行之有效【圖一】，但係喺香港，呢個咁顯淺嘅道理就被政府無理嘅供應政策徹底顛覆，造成唔單止山頂樓嘅呎價名列世界前茅（因為呎價應其地段因素而貴之餘再因政策失衡更飆多一截），就連40年舊屋苑如美孚新邨都出現呎數愈大、呎價愈高嘅怪現象：過去三個月成交嘅900多呎單位呎價5500元，但係1800呎嘅單位呎價卻勁貴四成半有多，至8000蚊【圖二】！如果喺較理性嘅地產市場，較優質嘅大單位可能有一至兩成嘅呎價溢價，只有本港畸形嘅供應環境先會製造出大單位呎價坐火箭呢啲奇景。
政府起更多細單位嘅政策既增加換樓市民嘅競爭（因賣唔到好價），更因大單位供應少而令後者嘅總成本飆升，脫離換樓者負擔範圍，製造社會分化！以美孚為例，900呎單位500萬有找，但係換樓客欲買1800呎單位就要抬出1440萬之多，如果常規【圖一】在本港有效，該業主可能1000萬樓下就可實現其置業夢。如今？唯有望樓興歎……
有數得計：大單位短缺約30萬
筆者以本港家庭收入分布，再假設約三成收入花喺居住方面，及大致平穩嘅呎價（即唔同呎數嘅單位呎價大致相同），推算出本港A級住宅（即細於440呎）嘅單位數目過剩約37萬之多，C級以上（即約1000呎以上）嘅卻少咗近30萬【表】。
唔該下任特首唔好繼續以往錯誤嘅慣性思維，唔好為選票而忘大義。請盡快剷走30萬個細單位（最好係市區公屋，釋放巨大潛在價值），同時推出相應數目嘅土地，由市場自己去調節供應，自然好快會有大量大單位應市，樓價結構不出十年就理性化矣。
中天
letstalkproperty@gmail.com
http://chungtinproperty.blogspot.com/
表：收入分佈顯示，本港細單位供應過剩三十七萬
2011
年10
月25
日
選舉期票開到丁屋？雙英應向市民攤牌
上個禮拜評述施政報告嘅「超錯」大轉軚，由否定私人市場（搶奪私樓供應去「發」大鞭長莫及、天生缺陷、已經臃腫不堪嘅公營樓宇），到鼓勵賭博（政府打本兼包底，畀少數幸運兒炒樓），講到筆者情緒低落，為市民長遠福祉嘅殞落抑鬱不歡！喺新政下，每年納稅人貼錢開「居屋賭局」隨時逾百億之數，較煲呔所提出嘅高等院校研究（50億）、自資專上教育基金（25億）、代繳公屋租金（19億）、額外社福津貼（19億）、內地市場基金（10億）、增醫護學額（2億）等等十多項利民開支仲要大！呢個咁大規模嘅資源錯配，唔係浪費又係乜嘢先？
此外，繼振英哥喺施政報告後語不驚人誓不休，大開公營房屋期票，疑似復辟八萬五政策之餘，本周佢再為拉票向鄉議局發叔講咗啲後者認為「由心入面講出來，都聽得入耳」嘅鄉郊土地政策。為咗唔令市民知佢具體許諾嘅內容而民心生異（因為市民與鄉紳嘅利益多數係對立嘅：市區土地缺乏vs丁權無限膨脹、綠化地帶保育vs胡 亂起樓擴地、市區僭建嚴格執法vs鄉村怕死鬆手），我哋多數都唔會知道兩位「考慮競選特首」者為咗鄉議局支持而將自回歸拖拉至今嘅丁屋問題再縱容多幾多年。
拖延丁屋問題=未來特首延續不公
稍知歷史嘅讀者都明白，丁屋嘅歷史問題在於佢喺分配上、城市規劃上、土地效益上、都存在不公。
首先，一個喺荷蘭出世，從未返過香港，既無香港居留權，亦不識講中文嘅成年男丁，只要上咗某村嘅族譜，就算佢與香港嘅聯繫係幾咁牽強，都自動享受2100方呎嘅丁屋權利，導致動輒以數十萬販賣丁權（違背丁屋政策本意！）而發達嘅外國移民多不勝數，而喺本港捱貴樓兼交稅養新界基建嘅市民卻無福消受。據報道，鄉議局估計，合資格嘅男丁有24萬之眾，但係呢個數目當然會隨着每位男丁嘅生育而無限放大，直至永遠！所以一日政府唔解決丁屋呢個世襲福利問題，一日就係與市區港人過唔去（以有限土地資源去資助愈來愈多與港無關嘅人士），更遑論新界村內嘅原居民女性後人（性別歧視也）。政府一早應該將丁屋權益斷尾，如果唔 係，以後全港幾大嘅幅員都唔夠佢哋圈地！
第二，愈來愈多嘅丁屋地段被劣質發展商破壞殆盡，成為無空間、無特色、無設施、無價值、無前途嘅「港式貧民窟」【圖一】，乃香港城市規劃上嘅一大污點！政府既無計劃亦無手段嘗試為已做壞嘅村翻身（如增地積比作誘因去全村重建、無合理嘅環境配套唔批新屋牌、或資助村民回復昔日嘅傳統建築，創建新界嘅「新天地」或「宏村」【圖二】，為港增光），卻似乎仍然熱衷於大量批地俾人起呢啲礙眼嘅次級社區！
篇幅有限，暫此停筆。但從以上可見，對發叔嚟講「啱聽」嘅疑似候選人言語，可能係對六百多萬港人不利嘅政綱！而「雙英」係唔係絕對有責任話俾我哋知，佢哋代我哋割讓幾多整體市民嘅利益去換取鄉議局嘅選票？
中天
letstalkproperty@gmail.com
http://chungtinproperty.blogspot.com/
圖一：丁屋規劃毫無，設施欠奉，一片混亂，貧民窟不如
圖二：政府應規定每村有其發展大綱，以增土地潛質/價值；下為有設計、有品味嘅低密度屋苑「天巒」
圖三：復古保育都好過而家粗製濫造式丁屋建設，圖為安徽宏村
